【2025年10月最新】首都圏の中古マンション価格推移を徹底解説｜売れ残り増加でどうなる？

本編

【2025年最新】首都圏の中古マンション価格推移データ

まず、最新の中古マンション市場の動きについて解説していきます。

東日本不動産流通機構が公表している2025年8月サマリーレポートによると、首都圏の中古マンションの成約件数、成約単価、成約価格は全てが前年同月比で上昇しており、成約平米単価に至っては64ヶ月連続で上昇しています。

その結果、2025年8月の成約平米単価は84.85万円となり、バブル期の1990年9月に記録した85万5,000円とほぼ同じ水準に達しました。

（参考）東日本不動産流通機構｜2025年8月サマリーレポート

また、東日本不動産流通機構が公表している「首都圏中古マンション・中古住宅長期動向グラフ」(2014年7月〜2025年6月)によると、成約㎡単価の価格上昇は長く続いているだけではなく、上昇率も非常に高いことが分かります。

2015年の44万円と比較すると、2025年は84万円であり、倍近くの価格になっています。

成約件数の伸びも大きく、2025年8月は1,611件の成約があり、前年同月比で69.4%も増加という結果です。

成約件数は1都3県全てで増加しており、首都圏全ての地域で需要が高いことを表しています。

価格が上昇しているにも関わらず成約件数も増えていることから、市場には未だに多くの購入希望者がいるため、堅調な状態が続いているでしょう。

（参考）東日本不動産流通機構｜「首都圏中古マンション・中古住宅長期動向グラフ」(2014年7月〜2025年6月)

中古マンション価格高騰の要因は都心3区の転売

中古マンション市場の価格を押し上げているのは、都心三区と言われる千代田区、中央区、港区が要因の1つとして挙げられます。

特に、都心三区の築浅マンションの転売が価格上昇の大きな要因と考えられています。

都心三区で転売が頻繁に行われる4つの理由

都心三区の転売が高価格で頻繁に行われているの理由は、次の4つの要素が影響していると考えられます。

●継続的な需要の高さ
●物件の希少性
●東京都の価格水準
●転売規制の動きへ

継続的な需要の高さ

東京都区部では、成約件数が1,993件と前年同月比で59.3%増加し、8ヶ月連続で大幅に増加しています。
なお、多摩地区でも前年同月比47.1%増となり、10ヶ月連続の増加を記録しました。

さらに、神奈川県、埼玉県、千葉県の3県でも、千葉県以外は前年同月比40%以上を記録し、都心を中心として全体的に売れ行きが良く、需要が高い状態が続いています。

物件の希少性

首都圏のマンションの需要が高まっている一方、首都圏の中古マンションの在庫件数は、前年同月比でマイナス1.4%とやや減少しています。
つまり、1都3県のマンション需要は高いが、在庫数はそこまで増えていないため、需給のバランスにより、特に東京都心部のマンションは希少性が高くなります。

その結果、23区内の物件価格が上昇しているという構造になり、成約㎡単価が2020年5月から64ヶ月連続で上昇しています。

特に超高級物件の転売では、成約実績から売り手側も最初から強気の価格設定をして売りに出すケースも見受けられます。

東京都の価格水準

市況の流れの中で、東京都の成約㎡単価は平米133.1万円まで達しました。
前年同月比で見ても18.9%上昇しており、この1年間で異常なペースで価格が上がっています。
首都圏全体の成約㎡単価は2025年8月現在84万8,500円であることから、いかに東京都心部が全体の価格を押し上げているかがわかります。

転売制限の動きへ

転売によるマンションの価格上昇があまりにも加熱しているため、都心の一部人気エリアではその対策が講じられ始めています。

渋谷区では2025年7月に、新築マンションの価格が高騰している地域で、契約時に転売制限を申請する取り組みを開始しました。

これは、原則5年間、第三者への譲渡・売却ができないというもので、短期間での投機的な転売を防ぐ狙いがあります。

このような動きが進んでいくと、今後都心の物件を選ぶ際の視点や、投機目的の購入者の行動にも影響を与えてくる可能性があるでしょう。

首都圏の中古マンション価格は今後どうなる？売れ残り増加で市場が急変

都内を中心に、中古マンションの需要が高い状態が続き、特に都心部では成約㎡単価が上昇し続けています。しかし、売れ残り増加で市況が急変する可能性もあります。
成約㎡単価は東京都心部が押し上げている形となり、東京都以外の神奈川県、埼玉県、千葉県の3県の上昇率はそこまで高くありません。

3県の成約価格を見ると、以下のような傾向が見られます。
●主要駅周辺の物件価格が微増または停滞
●主要駅周辺以外の物件では価格が減少しているものもある

一部地域では価格上昇に陰りが見られており、首都圏全体で価格が上昇しているとは言えない状況です。

新規登録㎡単価と成約㎡単価の逆転現象

2025年1月を境に、新規登録単価と成約平米単価の差が広がっています。
本来、不動産価格は成約平米単価が一番高くなるのが基本ですが、現在は逆転現象が見受けられます。

金利上昇が中古マンション市場に与える影響

住宅ローン金利は2024年秋頃から徐々に上昇傾向にあり、変動金利、固定金利ともに高くなっています。

現在は、インフレ率3%上昇が当たり前となりつつあり、今後もう1段階金利が上がる可能性も否定できません。

金利が少し上昇するだけでも、月々の返済額や総返済額の負担は増加します。
例えば35年ローンで5,000万円を借り入れた場合、金利が0.5%上がるだけで月々の返済が約1.1万円増え、総返済額は約500万円増えます。

現在でもギリギリの返済計画を立てている方にとって、月1万円、総額500万円の差は、購入できるかどうかに大きく影響してきます。

首都圏のマンションは価格が高騰し続けているため、購入できるかどうかギリギリという方も少なくありません。
そのため、金利の上がり具合によっては、購入を諦める層が増えて、市場に悪影響を与える可能性もあります。

マンション市場が冷え込んでいけば、相場から乖離した値付けの物件の価格が、売れないために下がり始めるでしょう。
ただし、大手企業を中心に賃金も上がっているため、金利が多少上がっても、支払いできるバランスは保たれると考えられます。

不動産の二極化に加えて、資産自体の二極化という動きも出てきているため、状況はより個別化していく傾向にあります。
しかし、もし高値で購入した後にマンション市場が停滞した場合、購入金額よりもかなり低い金額でしか売却できなくなる恐れもあることは認識しておく必要があるでしょう。

価格高騰時に失敗せずに購入する方法<

このような後悔をしないためには、不動産のプロと一緒に検討するエリアや物件の相場を比較し、高掴みしないようにすることが大切です。

不動産会社は、不動産情報が集約されているレインズというサイトを使って、現在売りに出ている物件の相場や過去の成約事例を確認することができます。

価格上昇している時こそ、損をしないために信頼できる不動産会社から正確な相場の情報を聞き、自分たちの購入プランや予算にあった物件を紹介してもらうようにしましょう。