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＃中古マンション

2023.09.13

【中古マンション購入】絶対に避けたい失敗事例10選

はじめに

「中古マンションの購入に失敗して、後悔している人が実は多い」ということを知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。はじめて中古マンションを購入したという方の中には、購入後に「思っていたマンションや生活とは違った！」という後悔から売却を検討してしまうという方が少なくありません。たしかに、実際に住んでみないと分からないポイントというのはありますが、せっかく手間暇かけて購入した物件で後悔してしまうのは、悲しいですよね。しかしこれは、過去のいろんな方の失敗事例をしっかり押さえておくだけで、購入を後悔するリスクをグッと下げることができます。そこで、今回は、不動産業界歴24年となった私「不動産ポリス」が実際に対応したり聞いたりした、マンションを購入した人の失敗談10選を紹介していきます。

①：駐車場の空きが多い
②：付帯設備の故障
③：住んでから音や砂ぼこりが気になる
④：エレベーター渋滞がひどい
⑤：眺望確認の失敗
⑥：利便性を重視しすぎて住環境として良好ではない立地だった
⑦：リノベ物件の不具合
⑧：修繕積立金が上がった
⑨：大規模修繕費用一時金の計画を知らなかった
⑩：生活習慣上、身の丈にあう物件を選ぶべきだった

それぞれのポイントで絶対に注意してほしいポイントや対策についても触れていきますので、「これからマンションを購入したい」という方や「マンション購入を失敗したくない」という方はぜひ最後までご覧下さい。

本編

①駐車場の空きが多い

まず最初の購入失敗の実例として、「中古マンションの駐車場の空きが多い」という失敗談です。購入者の方はマンションの敷地内の駐車場を使いたいという希望がありました。そのため、敷地内に駐車場があるマンションを購入しました。実際に住んでみると、マンション敷地内の駐車場はほとんど利用されてないことに気が付きました。駐車場の料金も、マンションの管理組合の管理費・マンションの修理のための修繕積立金の収入源となっています。つまり、駐車場の料金が予定通りに入ってこないとなると、マンションの修繕計画の収支バランスが崩れてしまうんですね。そのため、このバランスを維持するためにも、「駐車料金の値上げ」がされました。それに続いて、マンションの管理費用も値上げされてしまったので、生活の固定費用があがってしまい、お金のやり繰りが大変になってしまったという失敗談です。　こういった失敗を避けるためには、駐車場を使う・使わないに限らずに、敷地内に設置してある駐車場の利用状況についてもしっかり確認しておくことが重要です。

②付帯設備の故障

二つ目の購入失敗の実例として、「マンションの付帯設備の故障」があげられます。マンションに備え付けられている、「床暖房」「給湯器」などの故障は新築マンションよりも中古マンションのほうが発生しやすいです。この付帯設備の故障によるトラブルは「契約書の内容」をしっかり確認しておく必要があります。一般的に、売主の瑕疵、いまだと契約不適合となるのは、構造躯体の主要構造部や雨漏りなどの一部だけになるため、マンションの住居に備え付けられている「付帯設備」というのは契約不適合の対象にならないことが多いです。そのため、契約書をしっかり読み込み、「付帯設備」が契約から何日間保証されるのかを確認しておきましょう。多くの場合、「付帯設備」は「引き渡しから7日間は売主が保証する」となっていたりするので、その期間までに、設備がしっかり動くのかを調査しましょう。特に夏場は床暖房のチェックも忘れずに。冬になってつけてみたら、あれ？ということがないようにしたいですね。

③住んでから音や砂ぼこりが気になる

三つ目の失敗談として、「公園に隣接しているマンション」を購入した方の失敗談です。バルコニー側に公園があるため、日当たりもよく、眺望も優れているマンションのため、購入者の方も気に入って購入をしました。しかし、実際に住んでみると、その公園から夜も昼も騒音が聞こえてきてしまい、非常に迷惑になっているそうです。また、風が強い日には、公園からの砂ぼこりで、バルコニーに洗濯物が干せないということも起きていました。このマンション失敗談も実際に購入して、住んでみなければ気付けなかったようなことですが、購入前には、昼と夜との環境の違いをしっかり意識して中古マンションを検討していくことが必要です。音の感じ方は人それぞれなので、実際に内覧した際に、眺望や日当たりだけを気にするのではなく、騒音についても気を使ってみることをおすすめします。

