【中古マンション】諸費用シミュレーション完全版

はじめに

不動産を購入するときには物件価格以外にさまざまな諸費用がかかります。だいたい物件価格の7-8％くらいが相場だと言われていますが、購入する不動産やローンの組み方によって諸費用の金額に違いが出ます。今回は、不動産を購入するときの諸経費についてシミュレーションを行いながら徹底解説していきます。

本編

諸費用の内訳

不動産購入時には、7から8%の諸経費がかかりますと先程申し上げましたが、冷静に考えると5000万円の物件の8パーセントって400万円ですよね。かなり大きい金額です。そもそも、この諸経費って何なの、何にかかるお金なのかをまず最初にご説明して参ります。

まず、不動産にかかる諸経費は大まかに次のとおりに分けることができます。

・不動産の仲介会社や司法書士など代理者に支払う費用や報酬
・銀行などの金融機関に支払う費用
・売主へ支払う費用
・保険会社に支払う費用
・国や地方自治体への納税

支払先ごとに分けて諸経費を解説していきます。また、今回諸経費のご説明をするときには、5,000万円の中古マンションを購入すると仮定してシミュレーション例を紹介していきますので、参考にして頂ければと思っております。

不動産会社に払う費用

まず、不動産会社に払う費用としては、仲介手数料あります。仲介手数料は不動産の仲介会社さんに支払う費用です。間に仲介会社さんが入らずに、売主さんから直接購入する場合もありますが、その場合は当然仲介する人がいないので、仲介手数料は払わなくて良いという事になります。(図1）

例えば、新築マンションとかだとほとんどのケースは分譲される売主さんが直接販売もしますよね。仲介会社に販売を依頼する事はないので、新築マンションの場合は仲介手数料がかからないという事になります。内情を言ってしまうと、仲介手数料はかかっていないのですが、販売するスタッフの人件費や、モデルルーム設置費用、パンフレット作製費用などはお金がかかってるので、その分、売買価格に乗っているだけですね。新築マンションの方が仲介手数料がかからないからお得！という事でもないので、そこは誤解されないようにして下さいね。

話を戻しますと、仲介手数料というのは法律で受け取って良い金額の上限が決まっています。仲介手数料の計算方法は、物件価格×3%+ 6万円に消費税を足した金額になります。5,000万円のマンションを購入した場合は、5,000万円×3%+ 6万円に消費税を足すので、仲介手数料は171万6,000円となります。これが上限です。ちなみに、この計算式は不動産価格が400万円以下の場合には3％ではなく4％とか5％に変わりますので、ご注意下さい。

図1

司法書士に支払う費用

次に司法書士に支払う費用で、登記費用があります。いわゆる名義変更、登記簿上の所有者を売主から買主に移転する費用や、銀行からお金を借りる代わりに物件に抵当権という権利を設定する際の費用になります。なお、登記費用とひとくくりに言ってもその内訳は登録免許税という税金と司法書士の報酬に分けられます。司法書士の報酬は登記の内容によって異なってきますが、所有権移転登記と抵当権の設定登記でおおよそ10万円から15万円というのが相場かなと思います。エリアによっても違うのかもしれませんが、東京の場合は10～15万円位ですね。

また、司法書士に払う報酬以外の、登録免許税という税金の計算は結構複雑で、購入した不動産の評価額や、不動産の築年数、住宅ローンの借入金額が計算に影響してきます。仮に5,000万円の中古マンションを購入した場合、登録免許税は50万円ほど必要と仮定します。この登録免許税については、物件の築年数と大きさによって、かなり変動します。
ちゃんと説明をするとかなり細かく分かりにくいので、感覚だけ掴んで頂く為にざっくりと説明をすると、通常の登録免許税が50万円だったとします。これが新築建物もしくはいわゆる新耐震基準、1982年以降に建てられた建物で、登記簿上の床面積50㎡以上、かつ、自己居住用だった場合は、50万円の税金が30万円位に軽減される事はよくあります。物件によっても異なりますが、50万円の税金が20万円ほど軽減されて30万円位になる事はよくありますので諸費用を軽減するポイントになります。

