【中古マンション】知らなきゃ損！購入前に抑えるべきポイント7選

はじめに

中古マンションを購入する際「知識不足のまま購入を進めていくと、高確率で失敗する」ということを知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。賃貸とは違って、マイホームの購入となると、エリア選びから物件選び、住宅ローンはどれくらい借りられるかの資金計画などなど、考えるべきポイントが沢山ありますよね。その中でも、特に抑えておくべきポイントを見逃してしまうと、なかなか購入を決断するまでにたどり着けなかったり、購入後に後悔してしまったりするかもしれません。そこで今回は、不動産業界歴24年となった私、不動産ポリスが、「知らなきゃ損！購入前に抑えるべきポイント7選」というテーマで、次のポイントを解説していきます。

①住宅ローン審査に通過できる状態か
②物件費用以外の諸費用も準備できるか
③物件の相場を把握する
④築年数毎の特徴を理解する
⑤資産価値が落ちにくい物件の特徴を理解する
⑥災害リスクを確認する
⑦不動産会社の選び方

特に最後の「不動産会社の選び方」というのは、マイホーム購入を安心して進めていくためにかなり重要なポイントになってきますので、最後までお見逃しなく！

本編

①住宅ローン審査に通過できる状態か

まず最初に押さえておくべきポイントとして、マイホームを購入するにあたり、住宅ローン審査に通過できる状態なのかどうかというポイントです。マイホームの購入では住宅ローンの借入をする方が大半です。現金一括でマンションを購入する人は、少数派です。また、現在日本では、歴史的に見ても「超低金利時代」となっており、宅金融支援機構と民間金融機関が提供している「フラット35」では、民間金融機関の住宅ローンの変動金利は2023年10月時点で、年2.475%と超低金利で推移していることを公表しています。

固定金利は、少し上昇はしているのですが、それでもまだ低水準ですし、変動金利に至ってはますます競争激化しており、「優遇金利」と言われる、各金融機関がキャンペーンや取引状況に応じて金利を優遇する措置を取っていることで、更に下がっています。9月には、弊社経由で0.196という金利の概念が崩れるような数値も出てきまして、私もかなり驚きました。こんな低金利の今だからこそ、住宅ローンを使ってお得にマイホームを購入しようと考えている方でも、そもそも住宅ローンの借入審査に通過できるのかどうかは確認しておかなければなりません。住宅ローン審査の項目として一般的にあげられているのが、

・健康状態
・既存借り入れの有無
・信用情報

になってきます。 それでは、順番に解説していきましょう。

健康状態

住宅ローンの借入時の審査には、借入する方の「健康状態」を審査項目としてあげている金融機関は多いです。実際に、国土交通省が公表している民間金融機関の審査項目では、「完済時年齢」「借入時年齢」「健康状態」などを審査項目としていることが記されています。 健康状態も必ず審査されるという事です。多くの方々が住宅ローンを借入するのであれば、「年収」が大切な要件だと考えていますが、金融機関は「健康状態」が良好である方に対して住宅ローン商品を提供しています。これは住宅ローン商品には、「団体信用生命保険」という保険が付随しており、この保険に加入できる健康状態なのかどうかの判断が必要となっているため、健康状態も重要な審査項目になっているからなんですね。では、どのように住宅ローン商品における「健康状態」のチェックをしていくのでしょうか？というと、健康状態のチェック方法は各金融機関によって異なりますが、一般的には健康状態を申告する書面に、

・3か月以内の治療や投薬の有無
・3年以内に手術や2週間以上に渡る治療と投薬の有無
・手足や視力などの機能障害

などを記載していくことになります。年齢を重ねるにつれて、これらの申告内容に引っかかりやすい健康状態になったり、何かしらの持病を抱えたりするリスクが高くなります。そのため、なるべく若いうちにマイホーム購入を検討した方が良いとよく言われるのは、買いたいと思ったタイミングでローンを借りられないという事態を避けるという意味もあります。住宅ローンを借りるためには、健康状態も見られるということを念頭に置いておくようにして下さいね。

既存借入の有無

つぎの審査項目としてあげられるのが、「既存借入の有無」についてです。住宅ローンという借金をするのであれば、現在のほかのカードローンやクレジットカードなどの借入状況についてもチェックが入ります。こちらも住宅ローンを借入する際に、書面などで状況についてを記入していきます。ほかの借入状況について、申込書と実際の債務状況に違いがあると、もちろん審査は通過できないので、事前に確認しておくようにしましょう。

信用情報

最後に押さえておきたいのが「信用情報」についてです。この「信用情報」に、延滞情報などが記載されていると、一気に審査が通りにくくなります。いわゆる「ブラックリスト」と言われるやつです。もちろん、このブラックリストの情報も、時間が経つと削除されるようになっていますが、住宅ローンの借入を検討しているという方は、信用情報には傷をつけないようにしましょう。カードローンやクレジットカードの返済はもちろんですが、スマホ料金の延滞などもブラックになるので注意が必要です。

