中古マンション購入の初期費用はいくら？費用の内訳と資金計画の立て方を解説！

本編

中古マンション購入にかかる初期費用

まず、中古マンションの購入時にかかる費用の全体像です。

諸費用は物件価格の7〜8%が目安

中古マンションを購入する時には、物件価格とは別に大体7%～8%の諸費用がかかります。
例えば5,000万円の物件を購入した場合、350万円～400万円の諸費用が別途必要となります。

諸費用の内訳

中古マンション購入時の諸費用は、大きく分けて以下の6つです。
●不動産会社支払う費用
●司法書士に支払う費用
●金融機関に支払う費用
●売主に支払う物件価格以外の費用
●保険会社に支払う保険料
●国や自治体に納付する税金

ここからは5,000万円のマンションを購入した場合を例に、各費用がどのぐらいかかるのか、解説していきます。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って契約成立をサポートする不動産会社（仲介会社）に支払う報酬です。
仲介手数料は購入する物件価格により金額が変わってきます。
税込みの仲介手数料の計算をする際にこちらの表の計算式を使います。

例えば5000万円の物件を購入した場合は、売買金額が400万円を超えるため、表の1番上の計算式を使用します。
具体的な計算式は(5000万円×3%+6万円)×1.1となり、171万6000円が仲介手数料になります。

司法書士に支払う費用

物件購入時には所有権移転登記や抵当権設定登記を行います。
買主がこれらの登記を申請するのは難しいため、一般的には司法書士に代行してもらいます。

司法書士への報酬は登記の種類やローンの借入額、司法書士事務所によって異なりますが、所有権移転登記と抵当権設定登記の両方を代行してもらうと、大体10万円から15万円程度が相場です。
なお、司法書士への報酬を支払う時には、登記時に課税される登録免許税も合わせて支払うのが一般的です。

金融機関に支払う事務手数料・保証料

金融機関に支払う費用として、事務手数料と保証料が挙げられます。
これらは借入れ先の金融機関によって大きく異なります。
例えば以下のような違いが生じる可能性があります。

●A銀行
-事務手数料5万円(定額)
-保証料：0円

●B銀行
-事務手数料：借入金額の2%
-保証料：借入金額の1〜2%

最近、事務手数料が借入金額の2%で、保証料は無料というパターンが増えています。5,000万円の住宅ローンを借りた場合、事務手数料として100万円がかかる一方、保証料は0円となります。

売主に支払う物件価格以外の費用

固定資産税・都市計画税

物件を引き渡す年の固定資産税・都市計画税の納税義務者は、1月1日時点の所有者である売主です。しかし年の途中で所有権が買主に移転するため、日割り計算で精算します。
例えば6月1日に引き渡しを行った場合、1月1日から5月31日までは売主負担、6月1日から12月31日までは買主負担として日割り精算します。
固定資産税・都市計画税の合計が年額20万円で6月1日引き渡しの場合、計算式は以下の通りです。
20万円÷365日×210日=11万5,000円

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金も固定資産税と同様に日割り精算します。こちらは、月単位での計算となります。
管理費・修繕積立金の合計が月3万円で6月1日引き渡しの場合、1日あたり1,000円となり、買主は売主に29日分の2万9,000円を精算金として支払います。

火災保険

住宅ローンを借りて物件を購入する時には、火災保険の加入が必須です。
火災保険料は物件の使用用途、築年数、広さ、加入する地域によって変わりますが、大体10万円から20万円です。
なお、現金で購入した場合、火災保険の加入は必須ではありません。
しかし、隣の住戸からの火災で自宅が損傷しても原則として隣人に賠償を請求できないのが日本の法律のため、現金購入の場合でも火災保険への加入をお勧めします。

税金

印紙税

印紙税は課税文書の作成時に課税される税金です。不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書が課税文書に該当します。
税額は売買金額や借入金額によって変わります。

●売買金額1,000万円超〜5,000万円以下:1万円
●売買金額5,000万円超〜1億円以下:3万円
●借入金額1,000万円超〜5,000万円以下:2万円
●借入金額5,000万円超〜1億円以下:6万円

最近は電子契約が増えており、電子契約の場合は印紙税が不要となるためお得です。

登録免許税

登録免許税は法務局に登記を申請する時に課税される税金です。
申請する登記の種類、物件の築年数、住宅ローンの借入金額などによって税額が変わります。
また所有権移転登記と抵当権設定登記とでは税率が異なる点にも注意が必要です。
一般的には、5,000万円の中古マンション購入時には、所有権移転登記と抵当権設定登記の合計で30万円から50万円程度かかります。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入した時に1回だけ課税される税金です。固定資産税評価額を元に計算するため、物件ごとに税額が大きく変わります。
特に築年数に大きな影響を受け、新築時だと減税されて課税されない場合も多いです。
ただし1981年7月より前の古い物件だと減税されない場合もあり、不動産取得税が100万円を超えるケースもあります。
ざっくりとした目安ですが、ある程度築年数の浅いマンションであれば、30万円から50万円程度です。

