【中古マンション】プロが住みたいエリアランキング

はじめに

「東京で一番買いのエリアってどこなの？」「中古マンション市場は二極化するって本当？」など、どのようなマンションを購入したらよいのか迷っているということはないでしょうか？中古マンションの価値や住みやすさはエリアによって大きく変わるので、どのエリアでマンションを購入すればよいのか迷ってしまうのも当然だと思います。ただ、エリアごとの特性を知らないまま、中古マンションを購入するのは絶対に避けてください。エリアごとの特性を知らずにマンション購入をしてしまうと、資産価値が落ちる速度が早かった、実際住んでみたら住みにくかったなどマンション購入を後悔してしまう事にもなりかねません。そこで今回は、

①エリア選びの重要性について
②年収別東京都のおすすめのエリア
③資産価値が落ちにくいエリアを選ぶ際のポイント

の3点について解説します。東京都以外でマンション購入を検討している方でも、参考になるところもあると思いますので是非最後までご覧下さい。

 

中古マンションの資産価値について、もっと詳しく知りたいという方は、こちらの記事も是非チェックしてみて下さい。
◆【中古マンション】価値暴落を避けたい人、これだけは見てください。
◆【中古マンション】資産価値の落ちるマンション3選！

本編

エリア選びの重要性について

まず最初に、なぜ中古マンション購入において、エリア選びの重要性が高くなってきているのかについて解説していきます。それは、今の中古マンション市場は二極化が激しくなってきているからなんですね。築が浅い物件と古い物件、駅が近い物件と駅が遠い物件、都心部と郊外部、さまざまな条件で二極化が顕著に起こってます。加えて、エリアに関しても二極化現象が起こっていますね。都心部はものすごく高いですが、それでも物件が少ないので売れていて、郊外の方は逆に下がっている状態で、物件数も余っているのでより下がっていくだろう。そのような二極化が起こっています。

理由としてはいくつもありますが、一つは人気エリアのマンション開発が少なくなってきたことが挙げられると思います。人気エリアでマンションができるような土地ってほぼ残されてないですよね。開発しつくされてしまっていますから、なかなか新築マンションが建築できなくなってきています。あっても再開発のタワーマンションとかでとても我々庶民に手が届くような価格帯ではなくなってしまっています。良いエリアで新築マンションの販売戸数が減ったり、高騰して手が届かなくなると、同じエリアの中古マンションを探し出します。このような現象が起き、人気エリアでは中古のマンション価格も上がってしまいます。

反面、人気がないエリアの場合、新築マンションが結構販売されています。しかし、欲しい人はそれほど多くはないのです。コロナでリモートワークが増えたことから、通勤圏内で家を買う必要が無い人も少し増えましたが、郊外の需要を大幅に押し上げる程のインパクトは起こっていないですね。したがって、販売戸数よりも購入希望者のほうが少ないため、新築マンションも価格が上がらず、連動して中古マンションも需要低下とともに価格が下がり、都心は高くなり、郊外は下がるという二極化が発生する訳です。人気のないエリアの場合、購入金額は低く抑えられるメリットはあるかもしれませんので、絶対に住み替えが発生しない方の場合は、人気のないエリアでも本人が満足していれば全く問題はないと思います。しかし、もし将来売却や貸し出すことを考えていらっしゃるのであれば、人気の無いエリアですと、資産価値が落ちやすいことが考えられます。そのため、私としては、中古マンションの資産価値や住みやすさを踏まえて、なるべく人気エリアの物件を検討されることを、将来何かあった時に資産として流動性が高まるので、おすすめしています。

では、「実際に人気のあるエリアとは東京都のどこなのか？」という事ですが、エリアで言うと都心であればある程良いということになります。とはいえ、都心で山手線の中とかだとかなり高いですよね。資産価値がある事は分かっていても、とても手が届きません。と言うこともあるかと思います。そこで、ここからは、どのような人にどのようなエリアがおすすめなのかを、年収別に分けてご紹介していきます。

年収別東京都おすすめエリアについて

次に年収別のおすすめエリアランキングを紹介していきます。なお、年収別のおすすめエリアは年収に対して、ローンの返済の比率が25%で収まるような価格でマンションが選べる、買えるエリアをピックアップしています。返済比率25%、年収かに対して返済が25%に抑えられれば安定して返済ができるということでエリアを考えております。

【年収500万円の人のおすすめエリア】

まずはじめに年収500万円の場合、返済比率25%で借りられる住宅ローンの額は3,450万円です。
ここからは、3,450万円に近いマンション平均価格でおすすめの東京都23区を紹介します。

1位 豊島区（中古マンション平均価格3,318万円）
2位 墨田区（中古マンション平均価格3,426万円）
3位 足立区（中古マンション平均価格2,824万円）

となっております。年収500万円の人のおすすめエリアは、中古マンション平均価格が3,000万円～3,500万円近辺のエリアで探すと、住宅ローン返済も余裕ができ、かつ物件としても一番のボリュームゾーンになりますので探しやすいのではないか。ということになります。東京都内でも山手線の内側の中心部を避ければ、マンション平均価格も3,000万円前後でも物件が見つかります。もちろん築年数や面積にもよりますが、取引されているマンションの平均価格としては、池袋からほど近い豊島区てあったり、浅草なんかのある墨田区でも充分購入が可能になってきます。