銀行などの金融機関に支払う費用

次に、銀行などの金融機関に支払う費用は、ローン事務手数料とローン保証料です。ローン事務手数料とローン保証料は、金融機関によってどのくらいの費用になるかがかなり違います。
例えば、ある金融機関のローン事務手数料は5万円などの定額だったり、違う金融機関では住宅ローンの借入金額の2%だったりします。ローン保証料もローン事務手数料と同じく、金融機関によって費用の金額が異なります。金融機関によってはローン保証料が0円であったり、住宅ローンの借入金額の2%だったりします。

そのため、金融機関に支払う費用については、住宅ローンを借りる金融機関にどのくらいの費用がかかるのか確認しなければいけません。金融機関の費用でよくあるパターンは、ローン事務手数料が借入金額の2%でローン保証料はなしというケースのため、この内容で住宅ローン5,000万円を借りたとして計算します。この場合のローン事務手数料は、5,000万円×2%=100万円となります。

一方、ローン保証料は0円です。例えば同じ5000万円のローンを組むとしても、楽天銀行の場合は事務手数料が定額で33万円ですので、諸費用がぐっと安くなる事があります。この金融機関の諸費用については、諸費用が高いけど金利が低いとか、諸費用が高いけど、団体信用生命保険が充実しているとか、多角的な側面で判断をする必要がありますので、諸費用が高いから一概にダメとは言えないので注意が必要となってきます。

売主へ支払う費用

次に、売主へ支払う費用は、固定資産税の清算金とマンションの管理費・修繕積立金の清算金です。固定資産税は1月1日時点での不動産所有者に課税される税金で、1月1日現在の所有者が全額納税する義務を負います。そのため、売主が全額支払った固定資産税を日割りで清算します。
例えば6月1日に不動産の引き渡しを行ったとしても、売主は1年分の固定資産税を納税しなければなりません。しかし、6月1日以降は買主のものになっているので、固定資産税を売主が全額支払うのはおかしなことです。したがって、6月1日で売り渡した場合は、1年間の固定資産税のうち1月1日～5月31日までの固定資産税を売主の負担として、6月1日～12月31日までの負担を買主とします。年額20万円の固定資産税が課税されているマンションを6月1日に引き渡しした場合、365日のうち155日が売主負担、210日が買主負担となります。
そのため、固定資産税の日割り額計算は、20万円÷365日×210日＝約11万5,000円となり、この約11万5,000円を売主に支払う必要があるという事になります。したがって、12月末近くに決済した方が、決済時にかかる諸費用は少なくなるという事にはなります。

また、マンションの管理費・修繕積立金も固定資産税と同じような清算方法を取ります。こちらは年間ではなく月間で清算します。ここで注意しなくてはならない点が、固定資産税は建物が建っていないと一気に高くなってしまうので、マンションの場合だと関係ないのですが、土地を買う場合に1月1日時点で更地の物件を購入する場合は、その年の6月に請求される固定資産税は軽減がされないので通常の6倍、3倍になってしまいます。建物が建っていた時の土地の固定資産税が年間20万円だとしたら、更地になると100万円を超える事が良くありますので、土地を購入する場合や建物を建て替える場合には、1月1日時点で更地の物件を避けたり、建て替える際には1月に入ってから取り壊すようにした方が無駄な固定資産税の支払いを減らす事が出来ますので、注意下さい。マンションの場合は建て替えという事はないと思いますので、気にして頂かなくて大丈夫です。

保険会社に支払う費用

次に、保険会社に支払う費用です。住宅ローンを借りて不動産を購入した場合は、火災保険の加入が必須となります。火災保険に加入する場合は、自宅として使用するのか、専有部分の広さ、築年数、建物の構造は何かによって金額が変わります。マンションを購入する場合は、構造が鉄筋コンクリートなので、当然木造に比べて燃えにくいですから火災保険の金額も比較的安めです。マンションの種類や保険の充実度と加入する年数にによりますが、10万円～20万円は必要になります。

なお、住宅ローンを借りない場合は火災保険の加入は必須ではありません。しかし、仮に現金で不動産購入をするとしても火災保険には加入したほうがよいでしょう。日本の法律では、隣から火災が起きて自分の不動産に延焼したとしても、隣の人に重大な過失がない限り損害賠償ができないようになっているからです。不動産を買った際には必ず火災保険に入りましょう。