②物件費用以外の諸費用も準備できるか

つぎに、押さえておきたいポイントは「物件費用以外の諸費用」についてです。マイホームを購入した際には、物件価格以外にも費用がかかってくることを考えておきましょう。抑えておくべき費用としては、次の2つがあげられます。

・初期費用がどれくらいかかるか
・購入後継続的にかかってくる固定費

それでは、順番に解説していきます。

初期費用がどれくらいかかるか

まず、「初期費用がどれくらいかかるか」について解説します。中古マンションを購入した際の初期費用の相場は、一般的には「物件価格の6〜10％程度」とされています。たとえば、3000万円の中古マンションの購入で考えてみると、初期費用が物件価格の8％だと仮定すると、初期費用だけで、240万円になってきます。一般的に言われている初期費用としては、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う登記費用、金融機関に支払うローン事務手数料やローン保証料などがあります。これらの初期費用の詳細に関しては、こちらの過去動画で詳しく解説していますので、是非チェックしてみて下さい。

購入後継続的にかかってくる固定費

次は、「購入後継続的にかかってくる固定費」についてです。中古マンションを購入し、生活をしていると毎月の固定費が発生してきます。マンションの「管理費・修繕積立金」「固定資産税」などはその代表例になります。「管理費・修繕積立金」についてはマンションを適切に管理するために、住民の方々で出し合う費用になります。管理費用についてマンション購入前に、不動産業者に聞けばすぐに費用について調査してくれます。また、修繕積立金については、5年10年のタイミングで値上げが発生するケースもあります。これは、築浅の間は比較的安価であったとしても、築年数が経過するにつれて修繕箇所が増えていくため、それを修繕するために後から値上げするという仕組みなので、このようなケースも固定費を考える際には、事前に頭に入れておくと良いと思います。また、「固定資産税」はその名の通り、建物・土地自体にかかってくる税金になります。固定資産税は「固定資産税評価額×税率1.4％（標準税率）」で計算できるので、購入前にどれくらい費用がかかるのか知りたいという方は市役所の方や不動産業者の方に聞いてみると調査してくれます。計算が結構難しいので、専門家に依頼するのが良いと思います。

③物件の相場を把握する

次に押さえておきたいポイントとして、「物件の相場を把握する」ことです。いい物件を見つけた！と思って、他の物件についてよくわからないまま購入してしまうと、本来の相場よりも割高な金額で購入してしまうことにも繋がりかねません。一生に一度あるかないかの買い物を焦った気持ちで行ってはいけません。こういった知識がない人を狙って、本来の相場よりも割高な金額でマンションを販売してくる不動産業者もまだまだ多いのが現状です。

逆に、他のマンションよりもなんだか割安の場合には、「何かしらの理由」があって売れ残っているという可能性もあります。たとえば、

・マンションの管理体制が悪い
・近隣でのトラブル
・長く売れ残っている
・日当たりや眺望がよくない

などの理由が考えられます。こういった可能性もあるので、実際にマンションを内見したり、不動産業者から直接なぜ割安に売っているのかも聞いてみるといいでしょう。 少なくとも、検討しているエリアのマンションの相場については、事前に調査しておく必要性があります。マンションの相場を調査するためには、実際に不動産ポータルサイト「SUUMO」などを利用して、自分で調べることもできますし、不動産営業マンにお願いすれば、不動産仲介業者が利用できる「レインズ」を活用して、近隣のマンション成約価格を簡単に調べることもできます。そのため、気になるエリアのマンションが出てきたら、まずは相場感を調査していくことが必要です。

④築年数ごとの特徴を理解する

次に押さえておきたいポイントとして、「築年数ごとの特徴を理解する」ということです。中古マンションを購入するのであれば、マンションの築年数ごとの特徴を理解しておくことで、資産価値が落ちにくいマンションであったり、耐震性があるマンションかどうか、住宅ローン控除が使えるマンションかどうかを判断できるようになります。築年数毎の特徴を抑えるための基準としては、大きく次の3つに分けられます。

・住宅ローン控除
・耐震性
・資産価値が落ちにくい物件の特徴

それでは、順番に解説していきます。

住宅ローン控除

まず、住宅ローン控除について解説します。2022年の改正後の住宅ローン控除制度で、1982年以降に建築されたマンションであれば、住宅ローン控除を利用できるようになり、築40年を超える中古マンションであっても、住宅ローン控除が適用されるようになりました。この税制改正が入ったことで、築25〜30年の中古マンションも住宅ローン控除を利用できるようになったため、築25〜30年のマンションも買い時な中古マンションの選択肢として検討するべきだと考えられます。

