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＃中古マンション

2023.08.25

【40代50代中古マンション】この事実を知るまでは買わないで下さい。

はじめに

「40代・50代の中古マンション購入はコレだけは知らないと後悔すること」を知ってますか？不動産は若いうちに購入したほうがよいとよく言われるので、年齢を重ねてからの中古マンション購入は悩んでしまいますよね。もちろん、中古マンションを購入しても問題は無いことが多いのですが、抑えるべきポイントを理解せずに購入するのは危険ですので絶対にやめてください。20・30代の購入とは違って、現在のライフスタイルや今後のライフプランの個人差が大きいのがこの年代の大きな特徴です。そのため、ポイントを抑えておかずに、一般的に言われているメリットやセールストークにのせられて中古マンションを購入してしまうと、老後の生活資金不足に悩まされて後悔してしまうかもしれません。
そこで本日は、40代・50代で中古マンション購入を検討する前に、これだけは必ず抑えなければいけないポイントについて、中古マンション取引実績豊富な「不動産ポリス」が次の4つのパートに分けて解説していきます。

①そもそも中古マンションを購入しても大丈夫？
②購入のメリットとデメリットについて
③購入を決める前に抑えておくべき3つのポイント
④これだけは知らないと危険！3つの注意点

40代・50代での中古マンション購入について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にして下さい。
◆【中古マンション購入】40代・50代で失敗しないポイント5選

本編

そもそも中古マンションを購入しても大丈夫なのか？

結論から申し上げますと、40代・50代で中古マンションを購入しても大丈夫です。ただし、ただしが入ります。ただし、購入のポイントを抑えている人であれば・・・という条件付きです。冒頭でも少し述べましたが、この世代で中古マンションを購入する場合は、30代以下で購入するときよりも、個別の購入者の状況がかなり変わります。たとえば子どもがまだ小学生だという方もいれば、子どもがすでに社会人になっているという方では、状況が全く異なりますので抑えるべきポイントが変わります。それではどのような項目を考え、中古マンションを購入するべきなのでしょうか。それは、

・いつ繰上返済するのか
・ライフプランの把握
・住宅ローン返済の資金計画を立てる

以上３点です。これらの項目をしっかりと考えている人は、中古マンションを購入してよい人です。それぞれの項目については、動後半で詳しく解説しますので、是非最後までチェックして下さい。

購入のメリットについて

20代30代に比べて、40代50代でマンションを購入する事はデメリットしかないとお考えになられている方もいらっしゃるかもしれませんが、40代・50代ならではのメリットも実は沢山あるんですね。具体的には次の3つになります。

・団体信用生命保険が生命保険代わりになる
・資金計画が立てやすい
・狭いマンションでも購入対象になる

この3点です。では、それぞれ詳しく解説していきます。

団体信用生命保険が生命保険代わりになる

一つ目の「団体信用生命保険が生命保険代わりになる」ことについてです。年齢を重ねてから住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険が生命保険代わりになるというケースがあります。団体信用生命保険とは、住宅ローン借り入れ中に死亡・高度障害などになった場合、住宅ローン残高がゼロになる保険です。住宅ローンを借りるときには原則、団体信用生命保険に加入しなければいけません。この年代になると、30代のときと比べ病気になる確率も上がるため、万が一のときの備えになります。仮に住宅ローンが残っている状態で死亡しても、購入した中古マンションの住宅ローン残高がなくなり、マンションは相続人へ財産として引き継がれます。
例えば住宅ローンを組んだ場合の団体信用生命保険料は、20代の方でも50代の方でも無料です。無料というよりかは、金融機関に払う金利分から、金融機関が保険会社に支払っているという事になります。年齢によって団信が高い安いは基本的には無いんですね。それに対して掛け捨て型の生命保険の場合は若い方の方が保険料が安く、年齢を重ねるにつれて保険料高くなりますよね。そういう意味では団信の効果って40代50代の方がお得になるんです。これはメリットかなと思います。