【年収750万円の人のおすすめエリア】

次に、年収750万円の場合ですが、返済比率25%で借りられる住宅ローンの額は5,200万円です。
23区内で、マンション平均価格が5200万円程度の購入可能なエリアでのおすすめの地域は以下になります。

1位 中央区（中古マンション平均価格5,364万円）
2位 江東区（中古マンション平均価格4,532万円）
3位 文京区（中古マンション平均価格4,216万円）

になります。年収750万円もあると、この価格帯になってくると、中古マンションですと山手線内の立地でもマンション購入できる可能性があります。やはり都心の方がマンションの資産価値も高いため、将来売ったり貸したりと資産性を重視する人に合っているのかなと思います。

【年収1,000万円の人のおすすめエリア】

年収1,000万円の場合、返済比率25%で借りられる住宅ローンの額は6,900万円です。
ここからは、6,900万円に近いマンション平均価格買えるエリアの中で、おすすめの東京都23区ないの地域を紹介します。

1位 目黒区（中古マンション平均価格5,699万円）
2位 千代田区（中古マンション平均価格6,612万円）
3位 渋谷区（中古マンション平均価格6,001万円）

1位は目黒区とさせて頂きました。3位の渋谷区の方がより良くないですか？と言う意見も聞こえてきそうですが、実際には渋谷区ですと、恵比寿や広尾などの人気のエリアの場合ものすごく高いので、7000万円弱のマンションも少ないんですが、渋谷区は、実は結構広くて、京王線の方の、初台、幡ヶ谷、笹塚、と言う新宿駅圏内にある物件はお求めやすくなっています。私も現場の肌感で、渋谷区でも笹塚とか幡ヶ谷に行くんであれば、目黒区の中目黒とか池尻大橋とか自由が丘の方がいいですと言う方が多いので、年収1,000万円の人のおすすめエリアは、目黒区にさせて頂きました。
この金額帯になってくると東京の中心部や高級住宅街、いわゆる人気のエリアで中古マンションが購入できます。資産価値・居住環境のどちらにもこだわりたい人におすすめです。なお、東京23区の中で一番中古マンションの平均価格が高いのは、流石の港区で、平均価格は8,075万円です。この価格帯になると年収1,000万円でも借入もフルローンでギリギリ可能なので、購入はできるかもしれませんが、返済がかなり大変になります。そのため、港区で中古マンションを探すときには、中古マンションでも年収1,200万円以上はあるとよいかなと思います。

資産価値が落ちにくいエリアを選ぶ際のポイントについて

ここまで、年収別の東京都おすすめエリアランキングを解説してきました。皆さんが住みたいと思うエリアはありましたでしょうか。ここからは、実際にエリアを選ぶ際に、特に重要視すべきポイントについて解説していきます。それは、資産価値が落ちにくいエリアかどうかです。冒頭にもお伝えしたように、中古マンションを購入する上で、資産価値が落ちにくいかどうかは非常に重要です。資産価値が落ちにくいエリアの特徴としては、次の2つがあります。

①都心、主要駅への交通アクセスが良い
②将来性のある大規模開発のあるエリア

それでは、順番に解説していきます。

【都心、主要駅への交通アクセスが良い】

エリアを選ぶ際のポイントの一つ目は何と言っても「都心、主要駅への交通アクセスが良い」ことです。都心や主要駅にアクセスしやすい駅や複数路線が使える駅のあるエリアは、通勤通学の面から新たに転居する方も多かったり、生活利便性が高かったりすることから、資産価値が落ちにくいエリアになります。しかし、最寄駅から徒歩15分以上かかるマンションや、バスを利用して生活する必要があるマンションは人気の駅であっても価値が落ちやすいので注意しましょう。

【将来性のある大規模開発】

エリアを選ぶ際のポイントの2つ目は「将来性のある大規模開発」です。新駅・新線の構想や大規模な開発事業の計画があるエリアは、確実に（本当は確実とか言ってはダメですが、、）、かなり高確率で資産価値があがります。交通の利便性が上がると人口流入が見込まれます。結果として、土地や物件の価格が上昇すると考えられ、資産価値が上がることが期待できます。このような、将来性のある大規模開発の予定があるかどうかを事前にチェックしておくと良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。中古マンション市場は現在、二極化が進んでいます。二極化が進んでいる理由の中には、エリアも大きく影響してきているため、どのようなエリアであれば安心した生活が送れ、資産価値が落ちないのかを理解しておかなければいけません。私としても、やはり資産価値が落ちにくい人気エリアを検討されることをおすすめします。そのため、後半で解説した資産価値が下がりにくいエリアの特徴2選をしっかり押さえておきましょう。是非、今回の動画で紹介した、プロが住みたい街をランキングを参考に、自分のライフプランやライフスタイルに合ったエリアを見つけて、中古マンション購入を検討していってください。

 

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