【中古マンション】築年数が古くても高く売れる？資産価値や売却方法を徹底解説！

本編

築古マンション市場の現状

築古マンション市場の現状としてここでは、
・売却ニーズの高まりと市場の変化
・中古マンション取引市場の最新動向
・築古マンションが選ばれる理由
について、解説します。

▮売却ニーズの高まりと市場の変化

最近の中古マンション市場は、コロナ禍の収束に伴い変化しています。

コロナ禍中は、内覧への不安から
売却を控える方が多くいましたが、
現在は「そろそろ売り時」と考える方が増え、
中古マンションの売り出し件数が増加しています。

不動産価格の高騰も影響し、
多くの築古マンションが市場に出され、
成約件数も増えています。

▮中古マンション取引市場の最新動向

公益社団法人東日本不動産流通機構のデータによると、
築26年以上の築古マンションを購入する割合が
年々増加していることがわかります。

図1:築年帯別　中古マンション成約件数構成比

▮築古マンションが選ばれる理由

築古マンションが選ばれる背景には、次のような要因が関係しています。

①築古マンションにも住宅ローン控除が利用できるようになったこと
②物件在庫数が増え、選択肢が広がったこと
③新築マンションの供給戸数の減少
④新築マンションの建築費高騰により価格が上昇していること
⑤住宅ローンの低金利の継続

これらの理由から、購入者は築年数が古い物件でも
比較的購入しやすい築古マンションにシフトし、
築古マンションの取引件数が増加しているのが現状です。

築古マンションを売却する際には、
物件の条件や売却方法によって
高値で売れるかどうかが左右されます。

売却を検討している方や、
購入後のリセールを視野に入れている方は、
築年数や物件の特徴をよく理解し、適切なポイントを押さえましょう。

▼関連記事

築古マンションの資産価値を理解する

築古マンションの資産価値を理解するためここでは、
・法定耐用年数と市場価値の違い
・耐震基準と築年数の影響
について、解説します。

▮法定耐用年数と市場価値の違い

中古マンションがどのくらいの築年数まで売れやすいかについて、
資産価値の指標として「法定耐用年数」がよく用いられます。

法定耐用年数とは、税金を計算する際に
建物の価値がほぼゼロになるとされる期間のことで、
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、
47年と定められています。

ただし、この年数を過ぎても
建物そのものがなくなるわけではなく、
居住可能な状態である場合が多くあります。

そのため、法定耐用年数を超えたからといって
一概に資産価値が大幅に下がるとは言えません。

税法上の価値が持つ意味

「法定耐用年数が過ぎたマンションは購入すべきではない」
との税理士のアドバイスを耳にすることがありますが、
税法上の価値と市場価値は別物です。

むしろ、税法上の価値がなくなった物件は
固定資産税が安くなるため、
ランニングコスト面では有利な場合もあります。

▮耐震基準と築年数の影響

マンションの資産価値を考えるうえでは、
法定耐用年数だけでなく、耐震基準も重要です。

1981年6月以降に施行された新耐震基準に基づいて
建てられたマンションは、耐震性が向上しているため、
安心して住めます。

また、住宅ローン控除の対象範囲が2022年に改正され、
1982年以降に建築されたマンションであれば
控除が受けられるようになりました。

この改正により、新耐震基準の物件は需要が高く、
築古であっても資産価値を保ちやすい状況です。

高く売れる築古マンションの条件

築古マンションを売却する際に、
「古い物件でも高く売れるのだろうか」
「購入を検討している築古物件が将来どのくらいで売れるのか」
など、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？

売却時に高く売れる可能性が高い条件としてここでは、

・物件の立地が良い
・人気エリアに位置する
・管理状態が良い
について、解説します。

▮物件の立地が良い

立地が良い物件は、築古マンションであっても高い需要を保ちやすく、
価格が下がりにくい特徴があります。

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査によれば、
中古住宅を購入した43.6%の人が立地の良さを購入の決め手としています。
このデータからも、立地の重要性がよく分かるでしょう。

図2:令和５年度住宅市場動向調査

立地の良いマンションには、次のような条件が挙げられます。

駅からの近さ

駅から徒歩10分圏内のマンションは、
都市部では特に価値が高く評価されます。
また、ターミナル駅や乗り換え駅、
運行本数の多い駅が近くにある物件はさらに人気です。

生活利便性の高さ

生活利便性が高い地域、
すなわちスーパーマーケット、ドラッグストア、病院、役所などの
生活に欠かせない施設が充実しているエリアは非常に魅力的です。

特に、夜遅くまで営業している店舗が多い地域は、
利便性の面でさらに評価が高くなります。

築古マンションを購入する際には、近隣の施設が
生活に適した営業時間で営業しているかどうかも
確認しておくと良いでしょう。

生活のしやすさが資産価値を高めるポイントとなります。
立地が良い物件は買い手にとって魅力的であり、
築年数が経過していてもその価値を維持しやすくなります。

売却を考える際にも、この点は大きな武器となるでしょう。

▮人気エリアに位置する

人気エリアになりやすい傾向として、

「都心部へのアクセスが良い」
「緑が多い」
「将来性のある大規模開発がある」

など、都心アクセスや将来性が評価されるエリアは、人気エリアになりやすい傾向があります。
人気エリアは買い手からの需要が多く、資産価値が下落しにくくなります。

▮管理状態が良い

マンションの管理状態は資産価値を大きく左右します。
「管理を買え」と言われるほど、管理の質は重要な要素です。

築年数が経過すると、ひび割れや配管の補修、設備の取り換え
といった問題が発生しますが、管理が行き届いていれば
これらの問題を適切に解決することが可能となるでしょう。

