40代50代中古マンション購入のメリット・注意点｜老後は中古マンション一択！

本編

住み替えタイミングと理由

不動産購入を検討している40代〜60代の方の中には、
現在の住まいを売却して
新たに購入する「住み替え」を
お考えの方も多いのではないでしょうか。

「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、
住宅を初めて購入する一次取得者は
30代が最も多いのに対し、
二次取得者（住み替える人）は
40代以上の割合が高いことが分かっています。

つまり、40代以降になると
「住み替え」を検討する人が増える傾向にあります。

図1

図2

また、住み替えを検討する際、
現在の住まいと同じ物件種別を選ぶ人が
多いことが明らかになっています。

例えば、「戸建て」に住んでいる方は再び「戸建て」を、
「中古マンション」に住んでいる方は再び「中古マンション」を選ぶ傾向があります。

これは、住み慣れた環境を維持したいという心理や、
生活スタイルを大きく変えたくないという理由が関係していると考えられます。

（参考）令和５年度 住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

「一般社団法人 不動産流通経営協会 シニアの住宅に関する実態調査」では、住み替えの主な理由として「退職」や「子供の自立」が挙げられています。

これらのライフイベントをきっかけに、
次に購入する物件を「終の棲家」として考える方が多いようです。

（参考）シニアの住宅に関する実態調査

老後の中古マンション購入メリット

何故、40代50代の方は「戸建て」ではなく、
「中古マンション」がおすすめなのか
ということについて疑問に感じる方は多いかと思います。

そこで「老後の中古マンション購入メリット」として
ここでは、

・流動性が高い
・利便性が高い
・防犯性が高い
・選択肢が多い
・割安に購入できる

について、解説していきます。

▮流動性が高い

マンションは戸建てと比べて将来的に売却しやすい、
つまり「流動性が高い」と言えます。

理由として、戸建ては注文住宅など、
住む人の好みに合わせた間取りやデザインが多いため、
万人受けしにくい場合があります。

一方、マンションは一般的な広さや間取り、
デザインで作られることが多く、
さまざまな人のニーズに合致するため、
購入希望者が多くなり、売却がしやすい傾向にあります。

老後には、予期せぬ事態が起こることも考えられます。

例えば、体調の変化により
介護施設への入居が必要になったり、
子供の近くに引っ越す必要が出てきたりする場合です。

このような状況でも、
流動性の高いマンションであれば、
不要になった不動産を売却して現金化しやすく、
柔軟に対応することが可能です。

そのため、マンションは老後の住まいとして
非常に適していると言えるでしょう。

ただし、どのマンションでも売却がしやすいわけではありません。
資産価値が下がりにくい良い条件の物件を選ぶことが重要です。

（参考）【中古マンション】資産性重視のプロが絶対選ばない物件の特徴3選

▮利便性が高い

中古マンションは、
戸建てと比べて駅に近い立地や
公共交通機関の充実、周辺施設の利便性が高いことが特徴です。

このような特徴は、現役世代だけでなく
老後においても大きなメリットとなります。

例えば、車を使用しなくても生活ができるため、
車の維持費を削減できるだけでなく、
車事故のリスクも回避できます。

車が不要であれば、子供に頼ることなく自立した生活を送り、
よりゆとりある老後生活を実現できるでしょう。

また、利便性の高い立地の物件は、
資産価値が下がりにくいという特徴もあります。

そのため、将来的にも安定した価値を保ち続け、
資産としても魅力的となります。

▮防犯性が高い

マンションは、防犯面において戸建てよりも優れていると言えます。

構造面では、エントランスに設置された
オートロックや防犯カメラ、
さらに2階以上の部屋であれば
窓からの侵入が困難であるため、高い安心感を得られます。

また、人の目がある点でも防犯性が高くなります。
管理人が常駐しているマンションや、
ほかの住民がいる環境では、
部外者が侵入しにくい仕組みになっています。

高齢者を狙った空き巣や訪問販売の被害を防ぐためにも、
このような防犯性の高い環境は重要と言えるでしょう。

▮選択肢が多い

中古マンション市場は様々な物件が豊富に揃っており、
自分に適した間取りや広さを選びやすいのが大きな魅力です。

新築マンションの場合、
希望するエリアや間取りが見つからないことも多く、
抽選販売により選択の自由度が更に制限されることがあります。

また、戸建ては物件ごとに
間取りやデザインが大きく異なるため、
希望に合った物件を見つけるのが難しい場合もあるでしょう。

一方、中古マンションは選べる物件の在庫が豊富にあり（東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ11月度」のデータより）、間取りや住宅設備、エリアにおいても選択肢が広がっています。

