＃ 不動産購入
2021.06.302021.06.30

住宅の買い替え「買い先行」３つのポイント

はじめに

住宅の買い替えを検討される場合、買ってから売るのか、売ってから買うのか、悩みますよね。先に買換え先を購入することを「買い先行」といいますが、今回は「買い先行」の場合の３つのポイントをパトロールしてまいります。1つ目のポイントが「借入可能額」、2つ目が「ダブルローン」、３つ目が「売却期限」です。「売り先行」も別の動画でお送りしますのであわせてご覧ください。

本編

残債がある場合は　希望の物件が買えないことも

まず1つ目の「借入可能額」ですが、基本的には年収に対して借入可能額は決まってまして、大体年収の7倍とか借りれる所で9倍とかなんですが、これが買換えの時に、今の自宅に住宅ローンの残債があるケースの場合、先に買うという事だと、今の住宅ローンを抱えたまま、次の物件の住宅ローンが組めるかと言う問題になります。新たに買う物件の住宅ローンの借り入れ希望額まで届かない場合には、今の住宅のローンを売却して完済しなければならない。と言う事になります。

具体的にはご年収が700万円で今の家の住宅ローンが2000万円ほど残っている場合、次に買いたい家が4500万円だったとします。ご年収が700万円あるので、買い替えじゃない場合は4500万円のローンは問題なく組めるケースが多いと思いますが、今の住宅ローンの残債がまだ2000万円あるので、買い先行だと新たに組める金額は3000万円が限界ですよ。4500万円組みたければ今の自宅を先に売却して下さい。みたいなことが起こります。

「ダブルローン」に備えてゆとりのある資金計画を

続いて２つめのポイントが「ダブルローン」です。買い先行だと、今の住宅ローンを抱えたまま、新たに物件を購入することになるので、今の家が売れるまでは、元々の住宅ローンと、新しい家の住宅ローンがダブルでかかる事になります。毎月の支払がかなり高くなってしまいますので、当初からそれだけの資金のゆとりがないと買い先行は難しくなりますので注意が必要です。

「売却期限」を意識して、慌てて安く叩き売る事のないように

ポイントの3つ目が「売却期限」です。買い先行の場合、ダブルローンで返済が厳しかったり、新たに借りた住宅ローンの金融機関から、1年以内や半年以内に売却をして下さい。と売却の期限を決められるケースがあります。その場合、期限内に慌てて安い値段で売らなければならないなんてことも実際に起こってしまいます。自分の家はなるべく高く売りたいですよね？急いで売るとなると1割位は平気で安くなってしまいます。1割だと数百万円の値下げとなるので、すごくもったいない話です。

買い替えの場合は住宅ローンのアレンジだったり、買いと売りのタイミングを調整するために、とても高いスキルが必要です。優秀な担当者であればスムーズに住み替えられますが、担当者のスキルによっては、スケジュールがタイトだったり、慌てて売らなければいけなかったり、あまり良い住み替えが出来ないケースもありますので、単純に買うだけ、売るだけよりも担当者選びがとても重要になります。

まとめ

Point. 1

「借入可能額」によっては希望の物件が買えないこともある

Point. 2

「ダブルローン」に備えてゆとりのある資金計画を。

Point. 3

「売却期限」を意識して、慌てて安く叩き売る事のないように。

Point. 4

スムーズな買い替えには、住宅ローンの知識が豊富な担当者を選びましょう

Point. 5

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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