管理状態が良いマンションの特徴

【計画的な修繕】
大規模修繕工事が計画どおりに行われているマンションでは、
建物の寿命が延び、長く住める環境が保たれます。

【維持された美観】
手入れが行き届いているマンションは、
築年数が古くても雰囲気が良く、住み心地や外観の魅力を維持します。

【ヴィンテージマンション化】
良好な管理が行われている築古マンションは、
古さが味わいとなり「ヴィンテージマンション」として
資産価値が上昇するケースもあります。

マンションの購入や売却を検討する際には、
管理状態を必ず確認することが大切です。

適切な管理が行われているマンションは、
資産価値の下落を防ぎ、むしろ評価を高める可能性があります。

管理の良し悪しが物件の未来を大きく左右するため、
維持管理がしっかりと行われているかを見極めることが重要となるでしょう。

築古マンションを高く売るための方法

将来高く売れる築古物件の特徴について解説してきましたが、
さらに確実に高く売却するためここでは、

・インスペクションを受けている物件を選ぶ
・リフォームの検討と注意点

について、解説します。

▮インスペクションを受けている物件を選ぶ

築古マンションを高く売却する方法の一つに、
インスペクションを受けている物件を選ぶことがあります。

インスペクションとは、建物の状態を建築士などが調査することで、
特に耐震性能についての評価が重要です。

旧耐震基準のマンションであっても、
インスペクションによって「耐震基準適合証明書」を取得できる場合があります。

この証明書は、建物の実際の耐震性能が
新耐震基準を満たしていることを示すもので、
買い手にとって大きな安心材料となります。

インスペクションの重要性

インスペクションを受けてから購入するという事例が
少しずつ増えてきていますが、マンションの場合は、
購入希望住戸だけを調べても意味がないため、
マンション全体での診断が求められます。

ただし、マンション全体のインスペクションを実施するには、
管理組合の総会での承認が必要となります。

そのため、既にインスペクションを受けて
証明書が取得されている物件を選ぶことが有効です。

こうした物件は、住宅ローン審査が通りやすく、
税制の優遇も受けられるため、購入希望者にとっても魅力的となるでしょう。

耐震基準適合証明書の活用

耐震基準適合証明書は、将来の再販時にも活用できます。
リセールバリューの高い物件として、
次の買い手にも安心感を与える要素となります。

築古物件をお持ちの方は、管理組合や信頼できる不動産会社に相談し、
インスペクションの実施状況や証明書の有無を確認すると良いでしょう。

▮リフォームの検討と注意点

築古マンションを高く売却するための二つ目の方法は、
リフォームを慎重に行うことです。

築年数が古いために室内の状態が悪いと、
リフォームしなければ売れないと思う方も多くいますが、必ずしもそうではありません。
リフォームにかかったコストを売却価格で回収できるとは限らないからです。

買主ニーズを考慮したリフォームの判断

売主が好意で実施したリフォームでも、
買主の好みや使い勝手と一致しない場合があります。

その結果、わざわざリフォームした箇所が買主には不評で、
再度リフォームされてしまうこともあります。
こうした状況を避けるため、無理にリフォームする必要はありません。

リフォームしない選択肢

買主の中には、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える方も多くいます。

そのため、リフォーム済みの物件ではなく、
自由に改装できる未リフォームの物件を求める場合もあります。

リフォームすることで、こうした買主の選択肢から
外れてしまう可能性がありますので、注意しましょう。

まとめ

マンションの資産価値が残るかどうかは、
立地の良さや管理状態など、買い手の需要を左右する条件に大きく影響されます。

築古マンションの資産価値を考える上で、
新耐震基準の物件であれば、住宅ローン控除が適用され、
買主の需要が高くなる可能性があります。

一方で、旧耐震基準の物件で資産価値が低い場合でも、
インスペクションを受けて耐震性能を証明することで、
売却価格を高める工夫が可能です。

現在売却を検討している方はもちろん、
購入を考えている方も、将来的な売却を見据えて、
今回解説したポイントを参考にしてください。

築古マンションでも工夫次第で
その価値を最大限に引き出せるでしょう！

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

中古マンションに関する記事をもっと読みたい方はこちら＞

築年数完全ガイドプレゼント！

LINEを友達追加頂いた方限定で
不動産ポリス著「築年数完全ガイド」を
プレゼント中です。

中古マンションの築年数別の注意点・チェックリストを
まとめていますので、是非お役立て下さい。