はじめに
令和７年度税制改正大綱が発表され、2025年度の住宅ローン控除の内容にも変更が生じました。
住宅ローン控除の内容は毎年のように一部変更されるため、「住宅ローンの内容が複雑で、自分が対象なのか分からない」「どのくらいの控除を受けられるのか分からない」というような疑問を持たれる方も多いと思います。
毎年のように行われる住宅ローン控除の変更を、きちんと理解していないと、当初予定していた額の控除が受けられず、中古マンション購入の資金計画が崩れてしまう事態になりかねません。
そのため今回は、「住宅ローン控除の基礎と2025年度の変更点」をわかりやすく解説します。
初めにしっかりと確認し、後悔しないように準備をしましょう。
本編
【初心者向け】住宅ローン控除とは？仕組みを分かりやすく解説
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン借入残高の割合に応じて、所得税が控除される制度です。
なお、借入残高というのは、借りているお金の残額(残り)です。
たとえば、住宅ローンを5000万円借りて、1000万円返済していたなら、4000万円が借入残高になります。
住宅ローン控除は借入残高に対して、0.7%の割合を乗じた金額を所得税から控除することができます。
つまり、年末に借入残高が4000万あった場合は、28万円（4000万円×0.7%）が年間の所得税から引かれます。
また、所得税が控除されるのは1年間だけではなく、
・一定の条件を満たしている新築および買取再販住宅：13年間
・一定の条件を満たしている既存住宅：10年間
控除が受け続けることができます。
住宅ローン控除制度の注意点
住宅ローンの借入残高額には上限が設けられているため、注意が必要です。
借入残高額の上限は、入居年度、住宅の種類、世帯によって異なります。
例えば、子育て世帯が省エネ基準適合住宅である買取再販物件を購入して入居した場合は、借入残高の上限は4000万円です。
そのため実際は5000万円の借入残高があったとしても、上限が4000万円であれば、
4000万円の0.7%である28万円分が、所得税控除の対象になります。
また、所得税控除できる額は、年間の所得税額にも影響を受ける点にも注意が必要です。
住宅ローン控除の控除額が20万円だったとしても、年間に納税する所得税が15万円であれば、控除は最大15万円となります。
※ただし、年間の所得税額よりも、住宅ローン控除額が多い場合でも、一定の金額までなら翌年度の住民税から不足分を控除できます。
住宅ローン控除とふるさと納税の関係
ふるさと納税とは都道府県や市町村に寄付すると、返礼品を受け取れるうえに、所得税や住民税の控除が受けられる制度です。
寄付金控除を利用し控除ができますが、ふるさと納税の所得控除は住宅ローン控除より優先されます。
多額のふるさと納税を行うと、寄付金控除で所得税がすべて控除されてしまい、住宅ローン控除分が無駄になることがあります。
住宅ロ－ン控除を無駄にしないためには、ふるさと納税の「ワンストップ特例」を利用するのがおすすめです。
「ワンストップ特例」とは、確定申告しなくてもよい給与所得者が、年間５団体以下の自治体にしか寄付しなかった場合に、利用できる制度です。
「ワンストップ特例」を利用すると、所得税よりも住民税を優先して控除されるので、住宅ローン控除が無駄になる可能性が低くなります。
【2025年最新】住宅ローン控除の適用条件を徹底解説！自分が対象か、今すぐチェック
住宅ローン控除を受けるには、以下の6つの条件を、すべて満たす必要があります。
●住宅取得後6ヶ月以内に入居・引き続き住居している
●床面積が50㎡以上
●床面積2分の1以上が自己居住用
●民間の金融機関等の住宅ローン利用
●住宅ローン等の返済期間が10年以上、かつ分割返済
●控除を受ける年の所得金額が2000万円以下
※令和６年12月31日までに、建築確認を受けたものに限り、家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は、控除を受ける年の所得金額が1000万円以下に限り、控除を受けることができます。
買取再販住宅と中古住宅の住宅ローン控除適用条件
買取再販住宅と中古住宅で、住宅ローン控除を受ける適用条件は、
●新耐震基準である
●適合証明書などがある
という条件を満たす必要があります。
返済期間中にこのような条件のうちひとつでも、条件を満たさなくなったら、住宅ローン控除をその年は使うことができません。
住宅ロ－ン控除を受けられる条件を満たさなくなってしまう以下のような場合、
●住宅ロ－ン返済中に金融機関の承諾を得て、自宅を賃貸物件にした
●一括返済して返済年数を短くしたことで返済期間が10年切ってしまった
控除期間と残高が残っていても、控除が打ち切られてしまいます。
そのために住宅ローン控除の適用条件は、制度の利用を開始するときだけではなく、
返済期間中も影響することを、考えておくことが大切です。
住宅ローン控除の申請方法
●給与所得者の場合：1回目の住宅ローン控除申請は自身で確定申告を行う必要がありますが、2回目以降は会社が年末調整で手続きを行います。
●個人事業主やフリーランスの場合：毎年確定申告を行い、住宅ローン控除を申請する必要があります。
住宅ローン控除に関する確定申告は、住宅ローンの借り入れで購入して建築、入居した年の翌年の2月16日〜3月15日までに申告します。
どのような働き方であっても、1回目の住宅ローン控除は、必ず確定申告する必要がありますので、忘れてしまうと控除が始まらないため、注意が必要です。
なお、確定申告する際に以下の書類を準備して、税務署に提出します。
●確定申告書
●本人確認書類の写し
●源泉徴収票
●住宅借入金等特別控除額の計算明細書
●住宅ローンの年末残高等証明書
●建物・土地の登記事項証明書
●建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し
