お問い合わせ

来店予約

不動産に関するご相談、個別に回答します!

【中古マンション】築年数の限界や寿命は?いつまで住めるか詳しく解説

中古マンション

はじめに

築年数が古いマンションは
耐震性や建物の劣化が心配、
中古マンションは一体どのくらい長く住めるの?
という、中古であるが故の疑問やネガティブイメージを
抱いている方も多いのではないでしょうか。

マイホームを購入する時には、
資産価値や住宅ローン、生活環境など
様々なポイントを考える必要がありますが、
この築年数がこれらの全部の要素に大きく関係しています。

そしてマンションにも寿命があります。

そのため、築年数がマンションの重要なポイントに
どのように関係してくるのか、
そもそも寿命がどのくらいなのか
ということを知らずに購入してしまうと、
後々大きな負債やストレスを感じたまま
生活することになり、購入したことを
大きく後悔してしまうかもしれません。

今回は、中古マンションの築年数について、
次の5つのテーマに分けて解説します。

①築年数と建物の寿命
②資産価値
③住宅ローン
④築年数別の特徴
⑤限界は築○○年ポリスの見解

本編

中古マンション築年数の限界と寿命

まずは中古マンションにおける
築年数と建物の寿命について解説します。

築年数の限界を考えるときにポイントになるのが、
・法定耐用年数
・実際の建物の寿命(コンクリートの寿命)
です。

■建物の寿命とは

そもそも建物に寿命はあるの?
寿命が来たらどうなるの?
といった疑問を感じる方もいらっしゃるかと思いますが、
寿命に関する定義には、複数の異なる考え方が存在します。

代表的なものとしては、
法定耐用年数と実際の建物の寿命
つまりコンクリートの寿命です。

まず、法定耐用年数は税法上の概念であり
建物がどのくらいの期間に亘り、
使用可能とみなされるかを示す基準です。

■マンションの法定耐用年数は47年

国税庁の耐用年数においても、
一般的に鉄筋コンクリートの
マンションの法定耐用年数は47年と定められています。

しかし、この47年という数字は
あくまでも資産と収益の関係に
矛盾を発生させないようにするために行う
減価償却を行うための目安であり、
建物の実際の使用の寿命を直接示すものではありません。

法定耐用年数は
あくまでも税務上の計算で利用する年数です。

この年数を基準に
建物がどのくらいの価値を減少させていくのかを計算し、
企業や個人が所得税や法人税の計算を行います。

従って、この年数は税務処理のための指標であり、
実際の建物の物理的な寿命や使用可能期間には
直接的な関係はありません。

つまり、法定耐用年数の47年が経過すると
税金などの計算では建物価値ほぼゼロになりますが、
もちろん価値がなくなるからと
突然、住めなくなることはありません。

■鉄筋コンクリートの寿命は65年

実際に住めるかどうかの基準となるのが
「コンクリート寿命」が大きく関わってきます。

このコンクリート寿命が
物理的な観点からの建物の耐久性など
建物の寿命を測る指標です。

現代のマンションでは
このコンクリート構造が多く採用されていますが、
日本建築学会が公表しているデータでは、
標準的な等級の鉄筋コンクリートの寿命は
65年と明記されています。

■近年の技術進歩で寿命100年のコンクリートが実現

特に、近年の技術進歩により
100年コンクリートと言われる
長寿命のマンションも登場しています。

これはコンクリートの品質管理や
施工技術が向上したこと、
コンクリート自体の強度と耐久性が
飛躍的に向上しているからです。

例えば、水セメント率を低く保ち、
鉄筋に均等に流し込む技術により、
天候に左右されず高品質なコンクリートを
製造可能になったことで、超寿命を実現しています。

■コンクリート寿命で「いつまで住めるか」が決まる

法定耐用年数の築47年が経過して
計算上の価値がゼロになった場合でも
コンクリート自体は十分な耐久性を維持できる限りは
寿命が伸びていきます。

ここまでの解説で、
中古マンションにおける建物の寿命は
単純に築年数だけで決まるわけではないことを
ご理解頂けたと思います。

■定期的なメンテナンスや修繕が寿命を左右する

定期的なメンテナンスや大規模修繕工事で、
建物やコンクリートの劣化を抑えることができ、
実際の寿命は耐用年数よりも
はるかに長くなることがあります。

大規模修繕工事とは、
マンションの壁、柱、床、梁、屋根や階段などの
主要な構造部を修繕する工事で、
マンションの資産価値や住居の安全性を守るために
必要不可欠な工事です。

