中古マンション購入の注意点10選｜管理費・築年数・リフォームまで完全ガイド

本編

中古マンション購入前に確認すべき注意点10選

管理費・修繕積立金

マンションを所有すると毎月かかる費用です。

管理費：清掃や共用部の電気代、エレベーター保守など日常管理に使われる費用。
修繕積立金：外壁塗装や防水工事など将来の大規模修繕のための積立金。

築年数が古い物件や過去の積立不足がある物件では、途中で値上げや一時金徴収の可能性があります。購入前に必ず金額の推移・修繕履歴・長期修繕計画を確認しましょう。

（参考）マンション管理費・修繕積立金の正しい金額とは？失敗しない物件選びのポイント解説

長期修繕計画・修繕履歴

長期修繕計画とは、マンションの外壁、屋上防水、配管などの大規模修繕や設備更新を、将来にわたって計画的に行うためのスケジュールと費用計画をまとめたものです。

長期修繕計画がしっかり策定されているマンションは、将来の修繕費用の不足リスクが低く、資産価値を維持しやすく安心です。

一方、修繕履歴は、過去にどのような工事が実施されてきたかを示す記録です。

計画があっても実際に修繕されているかどうか、修繕履歴で確認しましょう。先送りや資金不足がある場合は要注意です。

管理体制・管理組合の運営状況

管理が行き届いたマンションは、快適な暮らしと資産価値の維持につながります。

【管理体制の種類】
・全部委託管理：すべての管理業務を管理会社に委託する形態
・一部委託管理：一部の業務を管理会社に委託し、それ以外は住民が対応する形態
・自主管理：住民が主体となる管理形態。管理組合が主導し、専門的な知識や負担が必要な場合もあります。

【確認することができる資料】
・管理規約
・総会議事録
・修繕履歴

購入前には、物件がどの管理体制で運営されているかを必ず確認しましょう。
特に自主管理の物件は、運営が適切に行われているかどうかを慎重に見極める必要があります。

重要事項調査報告書

重要事項調査報告書とは、不動産取引において取引条件や売買金額などの重要な事項を記載した書類です。

具体的には、次のような内容が記載されています。

・物件の概要
・所有権や抵当権などの権利関係
・管理組合や管理費などの管理状況
・過去の修繕履歴
・契約不適合責任の範囲

特に注意したいのは「契約不適合責任の範囲」です。
これは、購入後に設備の故障や不具合があった場合に、売主がどこまで責任を負うかを定めた項目です。

不明点がある場合はその場で担当者に質問し、ひとつひとつ丁寧に確認しながら進めましょう。
契約締結時には、重要事項調査報告書とは別に契約条項として記載される契約解除条件、違約金、手付金の扱いといった事項にも注意しましょう。

築年数・耐震基準・建物構造

1981年6月以降に建築確認を受けた建物には、現在も適用されている「新耐震基準」が導入されており、大地震でも倒壊・崩壊しにくい構造が求められています。

一方、1981年5月以前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、耐震性能が現行基準を満たさない場合があるため、購入前に耐震診断や補強工事の有無を確認しましょう。

また、建物の構造形式（鉄筋コンクリート造〈RC造〉、鉄骨鉄筋コンクリート造〈SRC造〉、鉄骨造〈S造〉など）によっても、耐震性や遮音性、耐久性が異なります。

これらを理解しておくことで、災害時の安全性や居住環境の快適さをより正確に判断できます。

購入時には、不動産会社や管理組合を通じて建築確認日、構造形式、耐震診断結果などの情報を入手し、長期的に安心して暮らせる物件かどうかを見極めましょう。

住宅ローンと控除制度

住宅ローンには、「変動金利」「固定金利」「ミックス型金利」の3つの金利タイプがあります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、無理のない返済計画を立てましょう。

2025年12月31日入居までは、住宅ローン控除は中古でも条件を満たせば利用可能です。最新条件を税制改正情報で確認してください。

（参考）失敗しない住宅ローン選び｜金利の仕組み、ネット銀行とメガバンクの金利状況や団信の種類も解説

【2024年税制改正対応】築古中古マンションの住宅ローン控除活用と資産性の見極め方

逆引き！令和３年税制改正対応！買主目線で超わかりやすい住宅ローン控除（前編：新築戸建て編）

頭金・手付金・諸費用

頭金の金額は個人の資金状況や物件価格によって異なりますが、一般的には購入価格の10〜20％程度が目安とされています。多く入れるほど返済負担が軽くなりますが、無理のない範囲で用意しましょう。

