はじめに
年収別のマンション購入を検討しているものの、
「返済に無理が生じないだろうか」「いくらまでの物件を検討すべきか」
と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
実は、年収500万円から1200万円の世帯であれば、適切な計画を立てることで、
2950万円から7000万円台までのマンション購入が可能です。
今回は、年収別の安全な住宅ローン借入額の目安から具体的な返済計画まで、
詳しく解説していきます。
本編
中古マンション購入における資金計画の重要性
マンションを購入する際には、
「気に入った物件だから」「このエリアに住みたいから」
という気持ちだけで決めてしまいがちです。
しかし、それでは住宅ローンの返済で苦しむ可能性があります。
同時に子育てや老後の生活にも影響が出かねません。
ここでは実際にどのような問題が起こり得るのか、詳しく見ていきましょう。
■住宅ローン破綻するリスクがある
住宅ローンの返済ができなくなる原因は、意外と身近なところにあります。
例えば、金利が上がって返済額が増えたり、病気やけがで収入が減ったりといったことです。
また、定年後の収入減少も大きな問題です。
一度返済が難しくなると、取り返しがつかない事態に陥る可能性があります。
最悪の場合、住んでいるマンションを手放すことになるかもしれません。
そのため「今は返済できる」という考えだけでなく、
将来起こり得るリスクも考えて計画を立てることが大切です。
■ライフスタイルの変化に対応できなくなる
マンションを購入してから返済が終わるまでの間、生活は大きく変化します。
子供が生まれたり、学校に入学したり、親の介護が必要になったりと、
お金がかかる出来事がたくさん起こるでしょう。
もし住宅ローンの返済で精いっぱいだと、こうした生活の変化に対応できません。
「マイホームを買って幸せになるはず」が
逆に「返済に追われて余裕のない生活」になってしまう可能性があるのです。
そのため、将来の生活変化にも対応できる余裕を持った計画が必要です。
■将来の資産形成が困難になる
現在、老後の生活には2000万円から3000万円が必要だと言われています。
つまり、マンションを購入しながら、同時に老後の資金も貯めていく必要があるのです。
具体的には、NISAやiDeCoといった投資や貯蓄の仕組みを活用することが重要です。
しかし、住宅ローンの返済に追われていると、将来のための貯蓄が難しくなります。
ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、
住宅ローンの返済と将来の資産形成、両方を考慮した適切な計画を立てられるでしょう。
このように、中古マンションを購入する際は単に「今の返済額」だけでなく、
将来の生活まで見据えた計画が必要です。
毎月の返済額に余裕を持たせることで、
将来の金利上昇や予期せぬ出費にも対応できる、安心な暮らしを実現できるでしょう。
年収別のマンション購入上限額
マンション購入を検討する際、
最も気になるのが「いくらまでなら購入できるのか」という点です。
将来の金利上昇も考慮すると、慎重な判断が必要です。
具体的な計算方法と、安全な購入価格の考え方を見ていきましょう。
■住宅ローンの安全な借入額=返済比率25%
返済比率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合のことです。
一般的に、この比率は20%から30%が適切とされています。
この金額内であれば、将来の生活にも余裕を持たせることができます。
■金利上昇を考慮した購入価格の設定方法
2024年8月時点での主要銀行の変動金利は、0.35%から0.5%程度です。
しかし、日本銀行の政策変更により、今後は金利の上昇が予想されています。
具体的には、現在の金利に0.15%程度を上乗せした0.65%程度で計算することが賢明です。
例えば、大手銀行の変動金利を見ると、
三菱UFJ銀行が0.345%、三井住友銀行が0.47%、みずほ銀行が0.375%となっています。
これらの金利に0.15%の上昇を見込んで計算することで、
将来の金利上昇にも対応できる安全な購入価格を設定することができます。
ただし、これらの金額はあくまでも目安です。
個々の状況によって、適切な購入価格は変わってきます。
特に変動金利は将来的な上昇リスクがあるため、
金利が5%から7%になった場合の返済額も想定しておく必要があります。
ただし、そこまで金利が上がる場合は、賃金水準も上昇していると考えられるため、
極端に心配する必要はないでしょう。
購入を検討する際は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、
より正確な計画を立てることをお勧めします。
■年収別の住宅ローン返済・購入上限額シミュレーション
それでは、年収別に返済額の目安・購入上限額のシミュレーションを行ってみます。
今回は、頭金なし・フルローン・返済期間35年・ボーナス返済なしとして計算を行います。
各年収別の目安金額を参考にして、計画を立ててみてください。
年収500万円の場合
年収500万円の世帯の場合、月々の返済額は10万4000円が目安となります。
これは年間返済額125万円(500万円×返済比率25%)を12か月で割った値です。
この返済額から逆算すると、借入上限額は約2950万円となります。
つまり、年収500万円の世帯では、2950万円以上の借入れは避けた方が賢明です。
それ以上の借入れをすると、将来の資産形成や生活設計に支障をきたす可能性があります。
年収700万円の場合
年収700万円の世帯の場合、月々の返済額は14万6000円が目安となります。
これは年間返済額175万円(700万円×返済比率25%)を12か月で割った値です。
この返済額から逆算すると、借入上限額は約4130万円となります。
年収1000万円の場合
年収1000万円の世帯の場合、月々の返済額は20万8000円が目安となります。
これは年間返済額250万円(1000万円×返済比率25%)を12か月で割った値です。
この返済額から逆算すると、借入上限額は約5900万円となります。
年収1200万円の場合
年収1200万円の世帯の場合、月々の返済額は25万円が目安となります。
これは年間返済額300万円(1200万円×返済比率25%)を12か月で割った値です。
この返済額から逆算すると、借入上限額は約7080万円となります。
これらの金額は、あくまでも目安となります。
より詳しく個別にシミュレーションを行いたい方は、
不動産ポリスの公式LINEよりお気軽にご相談下さい。