資金計画が立てやすい

二つ目の「資金計画が立てやすい」について解説します。住宅ローンを組むときには長期的なライフプランを想定して返済計画を立てる必要があります。例えば20代で住宅を購入する場合、将来お子様がいつ、何人生まれる予定なのか、ご自身の年収がどう推移していくのか、まだお若いのでなかなか先は読みづらいですよね。しかし、40代50代になってくると、ご自身のご年収であったり退職金も把握しやすくなりますし、お子様の教育費がどのくらいかかるのかも見えやすくなっている事が多いです。お子様が既に独立しているケースもあります。つまり、20代30代での購入に比べて、資金計画も立てやすく、中古マンションを購入しても計画に狂いが出にくくなることがメリットになります。

狭いマンションでも購入対象になる

次に3つ目は、「狭いマンションでも購入対象になる」ことです。子どもが独立している場合には、夫婦2人で住める大きさの中古マンションを購入対象にできます。子育て世代でのマイホーム購入は当然３LDK４LDKがターゲットとなりますが、お子様が独立されてからは70㎡のマンションにお二人で暮らすとなると、広すぎるという事があります。近年は中古マンション価格が上昇しており、広いマンションを購入するのは価格も高くなりますので、将来を考えると負担が重くなってきています。40代50代ですと、お子様が独立された後の事も見越してコンパクトなマンションでもいいよという場合は、広すぎるマンションに多くのローンを支払わなければならない事態は避けられますので、ジャストサイズの物件を選択する事ができ余計な出費を抑える事ができます。また、面積がコンパクトで良ければその分、便利な立地でも予算内で購入できるのもメリットになると思います。

購入のデメリットについて

40代・50代で中古マンションを購入するのには、今あげたようなメリットだけではなくもちろんデメリットもあります。理解しておくべきデメリットは、次の項目です。

・住宅ローンの借入期間が短くなる事
・団体信用生命保険に加入できないケースもある事

です。それでは、それぞれ解説していきます。

住宅ローンの借入期間が短くなる

まず、一つ目は「住宅ローンの借入期間が短くなる」ことです。この年代で住宅ローンを借りると借入期間が短くなるケースがあります。住宅ローンの多くは80歳を迎えるまでに完済という条件が付いてきます。したがって、もし50歳で住宅ローンを借りる場合、35年返済ではローンが借りられず、79歳までの返済期間しか認められないため、最長でも29年返済になってしまいます。返済期間が短くなればなるほど月々の返済金額が上がってしまうため、これは大きなデメリットです。

団体信用生命保険に加入できないケースもある

デメリットの二つ目は、「団体信用生命保険に加入できないケースもある」ことです。団体信用生命保険はすでに健康不安がある人は加入できません。たとえば、過去3年間でガン、脳卒中、心筋梗塞をはじめとするような重い病気になっている人は、基本的には団体信用生命保険に加入できません。　3大疾病以外にも団体信用生命保険に加入できなくなる病気は多くあります。年齢を重ねると病気にかかりやすくなるので、住宅ローンを借りる場合は、健康なうちに進めていくことが大事です。

購入を決める前に押さえておくべき3つのポイント

これらのメリット・デメリットを踏まえて、ここからは、40代50代の方が購入を決める前に抑えておくべき3つのポイントについて、解説していきましょう。

・いつ繰上返済するのか考慮しておく
・具体的なライフプランを考えておく
・余裕ある住宅ローン返済はいくらなのか計算しておく

です。それでは、それぞれ詳しくお話していきます。

いつ繰上返済するのか考慮しておく

ポイントの一つ目は、「いつ繰上返済するのか考慮しておく」ことです。20代30代の購入ですと、まったく繰り上げ返済をしなくても35年後の完済時まで働いている事も多いので、繰り上げ返済についてあまり考えなくても大丈夫だったりするのですが、40代50代ですと、繰上返済の計画は必須だと思います。とはいえ、退職金を全額繰り上げ返済に投入してしまうと、今度は老後資金が足りなくなることもあります。これくらいの年代ですと将来のイベントも読みやすくなってきますので、繰り上げ返済の計画をなるべくクリアにしてから購入するようにしましょう。

