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【初心者ガイド】中古マンション購入の10のポイント!選ぶ際の注意点も徹底解説

中古マンション

はじめに

マイホームを購入しようと決意したものの、
「何から始めればいいかわからない」
「失敗したくないけれど、誰に相談すればいいのかわからない」
といった不安を抱えていませんか?

不動産購入は複雑で時間がかかるイメージもあり、
慎重になりすぎてしまうのも無理はありません。

事前知識がないまま動き始めてしまうと、
勧められるがままに相場より高い物件を購入してしまったり、
無理な住宅ローンを組んでしまったりと、
後々取り返しのつかない事態に陥る可能性もあります。]

そこで今回は、初心者が中古マンションの
購入前に知っておくべき10のポイントを解説します。
中古マンションを選ぶ際の注意点や基礎知識を押さえることで
不安を解消し、スムーズにマンション購入を進めましょう!

本編

中古マンション購入者が知っておくべき10のポイント

今回、中古マンション購入の初心者ガイドとして、
以下の10個のキーワードについて解説します。

1.管理費と修繕積立金
2.管理体制
3.住宅ローン
4.住宅ローン控除
5.頭金
6.物件の立地
7.間取り
8.築年数
9.重要事項説明書
10.リフォーム・リノベーション

これらのキーワードを覚えて、
中古マンション購入についての基礎知識を網羅しておきましょう。

1.管理費と修繕積立金

はじめに中古マンション購入初心者が押さえておきたいキーワードは
「管理費」と「修繕積立金」です。

これらはマンションを所有すると毎月発生する費用で、
それぞれ使い道が異なります。

管理費は建物や敷地の清掃、設備の点検など、
現在の建物維持に必要な費用に充てられます。

一方、修繕積立金は、
大規模修繕工事など将来の修繕に備えるための積立金です。

■管理費・修繕積立金の金額

管理費・修繕積立金の支払金額は
マンションの規模、所有する部屋の面積、築年数などによって大きく異なります。
例えば、管理費はマンション全体で必要な費用を戸数で割って負担するため、
住戸数の多い大規模マンションの方が1戸あたりの負担が
比較的少なくなる傾向があります。

また、築年数が古いほど建物や設備の劣化が進んでいるため、
修繕積立金が高くなるケースが多くなります。

さらに、過去の積立状況が不十分な場合、
途中で積立金の値上げや、
一時的な追加徴収が発生するリスクもあります。

■行うべきリスク管理

これらのリスクを回避するためには、
購入前に管理費や修繕積立金の推移、過去の修繕履歴、
今後の長期修繕計画などを確認することが重要です。

信頼できる不動産会社を通じて管理組合から情報を入手し、
計画通りに修繕費用が積み立てられている物件を選ぶことで、
将来的な負担を軽減できます。

また、管理費や修繕積立金が将来値上げされる可能性も視野に入れ、
住宅ローン返済を含めた資金計画には余裕を持たせることが大切です。

これらを考慮しながら進めることで、
安心してマンション購入を検討できるでしょう。

2.管理体制

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
キーワードの2つ目は「管理体制」です。

マンションの管理は、建物や設備を健全な状態に保つために行われており、
これによって物件の資産価値や日々の暮らしやすさが大きく変わります。

■管理体制の種類

管理体制の種類としては主に、以下の3つがあります。

1.全部委託管理:マンションの管理業務をすべて専門の管理会社に委託する形態。
2.一部委託管理:管理業務の一部を管理会社に依頼し、それ以外の業務は住民が自ら行う形態。
3.自主管理:住民が自ら管理業務を手配し、運営を行う形態。管理組合が主体となるため、マンション管理士などの専門知識がないと運営が難しく、負担が大きいケースもある。

購入前にどの管理体制なのかを必ず確認するようにしましょう。
特に自主管理の場合は、運営が円滑に行われているかをしっかり見極めることが重要です。

■マンション管理の業務内容と確認すべきポイント

マンション管理の主な業務内容としては、
清掃、設備点検、修繕工事などがあります。

これらの業務は日々の暮らしを快適に保つだけでなく
建物の状態を改善する役割も担うため、
管理業務が適切に行われているマンションは、
資産価値を維持しやすく安心して住み続けることができます。

