定期借地権の中古マンションはデメリットしかない！？をシミュレーション

はじめに

「定期借地権中古マンション」はデメリットばかりなのか！？と言うことで、実際の販売物件をもとにランニングコスト、資産性、実需、投資という側面から具体的にシミュレーションしてみました。定借マンションは普通の所有権のマンションに比べて2～3割安いのは安いので、ほとんどの方にとってメリットは無いのですが、こういう方だけはメリットあるかも。というケースが無いか具体例、数字を元に検証していきたいと思います。

本編

所有権と定借で販売価格を比較

早速ですが、図1のマンション、中古で定借のマンションです。2006年築で借地期間が2057年までなので、当初は50年の定借でしたが、今は残存35年と言う事です。あと35年しか住めない。35年後は更地にして返さなければならない。このマンション実際に売れてまして4500万円で売れているようです。それに対して、図2は、所有権でなるべく同じような築年・大きさ・立地のマンションをピックアップしまして、6280万円で売れているという事になります。所有権が6280万円で定借が4500万円ですから、3割ほど安いですね。

35年のランニングコストを比較

それでは35年間にかかるコストを比べてみましょう。

まずは定借がこちらです。図3は、物件価格が4500万円、諸費用が200万円で初期コストが4700万円。月額のランニングコストが管理費21900円、修繕積立金17320円、借地ですから地代がかかって15,524円、合計で毎月54744円、35年合計で2299万円。これかなり大きいですね。他に固定資産税ですが土地は地主が払うので、建物代だけで安くはなります。はじめ高くて古くなると安くなるので、35年の平均で年間5万円、35年間で175万円としてみます。そうすると、総合計で7174万円、1か月あたりで割り戻すと17万809円の支払いと言う事になります。

それに対して、図4の所有権の物件は物件価格が6280万円、諸費用が約400万円、初期コストが6680万円、ランニングが月額29600円で、35年合計で1243万円。所有権だとしても管理費って高いですね～。あとは固定資産税は土地の分も払わないといけないので年間15万円、35年で525万円。これらを足して35年間の総費用が8448万円。月あたりの支払いが20万1142円となります。
つまり、定借が35年間で7174万円かかり、所有権は35年間で8448万円かかるけれども、定借は35年後更地で返すので価値ゼロですが、所有権が35年後は築50年ですが売る事は出来る訳で、この差額の1274万円以上で売れるのであれば、所有権を買った方がお得と言えます。

築50年時の資産価値で比較

近隣で築50年で同じような間取りのマンションを調べてみたところ、図5のように実際売買されています。3200万円です。多少リフォームはされているようですが、それでも1274万円を超えるだけの売却価格が出ると思いますので、所有権の方が資金的にはお得と言う事になりますね。

図5

お客様の属性をシミュレーション

ここから具体的にお客様のケースで考えてみましょう。

お客様のご年齢が65歳だとします。そうすると、残存35年ですけれども100歳までは住む事が出来ます。単純に支払いだけ考えると、定借の方が得ですが、亡くなられた時に相続人がいる場合は、定借の場合は35年後価値ゼロですが、所有権の場合は相続人が売却して子の代に資産を残せるので、65歳以上の方でも相続人がいると所有権の方がいいですね。この物件の場合は65歳以上でお子様がいらっしゃらず、現金で4500万円支払える方だと、所有権に比べてメリットがあるかもしれません。

しかし、65歳で老後資金を考えると8000万円とか1億円ほど現金を持っていないと、4500万円のマンション買わないですよね。また、子供がいないわけですから、80歳位で体が悪くなると、介護してくれる人がいないので、老人ホームのお世話にならないといけない事も考えると、将来売却して現金化が出来ない定借を買うのはリスクが高いですよね。子供がいなくて、場所がよっぽど好きで、現金も1億円以上持っていて、さらに今家が無い方であれば購入してもお得となりますが、、、、そのような方は多くは無いと思います。近くで道路収用で住んでいた土地を売った方とか？再開発で地上げにあって資金を得た方とか？かなりニッチですね。自分が住む目的で定借の中古マンションを買った方が良い方は、ほぼいらっしゃらないと思います。

投資でシミュレーション

また、投資で考えるとどうでしょうか。

図6は、同じ定借のマンションが賃貸で24万5000円で出てるんですね。年間賃料が294万円になります。賃料は定借でも所有権でも借りる方は変わらないので、賃料は変わらないです。そうなると、物件価格が4500万円で294万円収益が出た方が利回りは良くなりますよね。一見定借の方が高収益に見えます。しかし、先ほどのように定借は地代がかかるので、ランニングコストが高いので、表面では利回りが良く見えますが、ネットの実質利回りではそれほど差が出ません。また、致命的なのが、出口戦略つまり10年後などに売却して回収する時に売れないと投下資金が回収できなくなるので、投資物件としては致命的です。よって、投資の側面でもメリットが無いと思います。

様々な角度から検討してみましたが、結局投資もだめ、若い方はダメ、ご年配の方でもお子様がいるとダメ、ローンが組めないので、現金をかなり持っていないとダメ、そもそも今家が無い方じゃないと買わない。という事になると、結論としては、私は、定借の中古マンション、買っていい人ほぼいない。と思いますが、いかがでしたでしょうか。是非、参考にしていただければ幸いです。

 

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図6

まとめ

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