税金

次に税金になります。不動産を購入するときには税金がいろいろとかかります。しっかり納めていきましょう。節税はOKですが延滞や脱税はダメですよ！不動産購入するときに納めなければいけない税金は、次のとおりです。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

まず、印紙税ですが課税文書という特定の書類を作成するときに書類に印紙を貼らなければならない決まりになっています。不動産の売買契約書と住宅ローンを借りる時に金融機関と契約する書類、金銭消費貸借契約書が課税文章となりますので、契約書に所定の金額の収入印紙を貼って納税します。そんなの貼らなくたってばれないじゃん！と思われる方もいらっしゃいますが、売買契約書の場合は、確定申告をするときに売買契約書のコピーを提出する事が多いので、その時に印紙が貼っていない事が判明すれば、印紙も貼らないといけませんし、過怠税という延滞税のようなものが追加でかかってしまうので、絶対貼ってくださいね。

この収入印紙の金額は、購入する不動産の金額と住宅ローンを借り入れる金額により変動してきます。例えば売買契約書は、売買価格が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円。5,000万円を超えて1億円以下の場合は3万円の収入印紙を契約書に貼る必要があります。このように金額で印紙税が決まっております。ちなみに、5,000万円のマンションを購入するときの売買契約書に貼る収入印紙は今は1万円で良いということです。

また、住宅ローンを借りるときの契約書は、売買契約書の収入印紙の金額とまた違いまして、住宅ローンを借りる金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は2万円の収入印紙が必要で、5,000万円を超えて1億円以下の場合は6万円の収入印紙を契約書に貼る必要があります。5,000万円の住宅ローンを借りる場合には、2万円分の収入印紙を貼るということです。5,000万円のマンションを購入し、5,000万円の住宅ローンを借りるのであれば売買契約書に貼る1万円の収入印紙、住宅ローンを借りる契約書に貼る2万円の収入印紙が必要で、合計3万円分の収入印紙が必要ということになります。

次に登録免許税です。司法書士に払う費用と所でも触れましたが、登録免許税は、不動産の所有権移転登記をおこなうときと、不動産に抵当権設定登記をおこなうときに支払う税金となります。詳細は前半で説明をしましたので割愛致します。

次が不動産取得税です。不動産取得税は不動産を買った時に一度だけ課税される税金です。固定資産税は持っていると毎年かかりますが、不動産取得税は買った時に１回だけとなります。不動産取得税の計算は登録免許税と同じく不動産の評価額によって大分開きがありますのでマンションの大きさや築年数により、大きく納税額が変わります。新築の不動産を購入する場合は不動産取得税が課税されないときもありますが、築年数がかなり古く減税が受けられないときには100万円を超える納税が必要な場合もあります。シミュレーション上では軽減が効く前提で計算をしてまして、不動産取得税は50万円としています。もう少し安い事も多いかもしれませんね。なお、不動産取得税の軽減措置を受けるためのおもな要件は、次のとおりです。

・個人が自宅として購入した不動産で床面積50㎡以上240㎡以下の住宅
・中古住宅の場合は、1982年1月以降に建てられた建物である事

これらの条件を満たすと、固定資産評価額から一定額を控除することができ、東京の場合は結果0円になる事が多いです。控除できる金額は築年数が新しいほど大きくなるため、築年数が古くなるほど不動産取得税の金額が大きくなります。不動産取得税は高額な部類の諸費用に入る上に、築年数で納税額が大きく変わるため注意が必要な諸費用といえます。100万円かかる事もあれば軽減されて0円になる事もあるので特に中古物件の場合は注意が必要です。

諸費用を想定した資金計画を

不動産を購入するときには多くの諸費用がかかり、購入する不動産の築年数によって諸費用の金額が変わってきます。また、購入する不動産が一戸建てなのか、マンションなのかによっても変わってきます。そのため、不動産を購入するときにはどのくらいの諸費用がかかるのかを知っておく必要があります。気に入った不動産を見つけたのにも関わらず、諸費用が思ったよりも高かったということは避けなければいけません。購入を検討してる不動産にはどのくらいの諸費用がかかるのか事前に把握して、資金計画を立てた上で不動産を探していきましょう！

 

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まとめ

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