資金計画を立てる3つのステップ

資金計画を立てるステップは大きく以下の3つです。

●自己資金(頭金と諸費用)を明確にする
●無理のない住宅ローン借入可能額を決定する
●物件価格の目安を設定する

自己資金の総額を明確にする

無理のない資金計画をたてるために、まず自己資金を明確にしましょう。自己資金は、頭金（物件価格にあてられるお金）に使う場合と、諸費用（不動産登記や住宅ローンを借りるための手続きなどにかかる費用）に充てる場合があります。
最近は諸費用も含めて全額住宅ローンで借りる方もいます。諸費用を現金で用意するか住宅ローンで借りるかを明確にしておく必要があります。
当面の生活費や予備費は手元に残しておき、無理のない範囲で自己資金を投入することが大切です。

無理のない借入可能額を決定する

借入金額は、返済比率25%以内が目安

返済比率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合のことです。
一般的に、返済比率25%以内の借入れなら安定して返済できるとされており、年収に対する返済額を25%以内に抑えるのがおススメです。
例えば年収700万円で返済比率25%以内に収める場合、以下のようになります。

●年間返済額:700万円×25%=175万円
●月額返済額:約14万6,000円
●35年ローン(金利0.8%)での借入可能額:約4,700万円
●諸費用7%を考慮した物件価格の目安:約4,400万円

ただし、ここ数年は都内を中心に不動産価格が上昇しているため、年収が上がる見込みがある方や、ある程度の貯金がある方には、返済比率30%以内で検討する選択肢も許容範囲です。

年収700万円で返済比率30%以内の場合は以下のようになります。
●年間返済額:700万円×30%=210万円
●月額返済額:約17万5,000円
●35年ローン(金利0.8%)での借入可能額:約5,600万円

住宅ローン返済額に影響をおよぼす3つの要素

借入可能額を決定する際、特に以下3つのリスクを考慮することが重要です。
●インフレ
●住宅ローン金利の上昇
●管理費・修繕積立金の上昇

インフレ

2022年頃から物価が上昇し続けており、食費、光熱費、日用品など生活に必要な費用が高くなっています。
このような状況で住宅ローンの返済額が多くなると、生活費を切り詰めなければならなくなる可能性があります。
生活費が上昇しても、返済できるような資金計画を立てておきましょう。

住宅ローン金利の上昇

住宅ローン金利も上昇傾向にあり、日銀がゼロ金利政策を解除してから、金融機関は変動金利、固定金利共に金利を上げ始めています。
特に変動金利で住宅ローンを借りようと考えている方は、現状返済できるギリギリのラインで借りるのではなく、金利が上昇しても無理なく返済できる借入額で計画する必要があります。

管理費・修繕積立金の値上がり

近年の物価上昇により建築費や人件費も上がっており、管理費・修繕積立金も全体的に上昇しています。住宅ローン同様に毎月支払う固定費なので、少し値上げされるだけで生活の負担になります。

物件価格の目安を設定する

上記の計算から、自己資金と借入可能額を合わせて、購入できる物件価格の目安を設定します。
返済比率25%以内であれば、ある程度余裕を持って返済できますが、より安定して返していくためにも、次で解説する住宅ローンの金利タイプについて理解しておきましょう。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利は大きく以下の3つのタイプに分けられます。

●変動金利型：市場の動きに合わせて半年ごとに適用金利が見直されるタイプの住宅ローンです。借入れ時の金利が比較的低いため、大幅に上昇しなければ返済総額が少なくなります。

●全期間固定金利型：完済時まで金利が変わらないタイプの住宅ローンです。借入れ時の金利は高いものの、金利が上昇して資金計画が狂うリスクが減ります。

●固定金利期間選択型：変動金利と全期間固定金利の中間的な位置付けです。金利が一定期間（例：2年、5年、10年など）固定され、その後に再度、固定金利か変動金利かを選べる、もしくは自動的に変動金利に切り替わります。

どの金利タイプを選ぶべきか

どれを選択すべきか分からない場合は、今後金利が上昇する可能性があるかどうかを確認して判断基準とするのも一つの方法です。
日銀は2025年9月の金融政策決定会合で政策金利の利上げを見送りました。
しかし、物価上昇などを背景に、今後利上げする確率が高まっていると言われています。利上げが行われれば、住宅ローンの金利がさらに上昇する可能性があります。

金利タイプ選択の基準としては、下記のように言えます。
●金利上昇を見込んでも返済比率が低く、金利が上昇しても返済できる→変動金利
●金利上昇が返済額や人生設計に影響を与えるのが不安→固定期間の長い固定金利

選ぶ金利プランによっても予算の立て方が変わってくるため、最新の金利状況や自分自身の性格も踏まえて慎重に判断した上で資金計画を立てるようにしましょう。