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＃中古マンション

2023.10.11

【中古マンション】1つでも当てはまったらキケンです。

はじめに

「買うと不幸になる中古マンションがある」ということを知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。買ってはいけない中古マンションの特徴などは、色んなところで沢山の情報が流れていますよね。皆さん、逆に情報がありすぎて「どれを優先して考えれば良いか分からない…」と本当に買ってはいけないポイントが何かを見失ってませんか？しかし、中古マンションを選ぶときの優先すべきポイントがわからないまま、購入することは絶対に避けて頂きたいと思っております。後々、買わなきゃよかったなと、後悔してしまう可能性が出てきてしまうからです。そこで今回は、中古マンション取引に携わった件数2500件以上の私不動産ポリスが「絶対に避けたい中古マンションの落とし穴」ということで、これだけは押さえないと不幸になるよ、という中古マンションの特徴3選を解説していきます。

①身の丈に合っていない物件
②管理状態の悪い物件
③トラブルが多い物件

それでは順番に解説していきます。

本編

身の丈に合っていない物件

買うと不幸になる物件の特徴、1つ目は「身の丈に合っていない物件」です。

自分の身の丈に合っていない中古マンションを購入してしまうと、購入後の資金計画が狂ってしまい、生活費が苦しくなる可能性があります。このようなケースは、住宅ローンの返済比率が25%を超えるような借入をしないと購入出来ない価格帯の物件を買ってしまった時によく起こってしまいます。この住宅ローンの返済比率というのは、年間の住宅ローン返済額を年収の額面金額で割った数字になります。額面年収に対してローン返済が何%しめてるかという事になりますね。一般的に、返済比率が20%を超えるとちょっと生活が厳しくなり、25%を超えてしまうと急な出費が続いたときに返済ができない、家計が破綻する可能性が高まるといわれています。

つまり、返済比率が高くなるほど住宅ローン破産をしてしまう可能性が高くなるわけです。住宅ローンを借りてマイホームを手に入れても、生活が苦しくなったり破産してしまったりしては意味無いですよね。中古マンションを購入する前に、返済比率がどのくらいなのか、身の丈にあった購入なのか、必ず計算しておくことが大切です。それでは返済比率はどのように計算すればよいのでしょうか？具体的な数字を使って計算してみましょう。
たとえば、住宅ローンの年間返済額が200万円、年収の額面金額が700万円だったとします。この場合、200万円 ÷ 700万円 × 100 = 約28.5%となり、返済比率25%を超えてしまいます。この例だと、額面年収が700万円の人は、年間返済額200万円になる住宅ローンを借りてはいけないということですね。このように、しっかり返済比率を計算して、自分が計画的に返済出来る借入金額がいくらなのかをしっかり抑えた上で、購入の検討を進めていって下さいね。

また、返済比率以外にも、購入後の生活費が苦しくならないために、事前に抑えておくべきポイントがあります。
まず一つ目は、購入時に、多くの諸費用がかかるという点です。一般的に、購入諸費用は物件購入代金の6%～10%かかるといわれています。つまり、それだけ多くの現金が、購入時に無くなってしまうというわけです。現金が少なくなるとやはり急な出費に対応しにくくなるため、住宅ローンの返済にあてる予定だった資金を急な出費にあてる必要も出て来るので、生活がピンチになる可能性が高まるということですよね。ポリスの過去動画でも、購入時の諸費用シミュレーションを詳しく解説していますので、こちらの動画をチェックして、諸費用がどれくらいかかってくるのかもしっかり把握するようにして下さいね。

二つ目のポイントとしては、管理費・修繕積立金が値上げする可能性があるということです。マンションが古くなれば修繕をしなくてはなりません。その場合に使われるのが、住んでいる方から徴収している修繕積立金です。たとえ計画どおりにお金が貯まっていたとしても、突発的な修繕が発生してしまうと底をついてしまうこともあります。その場合は、修繕積立金の値上げを行って対処します。もともと修繕積立金は貯蓄できるように計画されてはいますが、マンション所有者の滞納や、物価の上昇、当初の見込みの甘さなどの理由で計画どおりにいかないことも珍しくありません。そのため、途中から修繕積立金の値上げが行われて、生活費が圧迫されてしまうことを避けるためにも、予めこのような値上げがされる可能性があるということを念頭に置いて資金計画を立てるようにしてください。

三つ目のポイントとしては、「将来起きる可能性があることをしっかり考慮する」ということです。これは、ライフプランをしっかり立てておくという事ですよね。購入者の方それぞれの状況によって異なってくるため、一概には言えませんが、次のようなことが挙げられます。

・将来的に、リフォームする必要があるのかどうか
・子どもが私学に入学しても生活費は苦しくならないかどうか
・子どもが大学に進学した時の学費がどれくらいかかるのか

などですね。このような、将来まとまったお金が必要になりそうな出来事が起きる可能性を、しっかり資金計画の中に組み込んで、購入を検討するようにしましょう。マイホーム購入後に、資金計画が狂って生活が苦しくなっては元も子もないので、今解説した住宅ローンの返済比率や事前に抑えるべき3つのポイントをしっかり抑えた上で、身の丈にあった物件を選んでいただければと思います。