④エレベーター渋滞がひどい

四つ目の購入失敗の実例として、「エレベーター渋滞がひどい」という失敗です。この失敗は、大規模マンションやタワーマンションなどでよく発生しやすい失敗です。購入時には、物件から駅まで徒歩10分で行けると思っていたのに、朝の通勤時間帯にはエレベーターがよく混むため、部屋を出てから駅に着くまで15分くらいかかってしまうケースもよく聞きます。しかし、このエレベーター渋滞というのもマンションの総戸数やマンションに設置しているエレベーターの数によって大体は予想がつくものです。こういったマンションの設備状況は仲介会社の方に聞けばすぐわかるので、事前にしっかり確認しておきましょう。また、忘れ物をしやすいという方であれば、エレベーター渋滞に巻き込まれやすいので、低層階に住むなどの工夫をすると解決できます。

⑤眺望確認の失敗

五つ目の購入失敗事例は、「マンションの眺望確認の失敗」です。中古マンションを購入する際に、まだ居住中のマンションを購入しようとしている場合、居住者の方に気を遣って、すみずみまでマンションを確認できないというケースはよくあります。夜に内覧した際には、カーテンが閉まっているため、眺望の確認ができないまま購入に至ってしまったということもあります。しかし、実際に住んでみると目の前の建物や電線が気になってしまったり、高架道路を走る車からの視線が気になってしまったりということがあります。そのため、居住中の中古マンションであっても、仲介業者にしっかりリードしてもらいながら、眺望や周辺環境をしっかり内覧していきましょう。居住中の中古マンションであれば、実際の生活感をイメージしながら内覧できたり、居住者から住んでみての生の声も聞けることがメリットではあるので、こういった貴重な情報も生かしてマンションを検討してみることもおすすめです。

⑥利便性を重視しすぎて住環境として良好でない立地だった

六つ目の失敗実例として、「利便性を重視しすぎて住環境として良好ではない立地を買ってしまった」というパターンです。そもそも、マンションの立地における「利便性」と「住環境」というのは相反しやすいです。利便性の高い立地を求めるのであれば、駅近で商業施設や飲食店が多い場所、商業地域エリアになってくるため、にぎやかな街になりがちです。しかし、静かで治安の良い「住環境」を求めるのであれば、こういったエリアからは離れれば離れるほど、落ち着いてきます。こういったこともあり、「利便性」と「住環境」の両者を兼ね備えている立地を手に入れるのは、結構難しいんですね。利便性と住環境を両方兼ね備えられている立地を探したいという方であれば、そもそも「利便性」と「住環境」は相反する特性を持っているということが前提として、ご自身の中で優先順位を立てて、マンションを探していくようにしましょう。

⑦リノベ物件の不具合

七つ目の中古マンション購入失敗談は、「リノベ済み物件を購入した方」の実例です。内装もリノベ済みだったため綺麗になっており、マンションのメリットである立地や眺望・日当たりもよかったため購入に踏み切ったとのことでした。しかし、いざ住んでみると、住宅設備に様々な不具合が発生しました。風呂の排水がうまく流れてくれなかったり、ダウンライトが点灯しなくなったり、床も歩くだけでギシギシと軋んできてしまったのです。このリノベーション工事をした会社に問い合わせしてみると、前の所有者が工事費用を安く抑えるために、非常に安く仕上げたリノベ工事をやったとのことでした。いわゆる、「手抜き工事物件」だったというわけです。リノベーション済みのマンションを購入する際には、実際にどこにどれくらいの費用をかけて、どのようなリノベ工事をしたのかを調査してから購入を検討することが重要です。また、リノベ工事の詳細についてわからないという場合には、こういった「手抜き工事物件」の可能性もあるということを意識してマンション購入をしましょう。