管理組合の活動状況や財務状況については、
管理規約や総会議事録、過去の修繕履歴などで確認できます。
これらを調査して運営方針を把握し、
計画通りに運営されているかどうか、
マンションが健全な状態であるかを確認しましょう。

3.住宅ローン

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
ポイントの3つ目は「住宅ローン」です。

住宅ローンには主に
「変動金利」「固定金利」「ミックス型金利」の3つの金利タイプがあり、
特徴やメリット・デメリットを理解しておくことで、
金利上昇リスクの軽減や余裕を持った返済につながります。

以下に、それぞれの金利タイプについて解説します。

■変動金利

変動金利は、一般的に半年に1回金利が見直されるタイプを指します。
現在も多くの金融機関が主力商品としており、
他の金利タイプと比べて低金利で提供されているのが特徴です。

例えば、2024年12月時点で三井住友銀行の変動金利は
0.625%~と比較的低い水準です。
金利が低ければその分返済額や返済総額が抑えられ、
資金的な余裕を持ちやすくなります。
参考)三井住友銀行 住宅ローン金利

しかし、デメリットとして金利の上昇局面に弱いことが挙げられます。
すぐに適用金利に影響を及ぼすという点には注意が必要です。

■固定金利

固定金利には
「全期間固定金利」と「当初固定金利」の2つのタイプがあります。
全期間固定金利は、借入れから返済が完了するまで
金利が変わらないのが特徴です。

長期間にわたり金利が一定であるというメリットがある一方で、
長期の固定金利は金利水準が高めに設定されています。

例えば、三井住友銀行の20~30年の全期間固定金利は、
2024年12月現在で2.7%以上となっています。

当初固定金利は、借入れから一定期間のみ金利が固定されるタイプです。
固定期間が終わると、通常は変動金利に切り替わります。
当初固定金利は全期間固定金利よりも
金利が低めに設定されており、
三井住友銀行では2024年12月時点で
10年固定金利が1.95%~となっています。

■ミックス型金利

ミックス型金利は、
1つの住宅ローンの中で変動金利と固定金利を
自由に組み合わせることができるタイプです。

例えば、3000万円の借入れのうち、1000万円を変動金利、
2000万円を固定金利といった組み合わせで設定できます。

異なる金利タイプのメリットをバランスよく享受できるため、
自分により合った住宅ローンの組み方が可能になります。

■返済計画の立て方

住宅ローンを選ぶ際には、
まずは自分自身のライフプランや性格と照らし合わせて、
どの金利タイプが最適かを考えることが重要です。

また、住宅ローンでは年収、勤続年数、年齢などを考慮して審査が行われ、
審査結果によって総合的な借入可能額が変わります。

ただし、借入可能額が多い場合でも、
その金額を無理なく返済できるかどうかを慎重に判断しましょう。
一般的に無理のない返済額は「額面年収の25%以内」とされており、
これを1つの目安として資金計画を立てることをおすすめします。

将来のライフプランや金利変動リスクを十分に考慮し、
複数の金融機関を比較して、
自分に合った金利タイプ・条件のローンを選ぶことが、
安心して返済できる住宅ローンを組むためのポイントです。

4.住宅ローン控除

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
4つ目のキーワードは「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除とは、自宅を購入したりリフォームしたりする際に
一定の条件を満たすことで受けられる所得税控除のことです。

条件をクリアすると、一般的な中古マンションの場合でも、
10年間にわたって住宅ローンの年末残高の0.7%が
所得税から控除される仕組みになっています。

■住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには、
次の条件を満たす必要があります。

-借入れた住宅ローンの返済期間が10年以上であること
(※5年返済などの短期ローンでは適用されない)