頭金を多く用意するメリット

頭金を多く用意することで、以下のようなメリットがあります。

・借入額が少なくなり、月々の返済額や総返済額を抑えられる
・金融機関によっては、金利優遇を受けられる可能性がある
・将来の金利上昇や収入減少などのリスクに備えやすくなる

一方で、頭金が少ない場合は借入額が増えるため、毎月の返済負担や支払総額が大きくなる可能性があります。

また、金利優遇が受けられず、逆に金利が高くなる場合もあるため注意が必要です。

手付金の準備と支払いタイミング

手付金とは、売買契約を締結する際に買主が売主に支払うお金のことで、契約の証拠金としての役割を果たします。

一般的に、手付金の金額は物件価格の5〜10％程度が相場とされており、住宅ローンの融資実行前に現金で支払う必要があります。

そのため、契約前の資金計画においては、頭金や諸費用だけでなく、手付金も含めた現金の準備が不可欠です。

また、手付金には「解約手付」としての意味もあり、契約後に買主側の都合で契約を解除する場合は、支払った手付金を放棄する形で解除できます。

逆に、売主側が解除する場合は、受け取った手付金を倍返しする必要があります。

中古マンション購入時のトラブル防止のためにも、手付金の金額、支払い方法、そして契約解除時の取り扱いについては、契約前に確認しておくことが大切です。

立地と災害リスク

立地は物件選びにおける非常に重要な要素であり、資産価値の維持や日々の生活の利便性に大きく関わってきます。

一般的に「立地が良い」とされる物件には、以下のような特徴があります。

・駅から徒歩10分圏内であること
・複数の路線が利用可能であること
・周辺にスーパー・病院・コンビニなど生活利便施設があること
・学校や保育園が近いこと
・同様の物件が少なく、希少性があること
・治安が良いエリアにあること
・再開発の計画や可能性の地域であること
・街全体にブランドイメージがあること
・災害リスクが低い場所であること

特に注目すべきは、地震・洪水・土砂災害などの自然災害リスクです。

購入前には自治体が公表しているハザードマップを必ず確認し、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当していないかをチェックしましょう。

また、海抜の低いエリアや河川の近くは水害リスクが高く、丘陵地や造成地では地盤の安定性にも注意が必要です。

加えて、周辺の避難経路や避難所までの距離も確認しておくと、万が一の際に安全に避難できます。

上記の条件を備えた物件は、生活の利便性が高く、安定した需要が見込まれるため、資産価値の維持にもつながります。

（参考）【中古マンション購入｜立地選び】高台の立地は資産価値が高い？ハザードマップ確認重要性も解説

間取り選びとライフスタイルの適合性

適切な間取りは、購入者の状況やライフスタイルによって異なります。

【単身者世帯に適した間取り】
一人暮らしの方には、1DK・1LDK・2DKといったコンパクトな間取りが人気です。
単身者に必要な居住スペースは限られているため、広すぎる間取りは使いづらく感じる場合があります。

また、将来的なライフスタイルの変化（結婚・同棲など）に備え、再販性の高い物件を選んでおくことが望ましいとされています。

【夫婦2人暮らしにおすすめの間取り】
夫婦2人で暮らす場合には、2LDKや3LDKといった少し余裕のある間取りが適しています。
将来的に家族が増える可能性がある場合にも対応しやすくなります。

また、在宅勤務するケースや、生活空間のプライバシーを確保したい場合には、玄関から直接個室に入れるような独立性の高い間取りが便利です。

【子育て世帯に適した間取り】
子育て世帯では、お子さまの年齢や人数によって必要な部屋数が異なりますが、2LDK〜4LDKの間取りが一般的です。

家族でリビングに集まる時間を大切にしたい方には、広めのリビングがある間取りが人気です。

また、お子さまの成長や独立を見据えて、将来的に間仕切りで部屋を増やせるような可変性のある設計も検討されるとよいでしょう。

以上の内容は、あくまで一般的な傾向に基づく間取りの例です。

現在のライフスタイルだけでなく、将来の家族構成や生活環境の変化も見据えながら、長期的に快適に暮らせる間取りを選ぶことが重要です。

（参考）資産価値を左右する！中古マンション買ってよい間取りの選び方と注意点を徹底解説！ | 武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズ

リフォーム・リノベーションとホームインスペクションの活用

中古マンションでは、内装や設備が老朽化しているケースも多く、購入後にリフォームやリノベーションが必要となる場合があります。

このような場合、主に以下の2つの選択肢があります。
・リノベーション済物件を購入する
・自分でリフォーム・リノベーションする場合

それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解した上で、自身のニーズに合った方法を選ぶことが重要です。

