住宅ローンの審査の流れは？事前審査と本審査のタイミングや重視されるポイントを解説

本編

住宅ローン審査とは？

マイホームの購入にあたっては、住宅ローンの利用が一般的です。

住宅ローン審査は、金融機関が融資を行うかどうかを決定するために、利用者の年収や勤続年数などを元に返済能力を確認するために行われるものです。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）、正式審査（本審査）と二段階で進める金融機関が多くあります。
ここからは、それぞれの審査の流れについて、詳しく解説します。

事前審査（仮審査）

事前審査（仮審査）とは、売買契約前に行う審査のことです。

事前審査（仮審査）が推奨される理由としては、以下の2点が挙げられます。

①計算上の借入可能額と実際の審査結果が異なることがある
実際には金融機関が貸し出せる金額と希望する借入額が異なるケースがあります。
例えば、賃貸で毎月15万円を支払っているため、6,000万円の物件は購入可能と判断し、物件探しを進めるとします。しかし、ローン審査の結果、5,000万円までしか借りられないと判明するケースも少なくありません。
そのため、物件を探す前に、自身の借入可能額を把握しておく必要があります。

② 人気物件を購入しやすい
人気物件は、売り出されるとすぐに購入希望者が集まり、短期間で売れてしまうことが多くあります。
売主は複数の申し込みの中から購入者を選ぶ際、住宅ローンの事前審査を通過し、支払い能力が証明されている人を優先する傾向にあります。
そのため、事前審査をしている方が、人気物件を購入しやすいでしょう。

正式審査（本審査）

続いて行われる、正式審査（本審査）とは、売買契約後に行う厳密な審査のことです。
事前審査（仮審査）が通ったからと言って、本審査に必ずしも通過するわけではありません。
事前審査（仮審査）と違って審査はより慎重に行われ、必要書類も増えて手続きも複雑になっています。

契約手続き

正式審査（本審査）に通ったら、契約の手続きをします。

融資の実行

契約後は、物件の引き渡し時に住宅ローンによる借り入れが始まることになります。

住宅ローンの審査で重視されるポイント

住宅ローンの審査では、どんなことが重視されるのか気になる方も多いでしょう。

金融機関によっても異なりますが、国土交通省が実施した「民間住宅ローンの実態に関する調査」で約8割以上の金融機関が事前審査で重視している6つのポイントついてご紹介します。
（参考）民間住宅ローンの実態に関する調査

借入・完済時の年齢

まずは、借入・完済時の年齢です。
多くの金融機関では、完済時の年齢上限を80歳前後と設定しています。

住宅ローンは他のローンよりも、より長期間にわたって支払っていく場合が多いです。そのため、完済時の年齢によっては返済が見込めなくなる可能性を考慮し、審査が厳しくなる可能性があります。

健康状態

一般的に、住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険」への加入が融資条件となっているため、健康状態も審査対象に含まれます。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの借り手が死亡したり、高度障害となった場合に、保険金で残りのローンを返済するための保険のことです。
この保険に加入できないと、審査に落ちる可能性が高くなります。

担保評価

審査において、担保評価も重視されています。

仮に、住宅ローンの返済ができなくなった場合、担保にしている不動産を売却することで、金融機関は融資した金額を回収できます。しかし、担保価値が低いと回収できないため、購入する物件の担保評価も審査基準になる場合が多くあります。

勤務情報・年収

年収だけでなく、勤務先や勤続年数、雇用形態も重要になります。
安定した収入があるかどうかが評価されるため、公務員や正社員は比較的審査に通る傾向にあります。一方で、個人事業主や経営者は審査が厳しくなる場合が多いです。
マイホームの購入と同時期に転職や独立などを考えていると、在籍確認を行えず、審査に落ちてしまう可能性が高いので注意しましょう。

収入に対する返済額の比率

事前審査を通してから本審査を通す前に、車のオートローンや、ショッピングローン、分割払いなどの新たな借り入れをすると、本審査に通らなくなる場合があります。
マイホームと一緒に、車の購入を検討する方も多いですが、基本的にはマイホームのローンがおりてから車のローンを組むのが安心です。
住宅ローンだけでなく、教育ローンやカーローンなどほかの借入れも含めて計算されるので、注意してください。

連帯保証

住宅ローンでは、連帯保証人であることが原因で審査に落ちる可能性があります。その理由は、返済負担が増加するリスクがあるためです。

連帯保証人には大きな責任が伴うため、十分に協議をしておく必要があります。

住宅ローン審査の期間と必要書類

事前審査にかかる期間は、早くて1日、長くて一週間程度、正式審査にかかる期間の目安は1～2週間程度です。

審査に必要な書類は以下になります。

・運転免許証または個人番号カード（マイナンバーカード）
・収入に関する書類
・物件に関する書類

収入に関する書類は、源泉徴収票や確定申告書などが適用されます。

物件に関する書類は、購入予定の物件種類や契約形態により必要となる書類は異なりますが、不動産売買契約書 / 重要事項説明書 / 不動産広告チラシ / 工事請負契約書 / 見積書などが適用されます。

審査に落ちた時の対処法

万が一審査に落ちてしまった場合は、これから紹介する4つの対処法を試してみましょう。

借入希望額を下げる

まずは、借入希望額を下げることが対処法の一つです。
希望額を下げることで、返済負担が軽減され、審査に通る可能性が高くなります。

収入合算を利用する

1人の収入では希望額の借入れができない場合、収入合算を利用するのも手です。

収入合算とは、申込者の収入だけではなく、親族の収入を合算し、その合計額に基づき住宅ローン審査が実施され、借入可能額が決定されることを指します。

この場合、申込時の収入額が増え、審査に通る可能性が高くなります。一方で、収入合算者も一般的に連帯保証人となるため、事前に相談して決めるようにしてください。

ほかの金融機関の審査を受ける

審査基準は金融機関ごとに異なるため、ほかの金融機関では結果が変わる可能性があります。
審査に落ちてしまった場合は、ほかの金融機関の審査を受けてみましょう。

しばらく期間を空ける

短期間で複数のローンの申込みがあったり、他社からの借入額が多かったりすると、審査に落ちる可能性が高まります。
期間を空けてから再度申し込むことで、審査に通る可能性もあるので、一度落ちたからといって諦めずに再度審査に申し込むことも考えましょう。