具体的なライフプランを考えておく

ポイントの二つ目は、「具体的なライフプランを考えておく」ことです。ライフプランを具体的に考えることで、はじめて正確な資金計画が立てられます。考えておく必要がある主なライフプランは、次のとおりです。

・教育費が終わるタイミング
・老後の生活費はどれくらいかかるのか
・年金の支給額はどれくらいか

です。40代・50代で中古マンションを購入すると、住宅ローン返済時に定年による年収減少時期と被るケースがあります。また、今は高収入であっても、定年退職すると収入が一気に減ってしまいます。しかし、そのような場合でもライフプランをしっかりと考慮した資金計画を立てておけば、健全な資金運用ができ、安心して生活できます。

余裕ある住宅ローン返済はいくらなのか計算しておく

ポイントの三つ目は、「余裕ある住宅ローン返済はいくらなのか計算しておく」ことです。この年代は高年収の場合が多く、多額の住宅ローンが借りられるケースもあります。しかし、住宅ローンで大切なのはいかに大きな金額が借りられるかではなく、安定して確実に返済できるかです。そのため、住宅ローン借入額だけを気にするのではなく、月々返済が無理なく安定してできるかどうかを優先して考えましょう。

これだけは知らないと危険です！３つの注意点

これらの抑えておくポイントを理解して購入を進めていけば、40代・50代で中古マンション購入を後悔する可能性は低くなります。しかし、注意しなければいけないポイントも多くあります。購入前に抑えておくべきポイントの他にも、次に挙げる3点にも注意してマンション購入をしていきましょう。

・今の年収を軸に資金計画を立ててはいけない
・退職金をあてにしない
・退職後の生活費のことも考えておく

では、順番に詳しく解説していきます。

今の年収を軸に資金計画を立ててはいけない

注意点の一つ目は、「今の年収を軸に資金計画を立ててはいけない」ことです。何度もお伝えしていますが、40代・50代は一般的に人生の中で年収が高い時期です。しかし、現在の年収が減ったとき、なくなったときのことまで考えておかなければいけません。つまり、中古マンション購入時、現在の年収ではなく残りの人生でいくら手に入るのかを考慮しなければいけないということです。定年後も働くのか、年金で暮らすのかなど未来のビジョンも検討しなければいけません。このような考え方で中古マンションを購入すれば、購入後に生活に困るということは少なくなります。

退職金をあてにしない

二つ目は、「退職金をあてにしない」ことです。退職金は老後に使うお金と考え、住宅ローン返済のあてにはしないようにしましょう。具体的なライフプランを元に資金計画をたてても、突発的な支出を100%なくせるわけではありません。突発的な支出があっても対応できるように、退職金の多くを住宅ローン返済に使わずに、生活費にあてたり貯金したりしておきましょう。

退職後の生活費のことも考えておく

三つ目は、「退職後の生活費のことも考えておく」ことです。退職後は再雇用されるから大丈夫、年金で住宅ローンを返済できるから大丈夫と思っている人は要注意です。再雇用されたとしても年収は半分以下になることが多いですし、年金は生活費でなくなる可能性が非常に大きいです。そのため、退職後の生活費までしっかりと資金計画に組み込み、住宅ローンを返済する必要があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。40代・50代で中古マンションを購入するのはデメリットどころかメリットが多くあります。しかし20代・30代での中古マンション購入と比較すると、この年代での購入は、購入者の状況に個人差が大きく、資金計画や購入できる物件が変わってしまうのは事実です。そのため、一般的に言われているメリット・デメリットやセールストークを鵜呑みにせず、現在と今後のご自身の具体的な状況をしっかり把握した上で中古マンション購入を進めていきましょう。また、こちらの過去動画では、40・50代で中古マンションを購入する際の、物件選びで失敗しないためのポイントやリスク対策などを解説していますので、是非チェックしてみて下さい。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。