日本では、一般に12年〜15年ごとに
大規模修繕工事を行うことが推奨されています。
これには、外壁の屋根の防水処理や
配管の交換も含まれており、
建物の劣化を防ぐために重要な措置です。

このような背景から、
単純に築○○年だからダメではなく、
定期的なメンテナンスや修繕の有無も
マンションの寿命を考える上で
重要な観点になります。

管理組合の運営状況や修繕積立金の状況をチェックし、
マンションの管理体制が整っているかを
確認することが重要です。

懸念点として、築年数が古いほど
修繕が必要になる箇所が増えていくため、
それに伴い建物全体の維持管理に対して
コストが増加してしまうというケースです。

しかしこれを怠らなければ、
自分たちの安心した住環境の確保や、
将来的な売却のしやすさにかなりプラスに働きます。
ご自身で様々なマンションをよく比較検討したり、
プロに相談するのがおススメです。

■「1981年」が新耐震基準の目安

一般的に、1981年に導入された
新耐震基準を満たしているマンションは、
地震に対する耐久性が非常に高く、
寿命も連動して長い傾向にあります。

そのため、「1981年」というラインは
より高い安全性を提供する中古マンションの指標であり、
購入を検討する際には
「1981年以降に建てられたマンションか」必ず確認しましょう。

しかし、1981年以前に建てられた旧耐震の建物であっても、
適切な耐震工事補強が行われていれば
安全性が向上し、長く住み続けることが可能です。
過去の修繕履歴なども
併せて確認しておくことがポイントです。

中古マンションの築年数と資産価値の関係

ここまでは、築年数と建物の寿命に関連する
様々な要素を解説してきました。

次は、資産に注目して
築年数と資産価値の関係性について解説します。

中古マンションを買ったことがない方でも、
感覚的に分かると思いますが、
基本的には築年数が進むにつれて、
建物自体の劣化が進んでいます。
それに伴ってマンションの価格も
下がっていく傾向にあります。

不動産市場のトレンドデータを扱っている
公益財団法人東日本流通機構の
中古マンションの築年帯別平均㎡単価のデータを見ると、
築年数が経過するにつれ価格が下がることがわかります。

新築から大体一定の割合で下落していきますが、
築20年〜30年かけては下落幅がグッと大きくなります。

(参考)東日本不動産流通機構の中古マンション築年対別平均平米単価

■築年数30年以上のマンション価格が上昇

一方で、築年数が30年以上のマンションでは
価格が上昇に切り替わっています。

これは築40年前後の物件が、
比較的立地の良い場所に多いことと、
買取再販業者が購入し、
リノベーションを施したことによる
リノベーション分の価値を上げ売却しているためです。
価格が高くても一定ニーズがあり、
資産性が担保されているためです。

注意点としては、こちらのデータは、
築41年以降の物件を一括りにして算出されているため、
旧耐震に切り替わる築43年以上か確認する必要があります。

分けて見ると、
それ以上古い物件(新耐震基準を満たしていない物件)は
下落幅が拡大していると想定されます。

■マンションの管理体制が重要

基本的には築年数が経過するにつれ、
価格も徐々に価値は下がりますが、
もちろん全てのマンションが同じように下落することはありません。

物件ごとにその落下の度合いやペースは異なり、
そこで重要になってくるのが、管理体制です。

これは物件が適切に維持修繕され、
管理組合がしっかりと運営されているかどうかに大きく依存します。

法定耐用年数や築年数だけで
物件の寿命を測ることはできません。
適切なメンテナンスが行われている物件は、
築年数が経過しても、住みやすさを保ち、
資産価値を比較的安定させることが可能です。

例えば、築20年以上のマンションにおいては、
定期的な外壁補修や配管交換などが実施されているか、
また、修繕積立金がしっかりと積み立てられているマンションかが、取引価格にも大きな影響を与えます。

長期修繕計画が細かく作り込んでいるマンションは、
長期的な修繕工事が円滑に行われやすく、
資産価値を保つ上で重要な要素です。

この修繕積立金は、
将来的にマンションの修繕工事を行うために、
この住民の方々で積み立てているお金で、
長期修繕計画はその修繕工事の計画書になっています。

こういった管理体制がしっかりしているマンションは、
築年数が進んでも建物自体の状態が良く、
修繕積立金が不足分を補うために、
後から大きく値上がりされたり、
「このままだと工事できない」と一時的に追加徴収される可能性が低いため、需要が高く資産価値を維持できることが多いです。

都市部や需要の高いエリアでは管理状態が良いと、
築40年を超えのマンションでも資産価値を保ち、
売却されるケースも結構あります。

■リノベーションと資産価値

中古マンションの購入を考えている方であれば

リノベーションを施した築古マンションはどうだろう?
リノベーションしたほうが、築年が経過した後も資産価値を維持できるのではないか?

