【不動産価格の暴落待ちは損？】中古マンション価格下落唯一のシナリオと今後の不動産市場予測

本編

マンション価格の決まり方

現在、日本のマンション価格は右肩上がりで上昇しています。
実際、国土交通省が公表している「不動産価格指数（住宅）（令和5年6月）」によると、
2010年を100とした場合、2023年時点のマンション価格は約1.9倍以上に上昇しています。

（参考）国土交通省｜不動産価格指数（住宅）（令和5年6月）

▮中古マンション価格の過去30年の推移

しかし、過去30年のマンション価格の歴史を見ると、
上昇傾向と下落傾向を繰り返していることが分かります。

不動産流通機構のデータ（2002年P.2、2012年P.6、2022年P.6）によると、
「首都圏の中古マンション価格の30年推移」では
2002年に最も低い価格となり、
その後は徐々に上昇を続け、現在の水準に至っています。

（参考）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」
●2002年度
●2012年度
●2022年度

▮マンション価格が変動する理由

マンション価格が変動する要因として、よく挙げられるのは以下です。
●建築資材の高騰
●海外投資家の影響
●相続税対策

しかし、これら以上にマンション価格を大きく左右するのが
「不動産業界に流れるお金の量」 です。

「金融機関が不動産業者にどれだけ融資を行っているか」によって、
マンション価格の変動が決まります。

例えば、不動産業者がマンションを建設するために土地を取得する際、
銀行の融資額が多ければ多いほどディベロッパー同士の競争が激しくなり、
土地の価格が上昇 します

その結果、新築マンションの価格が上がり、
マンション市場価格も上昇する仕組みになっています。

「不動産業界に流れるお金の量」は、
日本銀行が公表している「貸出態度判断」で確認することができます。
この指数が0を超えていると、
金融機関が不動産業界への融資を積極的に行っていることを意味し、
金融緩和が進んでいる状態を示しています。

実際、2013年以降は金融緩和の状態が続いており、
不動産価格が上昇しやすい環境にあることがわかります。

マンション価格は景気に敏感！過去の暴落事例

マンション価格は景気の影響を受けやすく、
価格が下落するときは一気に下がる傾向があります。

過去30年で大きな不動産価格の下落が起こった
主なタイミングは、以下の3つです。

▮1991年～1993年：バブル崩壊

当時の大蔵省（現在の財務省・金融庁）が
「総量規制」 を実施し、金融機関による不動産融資を厳しく制限しました。
これにより、不動産業者が資金不足に陥り倒産が相次いだ結果、不動産価格が大暴落しました。

▮1996年～2001年：金融ビッグバン

バブル崩壊後の金融市場の停滞を改善するため、
地方銀行などの金融機関を公的資金で合併させる政策が行われました。
その結果、不動産業界に回る資金が大幅に減少し、不動産価格も大きく下落しました。

▮2008年：リーマンショック

世界的な金融危機の影響を受け、日本経済も景気後退に突入。
不動産市場も冷え込み、価格が下落しました。

今後のマンション価格予想

政府の金融政策は、不動産価格に大きく影響を与えます。
現在のマンション価格は上昇傾向にありますが、
金融政策の変更によって今後価格が下落する可能性も十分に考えられます。

マンション価格が高騰している理由

なぜ現在、マンション価格は上昇し続けているのか？
と気になっている方も多いのではないでしょうか。
現在の価格上昇の背景には、主に以下の4つの要因が考えられます。

●低金利が続いている
●建築資材や人件費の高騰
●円安による海外資本の流入
●テレワークによる住み替え需要の増加

それぞれの理由について詳しく解説します。

▮低金利が続いている

1つ目の理由は「低金利が続いている」ことです。
2013年に始まった「アベノミクス」による大規模な金融緩和の影響で、
住宅ローンの金利が低く抑えられ、不動産業界への融資も拡大しました。
これにより、マンション価格は長期的に上昇傾向を維持しています。

日本銀行の植田総裁は、これまで金融緩和の継続を示唆してきましたが、
世界経済の状況次第では柔軟な対応も必要との見解も示しています。
そのため、今後の景気動向によっては金利が上昇する可能性も考えられます。

▮建築資材や人件費の上昇

2つ目の理由は、「建築資材や人件費の上昇」です。
多くの人が実感しているインフレの影響により、
建築資材の価格や人件費が上昇し、マンション価格にも影響を及ぼしています。