購入上限価格に影響を与える3つの要素
マンション購入時の予算を考える際、
頭金、金利タイプ、返済期間という3つの要素が大きく影響します。
これらの要素を正しく理解し、自分に合った組み合わせを選ぶことで、
より良い購入計画を立てることができます。
それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。
■頭金の有無による購入可能額の変化
頭金は、マンション購入時に自己資金として支払う金額のことです。
頭金を用意することで、大きく2つのメリットがあります。
1つは住宅ローンの借入額を減らせること、
もう1つは金利の優遇を受けられる可能性があることです。
例えば、年収1200万円の人が1000万円の頭金を用意した場合、
購入可能額は7080万円から8080万円に広がります。
これは、借入可能額は変わらないものの、頭金分だけ購入できる範囲が広がるからです。
また、頭金を多く用意することで、住宅ローンの審査も通りやすくなります。
■金利タイプ(変動金利と固定金利)の選び方
変動金利と固定金利には、それぞれ特徴があります。
変動金利のメリットは、金利が低く抑えられることです。
2024年8月時点では、主要な銀行の変動金利は0.35%から0.5%程度となっています。
ただし、金利は半年に1回見直されるため、将来的に上昇する可能性があります。
固定金利は返済額が一定のため、将来の計画が立てやすいというメリットがあります。
一方で、変動金利と比較して、金利が高く設定される点がデメリットです。
2024年8月時点でのフラット35の固定金利は1.85%程度と、かなり高い値になっています。
変動金利(金利0.5%)の場合と固定金利(金利1.85%)の場合で返済総額を比較すると、
5000万円を借りた場合では約1400万円もの差が出ます。
■返済期間の設定による月々の返済額の違い
住宅ローンの返済期間は、最長35年まで設定できます。
返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、
支払う利息の総額は増えていきます。
具体的な例で見てみましょう。
5000万円を金利0.5%で借りた場合、
35年返済では月々の返済額が12万9792円、返済総額が5491万円となります。
一方、20年返済では月々の返済額が21万1966円、返済総額が5255万円となります。
このように、返済期間が短いと月々の返済額は増えますが、
総返済額は少なくなります。
返済期間の設定は、
現在の収入や将来の生活設計を考慮しながら慎重に決める必要があります。
毎月の返済に余裕がある場合は、
返済期間を短くして総返済額を抑えることも検討してみましょう。
いずれの要素も単独で検討するのではなく、
総合的に考える必要があります。
特に、変動金利を選択する場合は、
金利上昇に備えた余裕を持った計画を立てることが重要です。
また、頭金を多く用意できる場合は、
借入額を抑えることでより安定した返済計画を立てることができます。
中古マンション購入を成功させる具体的な計画
マンション購入を成功させるためには、
単に予算内で物件を見つけるだけでなく、将来を見据えた具体的な計画が必要です。
最後に、皆様が中古マンションを安心して購入できる計画の立て方を、
実践的なポイントとともに解説します。
■適切な返済比率の設定方法
返済比率は、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合です。
一般的に20%から30%が適切とされており、
無理のない返済のためには25%程度を目安にすることをお勧めします。
しかし、単に数字だけで判断するのではなく、
家族構成や将来の教育費なども考慮して、より現実的な返済比率を設定することが大切です。
例えば、子どもの教育費が必要な時期は、
返済額を少し抑えめに設定することで、生活に余裕を持たせることができます。
■将来の金利上昇に備えた資金計画
変動金利を選択する場合、将来の金利上昇に備える必要があります。
金利は半年ごとに見直されるため、返済額が増加する可能性があります。
中には「5年ルール」という制度を採用している銀行もあり、
これは5年間は月々の返済額が変わらない仕組みです。
ただし、注意が必要なのは、返済額は変わらなくても、
金利が上昇すると返済金の内訳が変わってくることです。
金利の割合が増えると、元金の返済が進まなくなり、
結果として返済期間が延びてしまう可能性があります。
そのため、現在の返済額に余裕を持たせることで、
将来の金利上昇にも対応できる計画を立てることが重要です。
■ライフプランを考慮した予算設定のポイント
マンション購入後の生活まで含めた総合的な予算設定が重要です。
具体的には、教育費、老後の資金、
そして将来必要となる様々な支出を見据えた計画が必要です。
住宅ローンの返済で精いっぱいになると、
これらの費用に対応できなくなる可能性があります。
もし不安な場合は、
資産形成の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談することで、
より確実な計画を立てることができます。
特に、NISAやiDeCoなどの資産形成手段と組み合わせた
総合的な資金計画は、将来の生活設計に大きな影響を与えます。
マンション購入は人生の大きな転機となりますが、
同時に長期的な視点での計画が必要な決断でもあります。
例えば年収700万円であれば、4000万円程度までの物件なら、
将来の生活にも余裕を持って購入することができるでしょう。
ただしこれはあくまでも目安であり、
個々の状況に応じて適切な計画を立てることが、購入成功の鍵となります。
まとめ
安心できる中古マンション購入のために
中古マンション購入を検討する際、慎重な計画立てが成功の鍵となります。
適切な資金計画なしでの購入は、住宅ローンの返済に追われる生活や、
子育て・老後の資金不足など、様々なリスクをもたらす可能性があります。
また、頭金の準備や金利タイプの選択、返済期間の設定など、
様々な要素を総合的に検討することで、
より安定した返済計画を立てることができます。
特に、将来の金利上昇や生活スタイルの変化も考慮に入れた計画が重要です。
マイホーム購入は人生の大きな決断ですが、
適切な計画と準備があれば、無理なく快適な暮らしを実現できるでしょう。
必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのがおススメです。
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