そのように感じる方もいらっしゃるかと思います。

ここからはリノベーションによる資産価値向上の可能性と
注意点について解説していきましょう。

リノベーションは内装を最新設備に変更したり、
部屋のレイアウトを思い切り変えて、
ライフスタイルに合わせてアップデートすることで、
より自分たちの好みに合った魅力的なお部屋にする方法です。

また、古い物件でも室内が新築物件に近い
居住快適性を得られることから、
中古マンションの購入を検討されている方の中には
結構リノベ済み物件が人気があり、
近年のトレンドでもあります。

リノベーションで資産価値が上がる訳ではない

しかし、ここで注意していただきたいのが、
リノベーションを行えば必ずしも資産価値が上がる訳ではない
ということです。

リノベーションによって、
物件自体が魅力的になって売却や賃貸に出す際に、
高い需要を得ることはありますが、
リノベーション費用を回収できるほど資産価値が向上するかは、
状況次第です。

例えば、物件が所在するエリアの人口流入状況や
同じエリアの他の物件との価格競争によって、
リノベーションしたとしても、
想定していた価格よりも下がってしまうことがあります。

リノベーションを行う際は専門家のアドバイスが必要

リノベーションを行う際は、
建物の構造や法的な規制も考慮する必要があります。

耐震補強や断熱工事など外部構造に関わる部分については、
専門家のアドバイスが必要となる場合もあります。

特に築年数が古いマンションでは、
リノベーションが可能な範囲自体が
制限がある可能性もありますので、
その点は十分注意が必要です。

リノベーションが資産価値にどの程度影響を与えるかは、
このような物件の立地や市場状況、
リノベーションの内容によって大きく変わります。

「このくらいやったから、このぐらいもっと高く売れるだろう」と、
過度な期待を抱くことなく
費用対効果を慎重に見極めることが重要です。

そのため、築年数が経過した場合でも、
リノベーションすれば資産価値は維持できるでしょうと
楽観的に考えてしまうと後々後悔してしまう可能性があるため、
この考え方はしっかり押さえるようにしてください。

ここまで、築年数と資産価値の関係性について、
価格の傾向とか管理体制、
リノベーションの影響という観点から解説してきました。

続いては、
実際に購入するときに多くの方が利用される
住宅ローンと築年数の関係について解説します。

住宅ローンの審査に築年数が影響する

築年数が経過していると住宅ローンが通りにくい、
と聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

住宅ローンの審査において
築年数というのは実際に重要な要素の1つです。

特に旧耐震基準の物件か、
1981年6月以降にされた新耐震基準の建物かで
ローンの通りやすさが大きく変わります。

一般的に新耐震基準の物件であれば、
築年数が住宅ローンの審査に影響することはあまりありません。
これは住宅ローンが物件の担保価値をもとに審査されるからです。

新耐震基準の物件は耐震性が高く、
長期にわたって資産価値を維持しやすいと
銀行が評価するため築年数が多少古くても
ローンが通りやすい傾向にあります。

■旧耐震基準の住宅ローンの審査が厳しい

旧耐震基準の物件は
耐震性が低いと銀行からみなされるため、
資産価値が低く評価される可能性が高く、
住宅ローンの審査が厳しくなる場合や
借り入れ可能額が減額されることがよくあります。

また金融機関によって、
旧耐震基準の物件への融資を
そもそもNGと断られるケースもあります。

このように住宅ローンの審査は、
物件に担保価値が重視されるため、
借入期間や通りやすさが変わる基準として「1981年」以降の建設、
つまり新耐震か旧耐震かということになります。

しかし、一部の銀行では築年数に基づいて
借入期間を制限する独自のルールを設けていることもあるため、
各金融機関の条件とご自身が検討している物件の築年数を
照らし合わせて借入期間に違いがあるのか​​を確認すると安心です。