⑧修繕積立金が上がった

八つ目の購入失敗実例はマンションの「修繕積立金が上がった」という失敗です。そもそも、マンションは入居している方の積立金によって、マンションのインフラである「鉄筋コンクリート」や「配管」のメンテナンス工事を実施していきます。このようなマンションの修繕計画があるということを事前に調べてから、中古マンションの購入を検討していくことが重要です。マンション修繕工事のための長期修繕計画どおりに、修繕積立金が積立できていないマンションを購入してしまうと、今回の失敗事例のように修繕積立金を今住んでいる住民から多く積立してもらうことになりかねません。
つまり、「長期修繕計画書」が作り込まれているマンションを選んで購入できれば、20年・30年と長くマンションに住んでも、修繕積立金が上がる可能性を抑えて住み続けることができます。しかし、実際のところ「長期修繕計画」について意識して把握しているオーナーは少ないので、信頼できる仲介業者の方と協力しながら管理組合に問い合わせを行い、修繕計画や積立金の状況について調査してもらった上で、マンションを比較していきましょう。

⑨大規模修繕費用の一時金の計画を知らなかった

九つ目の購入失敗の実例は「大規模修繕費用一時金の計画を知らなかった」という失敗です。そもそも、「大規模修繕費用一時金の計画」というのは、修繕積立金だけでは修繕費用が足りない場合に「臨時で集金する修繕費」のことです。修繕に必要な金額を大規模修繕のタイミングや数年単位で定期的に集金します。さきほどの失敗実例でもあったように、毎月の修繕積立金が予定通りに積立できており、修繕工事費用を賄えるのであれば、こういった臨時で集金する修繕費は必要なくなります。しかし、資材の高騰や予想外の修繕による出費などにより、修繕費用が足りていないマンションが多いのも事実です。こういった失敗を避けるためには、マンション管理がしっかり機能している中古マンションを探していく必要があります。マンション管理が適切にできていれば、管理費の一部を修繕積立金にしたり、長期修繕計画をこまめに見直してくれます。こういった管理ができているマンションを選ぶためには、不動産のプロである仲介会社の方と一緒に探すことで、資産価値の高いマンションを見極めることにも繋がります。ネットで調べても分からない情報なのでしっかり仲介業者に確認しましょう。

⑩生活習慣上、身の丈に合う物件を選ぶべきだった

最後の失敗実例は、「生活習慣や、身の丈にあう物件を選ぶべきだった」という例です。自分のライフスタイル、生活リズムがあっている方が住んでいるマンションを選ぶことが重要ということです。ここまで、さまざまな購入失敗事例を紹介してきましたが、実際に住んでみると、隣人トラブルや共用スペースの使い方のトラブルなどの失敗もマンション購入にはつきものです。そのため、自分たちと同じような生活習慣や似た属性の方が住む物件を選ぶと、自分と同じような経済状況やモラルをもった方達と同じマンションで暮らすことになるので、隣人トラブルや共用スペースなどの問題も自ずと減ってきます。

また、タワーマンションではよくある問題で、高層階と低層階とでは、部屋の値段も大きく変わってくることが予想されます。この金額格差によって、住む方の所得格差が生じて、低層階の方は「肩身が狭い」「子供を遊ばせづらい」などの問題が生じてしまうことがあります。実際に、このような所得格差を理由にして、マンション売却を検討する方もいます。このような住民間の所得面でのトラブルを避けるためには、実際に現地のマンションの各フロアを歩いてみることが大切です。住んでいる方と廊下ですれ違ったり、マンションの各階層の管理状態を確かめることで、自分が住んでも問題ないのか、確認できます。また、駐車場の車や駐輪場の自転車も見てみると、どういった生活レベルの方々が住んでいるのか、どういったコミュニティが形成されているのかを予想できるでしょう。もし、信頼できる仲介会社の方が、住んでいる方々のコミュニティについての情報を持っているのであれば、教えてもらうのもおすすめです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション購入】絶対に避けたい失敗事例10選」を解説してきました。中古マンションを購入する際には、新築マンションと比較すると価格は安いかもしれませんが、「絶対に失敗したくない」という方がほとんどでしょう。今回解説したような購入失敗事例から、中古マンションの購入前にしっかり確認しておくポイントが見えてきたという方が増えていれば嬉しく思います。是非、信頼できる不動産業者と一緒に、マイホーム購入を進めていって下さいね。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。