-物件を取得してから6ヶ月以内、
かつ2025年12月31日までに入居すること

-物件の登記上の床面積が50㎡以上であり、
かつその半分以上が自己の居住用であること

-控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下であること

この制度はもともと2021年で終了予定でしたが、
現在は2025年12月31日まで延長されています。

そのため、「住宅ローン控除を活用したい」と考えている方は、
この期日を1つの目安として検討を進めるのがおすすめです。
ただし、住宅ローン控除自体がなくなる可能性は低いため、
2026年以降も延長される可能性が高いと予測されています。

なお、控除額の上限や控除期間については、
物件の種類や購入者の年齢などによって異なる場合があります。
今後発表される税制改正の内容をしっかり確認し、
最新の情報をもとに準備を進めるようにしましょう。

2024年の住宅ローン控除の詳細については、
関連記事で詳しく解説しています。
ぜひ合わせてチェックしてみてください。

▼関連記事

5.頭金

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
5つ目のキーワードは「頭金」です。

頭金とは、マンションの購入価格のうち、
住宅ローンなどの借入れ以外で用意する自己資金のことを指します。
頭金の金額は購入者の資金状況や物件価格によって異なりますが、
一般的には物件価格の10~20%程度が目安とされています。

■頭金を多く用意するメリット

頭金を多く用意することで、いくつかのメリットがあります。
まず、借入額が少なくなるため、
毎月の返済額や総返済額を抑えることができます。

また、金融機関によっては、
頭金を多くすることで金利が優遇される場合もあります。

さらに、将来的な金利上昇や収入の減少といった
リスクにも備えやすくなるのです。

一方で、頭金が少ない場合には借入額が増えるため、
月々の返済額や総返済額が大きくなる可能性があります。

また、金利優遇が受けられず、
むしろ金利が高くなるケースもあるため注意が必要です。

■頭金の用意は無理のない範囲で

先述の通り、頭金を多く用意すると
様々なメリットを受けることができますが、
頭金を貯めることにこだわりすぎると、
購入のタイミングを逃してしまうことにもなりかねません。

特に、賃貸で暮らしながら頭金を貯める場合、
その間も賃料を支払い続ける必要があり、
資産形成の観点では効率的とは言えません。

最近では、多くの金融機関で頭金なしでも
物件価格の100%までローンを組むことが可能になってきています。
そのため、頭金がなくても住宅を購入することは十分可能です。

ただし、頭金があることで
住宅ローンの返済負担を軽減できるのも事実です。
将来のリスクを考慮しつつ、ご自身の資金計画に合わせて
無理のない範囲で頭金を準備するのが理想的です。

6.物件の立地

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
6つ目のキーワードは「物件の立地」です。

物件選びにおいて立地は非常に重要な要素であり、
資産価値の維持や日々の生活のしやすさに直結します。

■立地が良いとされる物件の条件

一般的に「立地が良い物件」とは、
以下のような条件を満たしているものを指します。

-駅から徒歩10分圏内であること
-複数の路線が利用可能であること
-周辺に生活利便施設が充実していること(スーパー、病院、コンビニなど)
-学校や保育園が近いこと
-似たような物件が少ないこと(希少性が高い)
-エリアの治安が良いこと
-再開発の可能性があること
-街にブランドイメージがあること

これらの条件を満たしている物件は、
生活のしやすさから需要が安定して高いため、
資産価値の維持にもつながります。

将来的に売却を視野に入れている場合、
このような条件の物件を選ぶことが理想的です。

ただし、これらすべての条件を満たす物件は決して多くはなく、
「良い立地」の定義も人によって異なります。

そのため、まずは自身のライフスタイルや
家族構成に合った場所を選ぶことが最も大切です。

マンションの立地については、
関連記事で詳しく解説しています。
さらに詳細を知りたい方はチェックしてみてください。

▼関連記事

7.間取り

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
7つ目のキーワードは「間取り」です。

適した間取りは購入者の状況やライフスタイルによって異なります。
ここでは
-単身者世帯
-夫婦2人暮らし
-子育て世帯
の3つを例に、それぞれに合った間取りを解説していきます。