■投資用ローンは築年数が影響

投資用ローンの場合、築年数が審査にダイレクトに影響します。
これは、投資用ローンが物件の収益性を重視するからです。

築年数が古い物件は家賃収入が低く、
空室リスクが高まる可能性があるため、
融資条件がより厳しくなるためです。

そのような築古物件で
住宅ローンを組む時のポイントと注意点を
次で解説します。

■築古物件で住宅ローンを組む時のポイントと注意点

ここからは築古物件でも住宅ローンを組む時の
ポイントと注意点について解説します。

注意点としては、
ローンの借入期間に制限があることを理解しておくことが重要で、
リフォームローンやリノベーションローンの併用を検討しておきましょう。

金利条件も注意しなければならず、
新耐震基準の物件を選ぶとローン審査は有利です。
ポイントと注意点を順番に解説します。

借入期間に制限がある

まずはローンの借入期間に制限があることを
理解しておくことが重要です。

先ほども触れましたが、
築年数が経過している物件では、
残存耐用年数を基に金融機関が返済期間を設定されることがあり、
築40年を超えるマンションの場合は、
ローンの審査がさらに厳しくなります。

また耐震基準を満たしていなかったり、
災害などで住宅を失った時に、
新しく建物を建設できない可能性があると
金融機関が入手した資金を回収するのが、
]難しいと判断され物件の借入期間が短くなる場合があります。

そうなると月々の返済額が上がり、
借入の可能性が少なくなる可能性があるため、
そのようなケースも見越して、
頭金の準備や無理のない資金計画や予算を立てるようにしていきましょう。

ローンの併用を検討する

リフォームやリノベーションローンの併用を検討することです。
築古物件の場合、購入後にリフォームなどが
必要となるケースが多くあります。

このような場合、
リフォームやリノベーションローンを併用することで、
物件購入に加えて、回収費用も含めた借り入れが可能です。

リフォームローンは、
住宅ローンと同様に、住宅ローン控除が適用され、
控除の適用条件や節税効果などを
総合的に判断していくことが大切です。

ただし、住宅ローン控除とリフォームローン承認の
併用はできないため、その点は注意しましょう。

また、これらのローンは一般的な住宅ローンに比べて
金利が高く設定されていることがあるため、
住宅ローンを含めたトータルの返済計画を
慎重に立てる必要があります。

金利条件に注意

次に金利条件に注意することです。
一般的に築年数が浅い物件ほど
資産が低く設定される傾向があり、
築古物件では融資を金融機関側が
回収できないリスクが高まる分、
その分金利も上昇する可能性があります。

このため、築古物件の購入を検討する際には、
特に事前に複数の金融機関で金利条件を比較して
最も有利な条件を選ぶことが重要です。

多くの方が不動産業者に勧められた金融機関で
そのままローンを組んでしまいがちですが、
ここを面倒がらずに、
複数の金融機関のローン商品を比較しておくと、
自分たちにぴったりのローンを組むことが出来ます。

新耐震の物件を選ぶ

新耐震の物件を選ぶと有利ですが、
住宅ローンの審査において、1981年以降の新耐震基準を
満たした物件であることは重要なポイントです。

1981年以降に建築されたマンションは、
新耐震基準に基づいて建設されているため、
耐震性が高く、金融機関からの評価も比較的高いです。

そのため、築年数が古くても、
まずは新耐震基準を満たしているかどうかが
ローン審査を通過する上で大きなポイントです。

また、旧耐震基準だとしても
建物の耐震性が建築基準法で定められた
耐震基準を満たしていることを証明する適合証明書が
取得できるような物件であれば、
新耐震と同じくらいの耐震性があるようにみなされ、
利用できる金融機関の幅が広がり、
住宅ローンが新耐震と同じぐらい通りになるケースもあります。