（参考）

（参考）月例速報 Market Watch サマリーレポート <2024 年 11 月度>

このように選べる幅が広いことで、
老後の生活スタイルに合った最適な物件に出会える可能性が高まります。

▮割安に購入できる

中古マンションは、新築マンションと比べて
比較的割安に購入できる点が大きな魅力です。

近年の不動産価格は高騰しており、
新築マンションは「価格が高くて手が届かない」
「住宅ローンの全額融資が難しい」という声を多く耳にします。

その点で、中古マンションは
購入しやすい選択肢と言えるでしょう。

40代50代での中古マンション購入を検討する場合、
定年退職後の収入減や生活費を見越した
慎重な資金計画が必要です。

建物価格を抑えることで、
返済計画を無理なく立てられ、
余裕を持った老後生活を送ることが可能です。

40代50代中古マンション購入時の注意点

中古マンションのメリットを最大限活用するために、
購入時にしっかりとポイントを押さえておくことが重要です。

特に40代50代での不動産購入は、
経済状況や家庭環境が人それぞれ異なるため、
慎重な計画が必要になります。

例えば、小学生のお子さんがいる家庭と、
子どもが独立している家庭では、
家計や不動産に求める条件が全く異なるでしょう。
そのため、購入前に気を配るべきポイントも変わってきます。

40代50代中古マンション購入時の注意点として
ここでは、

・無理のない繰上げ返済計画を立てる
・ライフプランを把握する
・住宅ローン返済の資金計画を立てる

について、解説していきます。

▮無理のない繰上げ返済計画を立てる

40代50代で住宅ローンを借りる場合
「いつ繰上げ返済をするべきか」を慎重に考えることが重要です。

若い世代であれば、
ローン完済まで働き続けることが想定されるため、
繰上げ返済を深く考えなくても問題ない場合があります。

しかし、40代50代でローンを組むと、
例えば50歳で35年返済のローンを契約した場合、
完済年齢は85歳となり、
完済まで働き続けることは現実的ではありません。
このため、繰上げ返済の計画が不可欠となります。

ただし、「退職金でなんとかしよう」と安易に考え、
退職金を全額返済に充てると、
老後の生活費が不足してしまうリスクがあります。

40代50代では、今後のライフイベント（子供の進学や独立、老後の生活費など）を予測しながら、無理のない繰上げ返済計画を立てることが大切でしょう。

▮ライフプランを把握する

「ライフプランを把握する」ことが重要なポイントとなります。

ライフプランを明確にすることで、
具体的な資金計画を立てられ、
住宅ローンの借入や返済計画において大変重要な役割を果たします。

特に押さえておくべきライフプランの要素は以下の3点です。

・教育費が終わるタイミング
・老後の生活費がどのくらい必要か
・年金の正確な支給額

40代50代の場合、
住宅ローンの返済時に年収が減少する時期と
重なることが十分に予想されます。

例えば、定年退職後には年収が大幅に減少する中で、
ローン返済が続く可能性もあります。

しかし、教育費の終了時期や老後の生活費、
年金支給額をしっかりプランニングしておけば、
そうした状況でも十分にゆとりある生活を送れます。

40代50代であれば、
将来受け取れる年金額を
高い精度で見積もることが可能です。

信頼できる不動産業者や専門家に相談しながら、
詳細なプランを立てましょう。

▮住宅ローン返済の資金計画を立てる

最後のポイントは
「住宅ローン返済の資金計画を立てること」です。

特に40代50代での住宅購入では、
収入が高い場合も多いため、
多額の住宅ローンを借りられるケースが多いと考えられます。

しかし、住宅ローンの借入において重要なのは「金額」ではなく
「余裕をもって確実に返済できるか」という点です。

月々の返済額が無理のない範囲であることはもちろん、
定年退職後のローン返済や繰上げ返済も
視野に入れた資金計画を立てることが必要です。

計画的な資金管理を優先することで、
長期的に安定した生活を送るための基盤を築きましょう。