■単身者世帯

一人暮らしの方には、
一般的に1DK、1LDK、2DKといったコンパクトな間取りが人気です。
一人暮らしに必要なスペースは限られているため、
広すぎる部屋はかえって不便に感じることもあります。

また、結婚や同棲など将来的なライフスタイルの変化による
住み替えを見据えると、再販性の高い物件を選ぶのがおすすめです。

■夫婦2人暮らし世帯

夫婦2人暮らしの場合は、2LDKや3LDKがおすすめです。
将来的に家族が増える可能性を考慮して、
少し余裕のある間取りを選ぶと良いでしょう。

また、どちらかがリモートワークをしている場合や
プライバシーを重視したい場合には、
玄関からリビングを通らずに部屋に入れる独立性の高い間取りが便利です。

■子育て世帯

お子さんの年齢や人数によって必要な部屋数は変わりますが、
2LDKから4LDKが一般的な選択肢です。

「子供が小さいうちは家族とリビングで過ごす時間を大切にしたい」
などと考える方には、特に広々としたリビングのある間取りが人気です。

また、子供が成長したり独立した際に
間仕切り等で部屋を分けられるような、
可変性のある間取りの物件もおすすめです。

上記で解説しているのは、あくまで一般的におすすめする間取りです。
自身の現在のライフスタイルだけではなく、
将来のご家族構成や生活の変化なども考慮して考えていくことが重要です。

▼関連記事

8.築年数

マンション購入初心者が押さえておきたい
8つ目のキーワードは「築年数」です。

中古マンションを検討する際に、
築年数がどの程度なら問題ないのか気になる方も
多いのではないでしょうか。

築年数によって価格や暮らしやすさが変わるだけでなく、
建物が建てられた時代の状況を知ることで、
それぞれの特徴をより深く理解することができます。
ここでは、築年数ごとの特徴を時代背景とともに解説していきます。

■築50年以上

築50年以上のマンションは、
戦後復興から高度経済成長期にかけて建てられたものが多いです。
この時期は住宅不足を補うために
質より量を優先して建築されたため、
エレベーターがなかったり、天井が低かったりと、
現代の基準から見ると住みにくい点が目立つことがあります。

特に小さいお子さんがいる家庭やシニア層が住む家としてや、
長く住む家としてはあまりおすすめできません。

■築30~40年

築30~40年のマンションは、
戦後復興から高度経済成長期に比べ
住宅のクオリティが向上し始めた時代に建てられたものです。

この中でも、1981年5月以降に建築された物件は
新耐震基準が適用されており、耐震性が大幅に向上しています。

一方で、それ以前に建てられた旧耐震基準の物件は、
耐震性に不安をやや感じたり、
住宅ローンの審査が通りにくかったりする場合もあるため注意が必要です。

この年代のマンションは、
駅周辺など立地の良いエリアに建てられていることが多いのも特徴です。
利便性を重視する方にとっては狙い目と言えるでしょう。

■築20~30年

築20~30年のマンションは、
バブル崩壊後の時代に建てられたものです。

この時期は土地や建築コストが下がり、
広い居住空間を確保しつつも販売価格を抑えた物件が増えました。
オートロックや宅配ボックスなどの防犯設備が普及し始めたのもこの時期です。

■築10~20年

築10~20年のマンションは、
品確法(住宅の品質確保促進法)の適用を受けており、
一定以上の品質が確保されている物件が多いのが特徴です。

現代のマンションと比べても大きな差がなく、
良質な建物が多いと言えます。

また、この頃からペット可の物件が増えてきており、
ペットを飼いたい方にとって選択肢が広がる築年数です。

■築10年未満

築10年未満のマンションになると、
駅周辺などの好立地が開発し尽くされており
立地の良い場所に建てられにくくなっています。

また、近年は建築資材の価格高騰の影響を受け、
価格が高い割に狭い、設備の質が劣るといった傾向も見られます。

最新の設備やデザインを取り入れた物件が多いため、
新しい住環境を求める方には魅力的です。

築年数による特徴を理解することで、
自分たちの理想に合った物件が見つけやすくなります。
ただし、築年数だけでなく、
建物の状態、管理状況、周辺環境なども
総合的に判断して物件を選ぶことが重要です。