特に、ウクライナとロシアの戦争によるエネルギーコストの上昇や、
海外の物価高騰による円安の影響で、
今後も建築コストの上昇は続くと予想されています。

さらに、建設業界では就業者数が減少傾向にあり、人手不足が深刻化しています。
この影響で賃上げが進み、人件費も上昇し続ける可能性があります。

こうした要因から、今後も材料費・人件費の高騰により、
マンション価格はさらに上昇していくことが考えられます。

▮円安による海外資本の流入

3つ目の理由は「円安による海外投資家の影響」です。
円安が進行することで、
海外投資家が日本の不動産を割安で購入できる状態になっています。

例えば、過去には1ドル120円程度だった為替レートが、
現在では1ドル150円を超える水準となっています。
その結果、多少価格が高くても、
海外投資家にとっては日本の不動産が相対的に安く感じられ、
特に首都圏の再開発エリアの物件を中心に積極的な買いが入っている状況です。
この海外資本の流入が、マンション価格の上昇を後押ししているのです。

▮テレワークによる住み替え需要の増加

最後の理由は「テレワークによる住み替え需要の増加」です。
コロナ禍で多くの企業がテレワークを導入し、
それに伴い郊外の物件の需要が高まりました。

しかし、コロナが収束するにつれて出社する人が増えたことで、
再び都心部のマンション需要が回復しつつあります。
その結果、都心のマンション価格が再び上昇しており、
これが現在の価格高騰の一因となっています。

マンション価格が下落するのはいつ？

ここからは、マンション価格が下落するシナリオを解説します。

▮価格下落の要因は「消費者の不満の声」

マンション価格が下落する要因として消費者からの強い不満の声が挙げられます
近年はSNSの普及により、誰でも簡単に情報を発信・共有できるようになりました。

そのため「マンション価格が高すぎる」「日本で買える物件がない」
「住宅ローンが組めない」 といった不満が爆発し、
それがSNSを通じて一気に拡散する可能性があります。

こうした国民の不満がインターネット上で広がると、
国会での議題として取り上げられることも考えられます。
それが政府や日本銀行（日銀）の金融政策に影響を与えることも十分にあり得ます。

▮金融政策の変更が価格下落を引き起こす？

現在、日本では分譲マンションの価格も賃貸相場も上昇傾向にあります。
しかし、それに対して給与水準はほとんど上がっていません。

この状況が続けば、いずれ国民の不満が頂点に達し、
政府に対する強い圧力が生じる可能性があります。

日銀の植田総裁は現在「粘り強く金融緩和を続ける」という方針を示しています。
しかし、マンション価格の高騰が止まらず、
給与も上がらない状況が続けば、政府は世論の声を受けて
「金融緩和」から「金融規制」へと方向転換するかもしれません。

住宅ローンの金利を引き上げるなどの金融政策を実施することで、
不動産市場全体の過熱感を抑える動きが出てくる可能性があります。
その結果、不動産価格が下落に転じ、マンション価格も急落する展開になるかもしれません。

不動産価格の今後の見通し

現在の日本経済や不動産市場を考えると、
特に都心部のマンション価格は引き続き上昇していく可能性が高いでしょう。

一方で、一般市民の不満が爆発し、政府が何らかの対策を講じることで、
価格が下落に転じる可能性も考えられます。

しかし、現状ではこのような急激な価格下落が起こる可能性は極めて低いと考えられます。
そのため、不動産価格や資産価値を考える際には、
不動産価格下落シナリオを頭の片隅に置きつつ、
一般市民の動きや政府の政策変更を早い段階でキャッチできるようにしておくことが重要です。

不動産価格の暴落待ちは損

現在マンションの購入を考えている方の中には
「価格が落ち着いてから買おう」 と考えている方もいるかもしれません。
しかし、その考え方にはリスクがあるため注意が必要です。

購入を迷っている間に、魅力的な物件は他の人に先に買われてしまう可能性が高いためです。
さらに、購入を先延ばしにすることで、
その期間分、資産にならない家賃を支払い続けることになるというデメリットもあります。

また、住宅ローンの金利についても注意が必要です。
固定金利は徐々に上昇していますが、
変動金利は依然として史上最低水準を維持しており、
実際の市場では、半年前よりもさらに下がっていると感じることもあります。

現在もマンション価格は上昇を続けていますが、
マイホームという資産を得ることや、
住宅ローンの総支払額を抑えることを考えると、
なるべく早く購入した方が得策かもしれません。