このため、旧耐震基準の築年数の物件を
検討する場合には「適合証明書」を取得しているか
確認するようにしましょう。

築年数別マンションの特徴とメリット・デメリット

ここまで築年数と価格、
メンテナンス状況や資産価値、
住宅ローンとの関係について一通り解説し、
中古マンション築年数のイメージが湧いてきたかと思います。

ここからは、購入後の暮らしのイメージが具体的に持てるように、
築年数別の物件の特徴についても解説します。

それぞれの年代のメリット・デメリットに合わせて
お伝えするため、中古マンションの購入を検討されている方は、
必ずチェックしてください。

今回は築年数を
・築10年以内
・築10年〜20年
・築20年〜30年
・築30年〜40年
・築40年以上
の5パターンに分けて特徴を解説していきます。

■築10年以内マンションの特徴

まずは10年以内の築浅物件の特徴は、
2011年の東日本大震災を受けて建築基準法が
少し見直されて防災性能や耐震性が重視されていきました。

またエコ意識の高まりで省エネ政策の推進により
環境負荷を軽減するような建物が増加し、
現在もその考え方が続いています。

例えば、スマートフォンの普及や
IoT技術の進歩によりスマートハウス化が進行しています。

特徴的なのは、最新の技術であるスマートホームが導入され、
スマートホームで照明や空調を操作できる物件が多く見られます。

また、太陽光発電や蓄電池の導入により、
エネルギー効率が大幅に向上しています。

災害対策として免震構造とか最新の耐震技術が
標準的に採用されているという特徴も
この年代の物件でよく見られます。

防犯面ではオートロックシステムに加え、
セキュリティカメラや宅配ボックスも
多くの物件で設置されています。

そして、監視システムもネットワークと連携して
異常を検知した場合にスマートフォンへ通知されるなど、
セキュリティが高度化しているのが築10年以内の大きな特徴です。

もちろん断熱性や防音性も高いため
住みやすさ自体も向上しています。

間取りは、リビングやキッチンが広く設計されており、
オープンキッチンやアイランドキッチンなど
最近の人気のタイプが採用されていることが多いです。

現代のライフスタイルや家族構成に合わせた
柔軟な設計なのも特徴です。

また、供給数に限りはありますが、
大規模マンションについてはワークスペースやジム、
ラウンジなどの共用も充実しており、
都市部にあるこの時代のマンションは
高級マンションが主流になっています。

■築10年以内マンションのメリット

築10年以内の物件の最大のメリットは
「新築に近い状態の内外装」です。
また、再販性が高いことや
ローン審査で有利なことなどが挙げられます。

新築に近い状態というポイントですが、
内装も設備も新しく現代のライフスタイルに合わせた
間取りや設備が整っているので、居住性が非常に高いです。

築浅のため、設備機器の修理や交換が必要となることも少なく、
メンテナンスコストを低く抑えられるのがメリットです。

再販売性が高いというポイントについては、
築浅のマンションは設備や内装が新しく
住み心地が良いことから、
将来的に売却することになった場合でも、
比較的買い手がつきやすい傾向にあります。

そして、そのくらいの年代の物件は供給数が限られているため、
その需給のバランスからも資産価値が
大きく下落することは少なく、
再販性も高い点も大きなメリットです。

3つ目のローン審査で有利というポイントについては、
築年数が浅い物件は金融機関からの評価が高く、
長期間の住宅ローンを組みやすいです。

また、金利や条件が有利になるケースも多く、
省エネ基準を満たしている物件も多いため、
住宅ローン控除の恩恵も最大限受けられる可能性が高いです。

■築10年以内マンションのデメリット

一方で、デメリットとしては新築価格に近くて高いこと、
選択肢が限られ、売りに出されている戸数も少ないことです。

築10年以内の物件は新築に近い価格で
販売されていることが多く、価格が高めです。
特に都市部では新築とほぼ同等の価格で
取引されていることもあります。

また、築年数が浅い物件は中古市場での供給が限られ、
希望のエリアとか間取りの選択肢が
少ないことがある、ということを
念頭に置いて検討するようにしましょう。

■築10~20年マンションの特徴

次に、10年から20年代の物件の特徴です。
この時代はインターネットの急速な普及とともに、
社会全体の防犯意識も向上しました。

そしてリーマンショックを経て、
資産価値を守るためにマンションの品質が重視されるようになりました。

それと同時に省エネやエコ意識の高まりがどんどん高まり、
設備にも反映され始めた物件も多く見られます。

エネルギーや環境性能などが重視され、
オール電化、エコ設備が導入されているのが特徴です。

また築20年未満であれば、
エレベーターや給配水設備は今の現代の基準に近いです。

間取りも現在のトレンドに近い間取り設計が、
比較的多くバリアフリー化も進んでいます。

リビングが広く設計され、
3LDKや4LDK、家族向けの物件が主流になっていますので、
キッチンや浴室の機能も向上し、
IHクッキングヒーターや乾燥機付きの浴室も
一般化している印象です。