リノベーション済物件を購入する

リノベーション済物件とは、買取再販業者が中古マンションを購入し、内装や設備を一新したうえで再販売している物件を指します。

【メリット】
・購入後すぐに入居できる
・内装や設備が新築同様に整えられている

【デメリット】
・間取りやデザインが画一的で、自分の好みに合わない場合がある
・業者の利益が上乗せされており、価格が割高になることがある

自分でリフォーム・リノベーションする場合

リノベーション前の物件を購入し、自分好みにカスタマイズする方法もあります。

【メリット】
・間取りやデザインを自由に変更できる
・好きな設備を選べる
・オリジナリティのある空間を実現できる

【デメリット】
・工事期間がかかるため、すぐに入居できない
・予算を超えるリスクがある

ホームインスペクション（住宅診断）の活用

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が第三者の立場で建物の劣化状況や不具合の有無を調査・診断するサービスです。

特に中古リノベ物件の場合は、見た目がリフォーム済で綺麗に整っていても、配管の老朽化や雨漏り、断熱不良などの見えにくい部分に問題が潜んでいる可能性があります。

こうした構造部分のリスクを事前に把握しておくことで、購入後の予期せぬトラブルや高額な修繕費の発生を防げます。

また、ホームインスペクションの結果は、不動産会社との交渉材料として活用できることもあります。

必要に応じて価格交渉や修繕の事前対応を依頼することで、より安心した取引につなげることが可能です。

信頼できるインスペクターに依頼し、診断結果をしっかり確認したうえで、納得のいく判断をしましょう。

築年数別マンションの特徴とメリット・デメリット

中古マンションは、築年数によって、価格や住みやすさ、建物の耐震性や設備内容が大きく異なります。

また、建築された時代背景を知ることで、それぞれの物件の特徴を理解しやすくなります。

築年数別マンションの特徴とメリット・デメリットを以下に解説していきます。

築50年以上｜古さによる設備面の不便さに注意

築50年以上のマンションは、戦後復興や高度経済成長期に建てられたものが多く、当時は住宅不足を補う目的で「量」が重視されていました。

そのため、エレベーターが設置されていなかったり、天井が低かったりと、現代の基準では住みにくい仕様が見られます。

小さなお子様がいる家庭やシニア層の長期居住には適さないケースもあります。

（参考）築50年の中古マンション購入ガイド：リスクと資産価値を徹底解説

築30〜40年｜新耐震基準の有無が重要

この築年数の物件は、住宅の質が徐々に向上し始めた時期に建てられたもので、1981年5月以降に建築された物件には新耐震基準が適用されています。

一方、それ以前に建てられた「旧耐震基準」の物件については、耐震性や住宅ローン審査の面で注意が必要です。

この年代の物件は、駅に近いなど立地の良い場所にあるケースが多く、利便性を重視する方には検討の価値があります。

（参考）【中古マンション】築40年のマンション購入しても大丈夫？ | 武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズ

築20〜30年｜コストと広さのバランスが魅力

築20〜30年のマンションは、バブル崩壊後に建てられたもので、土地や建築費の下落により、広めの居住空間を持ちながらも比較的価格が抑えられた物件が多く存在します。

また、この時期からオートロックや宅配ボックスなどの防犯設備も一般的になり始めました。

（参考）【中古マンション】築30年のマンション購入しても大丈夫？ | 武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズ

築10〜20年｜品質確保とバランスの良い築年数

築10〜20年のマンションは、「住宅の品質確保促進法（品確法）」の対象となっており、一定水準以上の品質が確保されている物件が多い傾向にあります。

設備や内装も現代の基準と大きく異ならず、全体的にバランスの取れた物件が多い築年数帯です。

この時期から「ペット可」の物件が増えてきた点も特徴です。

（参考）【中古マンション】築20年マンション購入のリスク・重視すべき3つの判断基準を徹底解説 | 武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズ

築10年未満｜最新設備が魅力だが価格に注意

築10年未満のマンションは、最新の設備やデザインが取り入れられている一方で、駅周辺などの好立地での新規供給は少なくなっています。

また、近年は建築資材価格の高騰により、販売価格に対して住戸が狭かったり、設備面でのコストカットが見られることもあります。

築年数による違いを理解することで、希望条件に合った物件を見つけやすくなります。

ただし、物件の状態や管理体制、周辺環境なども総合的に評価したうえで、慎重に判断することが大切といえるでしょう。

（参考）【中古マンション】築年数の限界や寿命は？いつまで住めるか詳しく解説