「築30年のマンションを購入しても大丈夫?」などといった
築年数別の関連記事もぜひご覧ください。

▼築20年マンションの解説記事

▼築30年マンションの解説記事

▼築40年マンションの解説記事

▼築50年マンションの解説記事

9.重要事項説明書

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
9つ目のキーワードは「重要事項説明書」です。

重要事項説明書とは、不動産取引において
取引条件や売買金額などの重要な事項を記載したものです。
不動産売買契約を締結する前に、
宅地建物取引士(宅建士)が買主に説明することが
法律で義務付けられています。

■重要事項説明書の記載内容

重要事項説明書に記載されている主な内容は以下の通りです。
-物件概要
-権利関係
-管理状況
-修繕履歴
-契約不適合責任の範囲

■重要事項説明書を確認する際のポイント

重要事項説明書は、
不動産購入時のトラブルを防ぐために欠かせない書類です。

内容をしっかり理解しないまま契約を進めてしまうと、
後々トラブルに発展する可能性があります。

特に注意したいのは、購入後に設備の動作不良などがあった場合に、
売主に修理を依頼することに関連する項目である契約不適合責任の範囲です。
不明点がある場合は、その場で担当者に質問し、
一つ一つ丁寧に確認しながら進めることが重要です。

10.リフォーム・リノベーション

中古マンション購入初心者が押さえておきたい
10個目のキーワードは「リフォーム・リノベーション」です。

中古マンションは内装や設備が古くなっているケースも多く、
リフォームやリノベーションが必要になることがあります。

これには、大きく分けて以下の2つの選択肢があります。
1.リノベーション済物件を購入する
2.リノベーション前物件を購入し、
自分でリフォーム・リノベーションを行う

それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、
自分のニーズに合った方法を選ぶことが大切です。

■リノベーション済物件

リノベーション済物件とは、
買取再販業者が中古マンションを買い取り、
リノベーションを施した上で再販売している物件のことです。

【メリット】

•購入後すぐに入居できる。
•内装や設備、機能性が新築同様のクオリティになっている。

【デメリット】

•内装や間取りなどが画一的であることが多く、自分の好みと合わない場合がある。
•業者の利益が上乗せされているため、割高になることもある。

■自分でリフォーム・リノベーションする場合

リノベーション前の物件を購入し、
自分好みにカスタマイズする方法です。

【メリット】

•好みの間取りやデザインに変更できる。
•希望する設備を自由に導入可能。
•個性的でオリジナリティのある空間が作れる。

【デメリット】

•工事が完了するまで時間がかかり、すぐに住めない。
•予算を超える可能性があり、費用管理が難しい場合もある。

■自分でリフォーム・リノベーションする際のポイント

以下の3つの点を意識して進めると、
スムーズに進行しやすくなります。

1.ワンストップソリューション会社に依頼する

物件購入から工事までを同じ会社に依頼すると、
かかる期間を短縮したりスケジュールを調整したりしやすく、
希望する物件を逃すリスクも減ります。

2.費用と時間のバランスを考慮する

理想を詰め込みすぎると、
当初の予算を大きく超えることがあります。

時間がある場合は、インターネットやSNSを活用してデザインの参考にし、
自分の希望を具体化して業者に伝えることで、
コストを抑えながら理想の空間を実現するのが良いでしょう。

時間がない場合は、間取りやデザインを
プロに任せることでスムーズに進めることができます。
優先順位を明確にし、費用と時間を適切にコントロールしましょう。

3.建物自体の状態を確認する

リフォームやリノベーションを行って室内が綺麗になっても、
建物自体の管理が不十分だと水漏れや劣化の影響を受ける可能性があります。
購入前に建物の管理体制や状態を必ず確認してください。

まとめ

今回解説した、中古マンション購入の初心者ガイドとしての
10個のポイントをしっかりと確認し、
中古マンションを選ぶ際の注意点や基本を理解して
自分にあったマンション購入を進めましょう!

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