またこの時代の物件であれば
インターネット接続が標準化されていますので、
各戸に光ファイバーが導入されるようになりました。

防犯意識の向上に伴って
ダブルオートロックや24時間セキュリティ監視システムが
導入され始めて住環境の安全性が高まっています。

また、共有部分についても
都市型のマンションは築浅と同様に、
共有スペースにワークスペースや
パーティールームも加わるケースも増えています。

■築10~20年マンションのメリット

築10年〜20年物件のメリットは価格が安定し、
メンテナンス状況が良いことがメリットに挙げられます。

また、築10年〜20年のマンションは
価格が安定期に入っていることが多いです。

新築の価格と比較しても適度に下がってきているため、
購入者にとってお得感が増して、手が届きやすいです。

また、12年〜15年に行われる
初回の大規模修繕工事が完了していることが多いため、
建物の外観や設備なども
しっかりメンテナンスされているケースが多いです。

修繕計画がしっかりしている物件は
12年〜15年ごとに大規模修繕工事を
実施していきますので資産価値も保ちやすいです。

■築10~20年マンションのデメリット

一方でデメリットとしては、
設備の経年劣化で、入居後すぐに
大規模修繕工事が必要になる場合があることが挙げられます。

築10年〜20年を経過すると
内装設備や経年劣化が見られることが増えます。

特に水回りや給湯器など、
日常的に使用する設備の故障や交換が、
築年数が10年や20年くらい経つと発生する可能性があり、
その場合には急に交換費用が発生することもあります。

基本的には築12年〜15年ごとに
大規模修繕工事を実施されることが多く、
すでに1回目の修繕工事が完了した後の入居であれば
問題はないですが、タイミングによっては
入居してすぐに大規模修繕工事が始まってしまう
というケースもあります。

そうなると工事のための一時金の徴収や
修繕積立金が買った瞬間に上がっていく費用面の負担や、
工事の雑音や一時的にエレベーターが使用できないなど、
新生活がストレスがかかるものになってしまうかも知れません。

そのため、購入する前に設備の状態や
大規模修繕工事の時期などをしっかり確認するようにしましょう。

■築20~30年マンションの特徴

築20年〜30年の物件の背景として
バブル崩壊後の景気低迷期に建てられた物件が多く、
女性の社会進出も注目されるようになったことから、
利便性の良さが追求され始めました。

インターネットも徐々に普及し、
携帯電話を利用してニュースなどの情報が
得られるような時代となりましたから、
防犯面の意識が高まり
オートロックシステムとか監視カメラの導入が進んだ年代です。

また、2000年4月1日に
1990年代までのいわゆる手抜き工事や欠陥住宅などの
問題を未然に防ぐために、
住宅についての知識のない方々を守るという趣旨で
より公正に取引ができ、
品質の高い住宅を供給することを目的とした品格法が施行されました。
こういった背景が建物自体の品質向上に繋がり、
安心して住むことが可能になりました。

ただし、給排水設備や電気設備が古くなっている場合が多く、
交換が必要になる時期に差し掛かっているということも特徴です。

間取りは、90年代以降はバリアフリー設計が
取り入れられるようになり、
リビングを中心にした間取りが広がっていて、
2LDKや3LDKなどのファミリー向けの間取りが多く、
段差を少なくした設計も見られます。

この年代のマンションは中規模マンションが中心で、
共有施設はある程度整備されていますが、
最新の大型マンションやタワーマンションと
比べると施設の数や規模は控えめな印象があります。

また宅配ボックスが設置されている物件が
増え始めた時期もこの年代です。

■築20~30年マンションのメリット

築20年〜30年以内の物件のメリットとしては
価格が手頃であり、
管理体制を実際に確認できることが挙げられます。

築20年〜30年の物件は、
価格が新築に比べると大幅に下がり、
手頃な価格帯に入ることが期待できます。

公益財団法人東日本流通機構の
中古マンション築年帯別平均㎡単価のデータでも、
20年〜30年になるとグッと価格が下がっています。

(参考)東日本不動産流通機構の中古マンション築年帯別平均㎡単価

このため同じ予算でも広い面積の物件を買えたり、
利便性の高いエリアにあるマンションを
購入できる可能性があります。

この築年数のマンションでは計画通りに進んでれば、
既に少なくとも1回、多い場合2回、
大規模修繕工事が行われている時代のため、
問題なく実施されているということが分かれば、
管理体制に問題ないということを確認することができます。

■築20~30年マンションのデメリット

一方のデメリットとしては、
リフォームが必要な場合もあることや
住宅ローンの制限があることが挙げられます。

築20年以上になると内装や設備が古くなり、
リフォームする必要が増えるため、
リフォーム費用やリフォームローンの利息なども
トータルに含めた予算を考慮する必要があります。

また、ローンの借入期間が短縮されることにより、
毎月の返済額が高くなったり、金融機関によっては、
築20年以上の物件に対するローン審査が厳しくなる
ということもありますので、
普通の金融機関のローン商品を比較することが非常に大切です。