管理状態の悪い物件

買うと不幸になる物件の特徴の2つ目は「管理状態の悪い物件」です。

このようなマンションは、資産価値が落ちてしまったり、修繕費がかなり高くなってしまったりするので注意しなければいけません。　管理状態が悪くなるとマンションの区分所有者が移住してしまい、オーナーが住んでいない、空き家や賃貸物件が増えてしまいます。空き家や賃貸物件が増えてしまうと、住人の質の低下、スラムみたいなマンションになってしまったり、「どうせ住まないから管理費・修繕積立金はなるべく安く管理していこうぜ。」みたいな、機能していない管理組合問題みたいな事も発生し、負のスパイラルに陥ってしまうため注意しなければいけません。当然必要な額の修繕積立金が徴収出来ないと十分なメンテナンスが出来ないので、劣化がすすんでマンションの寿命も短くなってしまう可能性がありまし、当然、資産価値も低下し売却時には安い金額で売却をしなければいけません。

管理状態が良ければ、資産価値を保ち続けることが可能です。資産価値は将来、中古マンションを売ったり貸したりするときの金額に大きく影響してきます。未来の自分に損をさせないためにも、マンションの管理状態はしっかりと確認しておきましょう。では具体的に中古マンションの管理状態を見極めるためには、次のポイントを確認しておきましょう。

・マンションのゴミ捨てルールは守られているか
・敷地内やマンションの共用部分にゴミは落ちていないか
・空室はどのくらいあるのか・修繕積立金は計画通り貯まっているのか
・長期修繕計画はあるか

などです。マンションの管理状態の良し悪しは、マンション自体の雰囲気に直結するため、内覧時には室内だけでなくマンション全体の確認が必要です。ゴミが散乱していたり、チラシなど溜っているポストが多い場合は要注意です。また、中古マンションを担当している不動産会社に、長期修繕計画どおりに修繕積立金が貯まっているのか、計画どおりに積立金が使用されているのか確認することも大切です。そして、長期修繕計画の内容を確認するときには、管理費・修繕積立金の滞納者の数と滞納金額も見ておく必要があります。滞納者は今後も滞納し続ける可能性が高いですし、あまりに滞納者が多いと管理費・修繕積立金が計画通り貯まっていかない可能性も出てきますので、購入後に後悔しないためにも事前にしっかり確認していただければと思います。

トラブルが多い物件

買うと不幸になる物件の特徴の3つ目は「トラブルが多い物件」です。

マンション内では多くのトラブルが発生します。実際に現場でも、様々なマンショントラブルの話を耳にします。主には、次のようなトラブルが多い印象です。

・騒音
・ゴミ出し
・バルコニーでの喫煙
・駐車場の駐車方法
・無届でのリフォーム工事

などです。このようなトラブルが起きると、生活していく上での負担になってしまいます。仮にトラブルの当事者でないとしても、マナーの悪さを常に見てしまうことだけでも心理的な負担はかかってしまうものです。せっかくマイホームとして購入したマンションでの生活が、負担になってしまってはちょっと嫌ですよね。また、トラブルが頻発するマンションは、住人の移住を加速させたり資産価値の低下を招いたりするため、購入時には気を付けなければいけません。マンション内でトラブルが発生したことはあるか、売主さんに直接確認したい！と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、売主さんはご自宅を早めに売却したいと考えている方も多いため、ネガティブな情報はなかなか話しづらい事も実際あると思います。そのため、このようなトラブルを確認するには、マンション管理組合の議事録を取り寄せて、トラブルの内容を確認するのが最も良い方法の一つだと思います。しかし、この議事録というのは、不動産業者を経由しないと取り寄せることが出来ないので、信頼できる不動産会社と一緒に確認して、安心して購入を進めていけるようにして下さいね。

また、マンションのトラブルを把握するには、時間帯を変えてもう一度見に行くということもおすすめします。マンションのマナーは、時間や平日・休日で状況が変わることもあります。内覧がたまたまゴミ取集運搬車のゴミ回収の後であれば、ゴミ捨て場がキレイになっています。キレイになっているところだけを見て、住人のマナーが良いと思い込んでしまうかもしれません。このような断片的な情報からの思い込みは結構危険ではあるので、時間や日にちを変えて本当にマンションにトラブルはないのか確認するようにしましょう。その他にも、マンションの掲示板を確認することでトラブルがわかるケースもあります。例えば、マンション内でのゴミ捨てが多い場合は、ゴミ捨てルールを遵守する張り紙や、ゴミ出し日以外にゴミを出した人への警告文が貼ってあるケースが多く見られます。また、トラブルがあった事例を直接掲示板に張り出して注意喚起をしていることもあります。掲示板はマンション内の情報が多くわかる場所なので、どのような張り紙がしてあるのか内覧時に入念にチェックしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「絶対避けたい中古マンションの落とし穴」というテーマで解説してきました。マイホーム購入の目的や状況は人それぞれで異なるため、物件を選ぶ時の優先順位ももちろん人によって変わってきます。しかし、どのような人が中古マンションを探すにしても、今回紹介させていただいた3つの項目は、物件探しのポイントとして優先順位を高くして抑えておいてください。それでは本日のポイントをもう一度、おさらいします。購入すると不幸になってしまう中古マンションの特徴は、

・身の丈に合っていない物件
・管理状態の悪い物件
・トラブルが多い物件

以上の3つです。このような特徴のある中古マンションを購入してしまうと、購入を後悔することにつながってしまいます。せっかくマイホームを購入するわけですから、後悔するのではなく、購入したことを良かったと思えるようにしていきましょう。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。