2回目以降、会社が申請する場合には、以下の書類を準備する必要があります。
●給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申請書兼年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書：税務署が発行します。
●住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書：各金融機関が発行します。
【2025年改正】住宅ローン控除の条件はどう変わる？延長・子育て支援・所得制限緩和を解説
住宅ローン控除の制度の中には、
●子育て世帯等の支援
●新築住宅取得時に所得1000万円以下の面積要件の緩和
という措置があります。
上記は2024年で終了予定でしたが、2025年度にも延長されることになりました。
子育て世帯への支援
「19歳未満の子を有する世帯」か「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」について、年末の借入残高の上限を引き上げる制度です。
子育て世帯の住宅取得を支援することで、結婚や出産を促進し、少子化に歯止めをかけることを目的として導入されました。
子育て世帯等に該当する人が、新築住宅もしくは買取再販住宅を購入・建築した場合は、年末の借入残高の上限が、下記の通り引き上げられます。
●長期優良住宅・炭素住宅：4500万⇒5000万
●ZEN水準省エネ住宅：3500万⇒4500万
●省エネ基準適合住宅：3000万⇒4000万
【所得1000万円以下の方】床面積要件の緩和
住宅ローン控除を利用するには、登記面積で、50㎡以上の建物を購入・建築する必要があります。
しかし、2024年に子育て世帯の新築住宅の取得で、所得1000万円以下の方に限り、床面積の条件を40㎡以上に緩和され、2025年もこの制度が継続されることになりました。
改正内容の恩恵を受けられる世帯の方は、上手く住宅ローン控除を活用して、住宅購入を進めるのがおススメです。
【パターン別】住宅ローン控除額のシミュレーション
ここでは、パターン別にどれくらいの住宅ローン控除を受けられるのか、シミュレーションします。
住宅ローン控除額の計算方法
住宅ローン控除の所得控除額は、下記の式で計算します。
●所得税控除額＝年末の借入残高×0.7%(控除率)
●ただし、100円未満の端数が出た場合は切り捨て
※例えば、借入残高4000万1000円の場合、控除額は28万1円ですが、１円は、切り捨てて、控除額は28万円となります。
なお、年末の借入残高には、上限が設定されている点にも注意が必要です。残高が上限よりも多い場合は、上限額で計算しなければいけません。つまり、計算した控除額と各条件毎の年間最大控除額のいずれか小さい方の金額が、所得税から控除されるということです。
※もし所得税控除が所得税よりも多い場合は、残額を翌年の住民税から最大で97,500円まで、差し引くことができます。
最大限住宅ローン控除を利用できるケース（年収1000万円以下、子育て世帯）の計算方法
【購入者属性】
●年収800万円
●夫婦2人、子ども１人世帯(2人扶養で子供は19歳未満)
●購入物件：6000万円の既存住宅である省エネ基準適合住宅
●金利：変動金利(0.5%スタートで10年後から10年毎に0.1%上昇したと仮定)
●返済条件：6000万円借入・35年返済・元利均等返済・ボーナス返済なし
※2025年中に入居
【借入上限額】
既存住宅の省エネ基準適合住宅の借入上限：3,000万円
【シミュレーション】
住宅ローンの年末借入残高が3,000万円以上ある年は、下記が所得税の最大控除額となります。
3,000万円×0.7%＝21万円
実際に6,000万円を変動金利0.5%で借り、10年毎に0.1%上昇した場合に、35年返済・ボーナス返済なしで10年間の控除額を計算すると、次の表のように、借入残高は10年後も3,000万円を切らないことがわかります。
つまり10年にわたって年間の控除額は、最大21万円を維持し、10年間合計で210万円の所得税が控除されます。
※今回は既存住宅でシミュレーションを行ったため、住宅ローン控除の期間は10年ですが、新築・買取再販住宅の物件の場合は、13年間の控除期間になります。
最大限住宅ローン控除を利用できないケース（年収1000万円以下、子育て世帯、借入残高が上限を切る場合）の計算方法
【購入者属性】
●年収550万円
●夫婦2人、子ども１人世帯(2人扶養で子供は19歳未満)
●購入物件：3500万円の既存住宅である省エネ基準適合住宅
●金利：変動金利(0.5%スタートで10年後から10年毎に0.1%上昇したと仮定)
●返済条件：3500万円借入・35年返済・元利均等返済・ボーナス返済なし
※2025年中に入居
この条件で10年の控除額を計算すると、下記の表のように、6年目の2023年から、年末の借入残高が、上限を切ることがわかります。
この条件の場合は10年間で、201万3200円の所得税が控除されることになるため、最大額の控除が受けられません。
このように、購入者や物件の条件によって、控除額や最大限控除を利用できるのかどうかが変わります。
信頼できる不動産業者と具体的に、どのぐらいの控除が受けられるのか、確認するようにしましょう。
まとめ
今回は、住宅ローン控除の基礎知識と2025年最新版の適用条件などを解説しました。
住宅ローン控除は、年末残高の0.7%が所得税から控除される制度で、新築・買取再販住宅は13年、既存住宅は10年間適用されます。ただし、借入額や所得、住宅の種類によって、控除額は変動します。
住宅ローン控除を受ける際は、信頼できる不動産会社と共に自身の条件や物件に合った控除額を把握し、資金計画をしっかり立てることが重要です。
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