■築30~40年マンションの特徴

築30年〜40年代の物件の特徴は、
バブル期の建設ラッシュで
多くのマンションが建てられた背景があります。

住宅需要の急増に伴い、
駅周辺なども土地も多くあったことから、
利便性が高いファミリー層向けの物件が
良い立地に多く供給されました。

また、設備に関しては老朽化が注目される時期であり、
特に旧排水管や電気設備のメンテナンスが必要になってくる年代です。

特にエアコンやガスの配管は古く、
修理や交換が必要なことが多いです。

間取りについては
ファミリー向けの3LDKの物件が多く、
広いリビングやバルコニーが特徴です。

バリアフリー設計はほとんどなく、
エレベーターがない場合もありますので、
小さいお子さんがいるご家庭やご高齢の方は、
この築年数の中古マンションは不便な可能性があるため注意が必要です。

■築30~40年マンションのメリット

築30年〜40年以内の物件のメリットは
価格が手頃で広い物件が多いことがポイントが挙げられます。

もちろんエリアや立地により差はありますが、
比較的お手頃な価格になっているのも特徴です。

そのため、初期投資を抑えつつ、
リノベーションやリフォームを行い、
自分好みの住居に改装することができるので、
購入者にとっては魅力的な選択肢の1つです。

築30年以上になると、
その後の価格も大幅に下落することもあまりありません。

ある程度下がりきっているので、
購入後に物件を売却したい時も、
購入時の価格に近い、もしくはより高い金額で売却できることが多いです。

リスクを抑えて
マイホームを購入できるのは
大きなメリットです。

また、築30年を超えるマンションでは、
昔ながらの広めの間取りの物件が多く、
家族で広いスペースを求める場合は魅力的です。

この年代の物件は、
立地が良いエリアに位置していることが多く、
価格と利便性のバランスを考慮した上でも
選択肢として有力で、良い物件が多いこともメリットです。

■築30~40年マンションのデメリット

一方でデメリットは、
メンテナンス費用が上がっていく可能性があること、
管理組合の高齢化がデメリットです。

築30年以上の物件は設備や建物の外壁、
防水などに関してメンテナンスが必要となるケースが多くなります。

大規模な修繕が複数回行われていても、
専有部分の修繕が別で必要になり、
修繕積立金が不足している場合には
追加費用が発生するというリスクもあります。

こういった修繕積立金の状況は、
実際に物件を購入する前に
不動産業者の方とチェックしておくことで、
思わぬ出費を避けることができます。

また築年数が経過しているマンションでは、
そこに長く住んでいる住民が多いことから
住民の高齢化が進んでいるケースも見られます。

それに伴って管理組合の役員も高齢化していることがあり、
管理組合の役員不足や意思決定が遅くなる
といったことが起こりえます。

そうなると建設的な管理が行われず、
別にやらなくていいじゃない、
と後回しになりやすいことがあります。

マンション全体の資産価値の低下や
運営に対する不満や不信感が高まり、
住んでいるだけでストレスを感じるかも知れません。

そのため、総会議事録などを確認して、
管理組合の年齢層やどのような議論が行われているのか、
事前に信頼できる不動産会社と一緒に確認しましょう。

■築40年以上マンションの特徴

最後に築40年以上の物件の特徴です。
1970年代の高度経済成長期に建てられた物件が多く、
この時期は住宅の量が足りないため、
量の供給が優先された時代です。

そのため、現在の住宅に比べて耐震熱性や防音性が劣り、
間取りや設計も古い物件が多いです。

設備全般的が
かなり老朽化している可能性も高いですが、
構造上コンクリート内部に
配管が埋め込まれている場合があり、
そのような場合には、修理や取り換えが難しいため
配管の交換ができない困難なケースもあります。

