ぶっちゃけ、中古マンションって値引きしてもらえる？ 超得する買い方教えます。

はじめに

不動産業者として現場をあずかる立場としては、正直あまり取り上げたくないテーマ「値引き」。でもお客様にとっては気になるテーマですよね。不動産って高額だし、値引きなんてよくあること、という都市伝説さえある気がします。今回はこれが本当なのかどうか、現場のリアルをお届けしたいと思います。マンションの値引き、正直できます。できますが、狙っている物件の背景とタイミングがとても大事です。売主が個人の場合、業者の場合によっても違いますし、業者の場合は、タイミングや事情によって左右されます。今日は、ケースバイケースで値引きを狙うタイミングやコツについて詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧いただき、作戦を練ってみてください。

本編

売主が個人の方なら、少額の指値は通るかも！

物件価格の交渉のことを業界では「指値」と言うんですが、この指値が通るかどうかについて、物件の状況によってかなり異なるので、ケースごとに説明をしたいと思います。1つ目が売主が個人か法人か　２つ目が種別が中古、新築、戸建、マンション、土地か、3つ目が、販売開始からの経過時間とタイミング。と言う事になります。

まず1つ目の売主が個人か法人かと言うことについてですが、売主が個人なのか法人なのかについては、販売図面の価格の所に（税込み）って書いてある物件は消費税がかかる、税金が含まれている物件と言うことになりますので、売主は法人です。まれに不動産業者ではない一般法人が売主の時もありますが、ほとんどの場合は不動産業者だと思います。売主が個人の場合は、買い替えなのでいつまでに売りたい。とか、住宅ローンの残債があるので、これ以上下げられない。とか、急いでいないので1年かかっても2年かかっても下げるつもりはない。とか、各個人の事情によりますので、指値が通るかどうかは一概に言えません。下がる場合もあるし下がらない場合もあります。

売主の考え方によるので何とも言えないですが、売主が業者の物件に比べて、絶対的な利益を考えいないので比較的指値は通る場合が多いと思います。ただし、例えば5000万円で売りに出ている物件を、4500万円とか1割程度一気に指値交渉を希望されるお客様がいらっしゃるんですが、僕が売主の立場だと、500万円の交渉が来たら、それを飲む前に、4700万円に価格改定をしてちょっと出し直してみて、様子を見ようと思うじゃないですか？なので、指値って一般的には100万円程度、頑張って200万円程度というのが現場のリアルな感覚値となります。逆に、大体価格ってパーじゃないですか？末尾がパー、4780万円とか、このパーの部分は交渉に応じて頂ける売主さんが多いのも事実です。元々価格交渉用に用意したパーみたいなところもありますしね。けど、このパーも一切交渉に応じないお客様も当然いらっしゃるので一概には言えませんが。。。

 

中古マンションの値引きに関して、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にして下さい。
◆【中古マンション】値引きのコツはこの5つだけ！

完成前の価格交渉は不可能！完成後が価格交渉のチャンス　

次に売主が法人の場合、宅建業者さんの場合ですが、彼らは事業として営利を目的として不動産を仕入れてリフォームをしたり、建売住宅を立てたり付加価値を加えて利益を乗せて販売する訳じゃないですか、なのでタイミングや状況によって指値が通る場合と通らない場合が大きく変わります。まず、物件が新築か中古かですが、新築の場合、建築中だと指値はまず通らないです。これは理由があって、マンションの場合は建築開始してから1年とか2年とかかかります。一戸建ての場合でも着工してから完成までは4か月から半年位かかります。これは建築当初に売買契約をしても、完成間際、完成後に売買契約をしても、契約のタイミングでは物件価格の5％程度の手付金しかもらえません。売主がお金を貰えるのは、物件として完成してやっと買主に家の引渡しが出来るので、完成のタイミングで初めて代金がもらえるんです。なので、工事中、まだ完成まで半年、1年あるタイミングで指値をして売っても完成しないとお金を貰えないないので、完成までは指値に応じる理由がないんです。完成まではほぼ指値が通らないと考えて下さい。

次に中古の場合ですが、これも同様に、リフォーム中の場合、売りに出したばかりのタイミングでは指値が通らないケースがほとんどです。売主としてはリフォームして綺麗にしてオープンルームをやって高く売りたいと思っている訳ですから、リフォーム途中、商品として完成していない状態で指値をもらってもだいたいは断ります。逆に、新築でも中古でも完成した後、完成して1，2か月経過したあとは、売主の心理としては「完成して内覧してもらって、お客様に気に入って頂いて売り切る予定だったけど、売れなかったぞ、やばいやばい残っちゃうじゃん！」という心理になるので、完成して1，2か月後は指値チャンスです。

それでも売主さんって営利目的で販売してますので、指値が通っても100,200万円です。物件の価格帯が1億円とか高額の物件だと500万円位指値が一気に通る場合もありますけど、3000万円とか5，6千万円位の物件の場合だと、300万400万指値を通す位なら、一旦200万円定価を下げて募集してみようとなりますので、100万円、200万円の指値位が限界値となります。サイトによっては、不動産は1割位は交渉出来る！みたいな書き方をしているのを見る事もありますが、価格自体が1000万円2000万円位のエリアだと100万円200万円位下がると1割ですが、都心部など価格が高いエリアだと1割って500万円だったり600万円だったりするので、そこまでは一気に下がりませんよ。とお伝えさせて頂きたいです。

決算期、仕入れ後1年は大幅価格交渉もアリ！？

ポイントの3つ目が時期です。ここまでの話では不動産の価格ってそんなに一気に下がりませんよ。とお伝えさせて頂きましたが、一気に下がる時期・タイミングもあるんです。1つ目が売主の決算期です。売主の宅建業者がさんが3月決算期の場合だと、今期の売上に入れたいので、1月末から2月に在庫物件を大幅に下げる場合があります。この時に限っては5000万円、6000万円の物件でも500万600万下がる時がありますので、めちゃお得になる時があります。今期は売上がまだ足りてないから‥‥とかいう理由です。上場企業とか規模の大きい企業の方がこのパターンは起こりやすいですね。

もう１つのパターンが売主が仕入をしてから1年経ちそうな物件です。宅建業者さんって土地やマンションの仕入をするときに金融機関から事業資金を借りて物件を買っているケースが多いですが、この返済期限がだいたい1年なんですね。例えば、3000万円でマンションを買って、金融機関から3000万円借入して、リフォームして4000万円で売る場合、それが1年経って売れなかった場合、手元の資金から3000万円返さなければならないんです。3000万円も手元にないから、多少赤字が出ても売ってしまおうという心理になるわけです。この場合も1割程度下がる可能性がありますのでお得になりますね。

ただし、不動産会社側のこういうお得情報って日ごろから連絡をマメにとりあっているお客様に優先して連絡します。不動産業者さんから連絡が来るのって煩わしいって思われる方も多いと思いますが、本当に得したい場合は信頼できる不動産業者さんをみつけて、連絡とりあったほうが、お得な情報を得られる可能性が上がりますよ！是非トライしてみてください！

 

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まとめ

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