耐震性

次に、マンションの耐震性について解説します。新築マンションであれば、基本的に「新耐震基準」に基づいて設計されているはずですが、中古マンションになると、1981年6月以前に建築されたマンションは、旧耐震基準で設計されている可能性があります。「旧耐震基準」というのは、1980年までに建築されたマンションに適用されていた法律で、その耐震性は「震度6以上」の大地震のことは想定されていないうえに、震度5程度の地震でも「倒壊しない」ことを基準としています。阪神淡路大震災では、震度6を観測していますので、このような大地震が起こった際に、今住んでいるマンションに安心して住んでいられるのかどうかはかなり不安になるでしょう。
このような地震への不安を解消するためにも、「新耐震基準で設計されているマンション」を探していくことがおすすめです。築年数で考えるのなら、築40年以内の中古マンションであれば、「新耐震基準」によって施工されたマンションであることが多いです。こういった税制改正・法律改正の背景から、耐震性が保証されている、かつ、お買い得な中古マンションを選びたいというのであれば、築25年〜30年あたりのマンションは候補の1つとしてもおすすめです。

⑤資産価値が落ちにくい物件の特徴を理解する

次に、資産価値が落ちにくい物件の特徴について解説していきます。マンション購入検討者であれば、築年数が経つにつれて、基本的には価格は下がっていくことは想像がつくと思います。しかし、大枠ではそうだとしても、条件の良い物件というのは、築年数が経過していたとしても資産価値が下落しにくいと言われています。この、資産価値が落ちにくい物件の特徴としては、

・立地が良いこと
・管理状況が良いこと

があげられます。立地が良い物件の特徴としては、駅から徒歩10分以内や主要駅へのアクセスが良いエリア、周辺施設が充実していて利便性の良い立地になります。あとは再開発の影響などもあるでしょう。また、マンションの管理状況が良い物件であれば、こまめに修繕をしていたり、住んでいる方のマナーが良かったりするので、築年数が経過していても綺麗な状態が維持されているため、資産価値が下落しにくくなります。このような管理状況を確認するのであれば、階段・共用廊下・自転車置き場・駐車場の状態をみることがおすすめです。「共用部分の状況」を見ておくだけで、「マンション管理組合」が機能しているのかを確かめることにも繋がります。

⑥災害リスクを確認する

購入前に抑えるべきポイントの6つ目は、「災害リスクを確認する」ことです。日本でマンションを購入するのであれば、「災害リスク」については必ず確認しておかなければなりません。近年日本では、地震だけでなく、「台風」「大雨」「津波」などのさまざまな自然災害が起こっています。このような自然災害に対して、自分が購入しようとしている物件がどれくらいリスクを持っているのかを調査しておく必要があります。そのため、物件の購入前には必ず、地方公共団体が公表している「ハザードマップ」を確認しておきましょう。
地方公共団体が作成している「ハザードマップ」に公表されている浸水想定区域や土砂災害警戒区域、津波浸水想定区域のエリアにある建物は災害の危険性が高いため、資産価値は大きく下がりやすく、長く安心して住むことができない可能性があります。ハザードマップで危ないとされているエリアであれば絶対やめた方がいいというわけでもないのですが、判断基準の一つとしてすぐ見られますので必ずチェックするようにして下さい。

⑦不動産会社の選び方

最後に押さえておきたいポイントとしては、最も重要と言っても過言ではない「不動産会社の選び方」についてです。中古マンションを購入するのであれば、最後の引き渡しまで購入をサポートしてくれる不動産会社は信頼できる方でなくてはいけません。住宅ローンの申し込み用紙を一緒に書いて金融機関にもっていくだけで、銀行への事務手数料とは別に、ローン斡旋費用として数万円の費用が請求されているなんて事も今だに起こっているのが現状です。こういったことがないように、信頼できる不動産会社・営業担当者を選んでいくことが必要です。

信頼できる不動産会社を探すのであれば、SNS・HPなどの実績・活動を見ることが大切です。また、担当になった営業マンが不明点や不安に思う点に対して真摯に対応してくれるかや、一人の営業マン任せではなく、会社全体としてもお客様をフォローする体制や気持ちがあるかどうかも、細かい言動などから判断することが出来ますので、確認してみて下さいね。また、最終的には不動産業者にだけにマンション選び・契約書の作成を任せずに、しっかりと契約書や重要事項説明書などを確認して、不明点・懸念点はその都度質問して不安を潰していくことが大切です。時々、「こんなに質問しちゃって大丈夫かな…」と遠慮される方もいらっしゃるのですが、お客様が不安な気持ちを抱えたまま購入したことで後悔してしまうことの方が、我々不動産業者とっても悲しいことなので、気にせずどんどん聞いてしまって問題ないですからね！それでめんどくさそうな対応をされる不動産業者であればやめた方がいいと思います。弊社でもLINEから無料で中古マンション選び・相談を行っているので、ぜひご活用下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション】知らなきゃ損！購入前に抑えるべきポイント7選」というテーマで解説してきました。今回解説した7つのポイントは、マイホーム購入を検討していく上で、最低限抑えなければならないポイントになります。失敗しないマイホーム購入はもちろん、購入する過程においても、後悔せずによりスムーズに進めていくために、今回のポイントを、これからマイホーム探しを始める方はしっかり念頭において、また、既に探し始めている方は、ご自身の考えが合っているかを改めて振り返って頂ければと思います。

 

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