間取りについては
古い日本の生活様式を反映した間取りで、
リビングが狭くて和室があるのも特徴的です。

また、玄関や廊下に段差が多い物件も多く見られ、
バリアフリー対応はほとんど見られないのも特徴です。

そしてこの年代は質より量が重視され、
エレベーターがない団地タイプの造りも多く見られます。

そのため、共用施設はほとんどなく
現代のマンションと比較すると
設備面の魅力はこの時代の物だと少ない印象です。

もちろん、築年数が経過しているため
耐震補強や建て替えの検討が必要になるケースもあります。

また、1981年6月以降に適用された新耐震基準と
以前の建築基準で建てられた旧耐震基準が
この年代に混在しています。

耐震基準がどちらかにより
住宅ローンの通りやすさや再販制、耐震性も変わるため
何年に建てられた物件なのかを
1年単位で確認する必要があります。

■築40年以上マンションのメリット

このような、築40年以上の物件のメリットは
価格がさらに手頃になること、
立地が良い物件が多いことが挙げられます。

築30年〜40年のメリットでも解説したように
新築時と比べ、価格が6割近く落下しているため、
比較的手軽な価格で購入できます。

これにより初期費用を抑え、
リノベーションなどに予算を回すことも可能です。

また立地が良いエリアでも
手軽な価格で物件を見つけることが出来るため、
都心での居住を考える方には魅力的な選択肢です。

■築40年以上マンションのデメリット

一方、デメリットは旧耐震物件が多いことや
住宅ローン審査が厳しいこと、長期的な住居としてリスクがあります。

築40年以上の物件は旧耐震基準で建てられている物件も多く、
住宅ローンの審査が厳しくなる可能性があります。

金融機関によっては
築年数が古い物件に対しては融資しない
というスタンスの銀行もあるため、
事前にローンの審査条件の確認が重要です。

そして、このように住宅ローンが通りにくく、
将来の買い手がなかなか見つからず
再販価値が下落するリスクがあります。

また建物全体のメンテナンスが不十分な場合、
将来的に建て替えが必要になる可能性も十分あります。

これに伴い、費用負担や
住み替えも考慮する必要が出てきます。

場合によっては、
長く住み続けることができない可能性もあるため、
管理組合がどのような方針で進めているのか、
どのような議事録が取っているのかを
事前にしっかり確認しましょう。

「中古マンションの築年数の限界」不動産のプロの見解

■新耐震基準の物件を選ぶことが重要

2025年の現在の基準では、
新耐震基準が導入されてからちょうど44年が経過しています。

この基準を満たすマンションは地震に対する安全性が高く、
将来的な安心感以外にも住宅ローンが通りやすく、
再販売時の資産価値の維持にも有利な点が多いです。

築年数が経過しても、
新耐震基準をクリアしている物件は
市場で評価が高く、
購入後に賃貸や売却を考えた際も
安定した需要が見込めます。

また金融機関も耐震性が確保されている物件に関して、
融資条件を考慮することが多いため、
結果として購入者に有利な選択肢になります。

精神的な安心感と資産価値の維持、
この2点を押さえることは
中古マンションを買うためのポイントです。

しかし、もちろん築44年以上でも
住めないわけではありません。

実際に、適切なメンテナンスや
管理が行われている物件であれば、
築50年、築60年の物件でも安全に住むことはできます。

国土交通省が公表しているデータでは、
現在のRC構造のマンションでは寿命は68年とされています。

建物の寿命というのは法定耐用年数ではなく、
建物の管理や修繕状況によって大きく左右されるため、
特に管理状態の良いマンションであれば
築44年以上でも問題なく住むことが可能です。

しかし、住宅ローンや再販性、
精神的な安心感を考えた場合に
新耐震基準を満たす物件、
つまり築44年以内の物件を購入することが
おススメです。

まとめ

築年数は物件選びにおいて最も重要

今回は、中古マンションの築年数について
様々な切り口から解説してきました。

中古マンションを購入する際に、
築年数は物件選びにおいて最も重要な要素です。

築年数が経過することで
建物の耐久性や住宅ローンの審査、
資産価値に影響を与えることから慎重な判断が求められます。

それらを踏まえて新耐震基準に切り替わる「築44年」が
中古マンションを検討する上で1つのラインになると考えます。

しかし、もちろん築44年以上の物件や
それより古い物件が絶対にダメなわけではないため、
今回解説した注意点や特徴などをしっかり押さえ、ご検討ください。

不動産のご相談ならウィローズ

資金計画の立て方が分からない、相談できるいい会社や担当者がいない
という方はぜひ武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。
お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきます。
お気軽に公式LINEからご相談下さい。

築年数完全ガイドプレゼント!

LINEを友達追加頂いた方限定で
不動産ポリス著「築年数完全ガイド」を
プレゼント中です。

中古マンションの築年数別の注意点・チェックリストを
まとめていますので、是非お役立て下さい。

関連記事

新築戸建を購入する前にチェック!〇〇ついてないの!?

2022-03-24

新築戸建を購入する前にチェック!〇〇ついてないの!?

不動産購入

住宅の買い替え「買い先行」3つのポイント

2021-06-30

住宅の買い替え「買い先行」3つのポイント

不動産購入

【中古マンション】価格下落?2023年に家を買うなら早く買え!

2023-04-07

【中古マンション】価格下落?2023年に家を買うなら早く買え!

中古マンション