【後悔しない】戸建てからマンションに住み替える際の注意点とコツ3選！

本編

【戸建てからマンションへの住み替え】買い先行と売り先行どっちがよい？

買い替えには、自宅を先に売却するか、しないかの2つのパターンがあり、「買い先行」と「売り先行」のどちらかかで進めていきます。

買い先行とは

買い先行は新居を先に購入し、引っ越しをしてから自宅を売却することです。

買い先行のデメリット

●住宅ローンが残っていると旧居と新居の二重ローンが発生する
●空き家でも旧居の維持費を支払う必要がある

買い先行のメリット

●資金計画が立てやすい
●焦らずに売却でき、安く売り急ぐことを防げる

買い先行は資金に余裕がある方向けです。

売り先行とは

売り先行は、先に自宅を売却し、仮住まいをしてから、余裕をもって新居を購入することです。

売り先行のデメリット

●仮住まいの費用がかかる
●全体的なスケジュールが立てにくい

売り先行のメリット

●新居探しに時間がかけられる
●仮住まいが不要で空き家として売りに出せる

売り先行はゆっくりと新居を探したい人向けです。

戸建てからマンションの住み替えにかかる費用

売却でかかる費用と購入にかかる費用は以下の項目です。

売却にかかる費用

●印紙税：売買契約書に貼る印紙代で、売却代金によって費用の額が変わる。

●登記費用：売渡証書作成費用や抵当権抹消費用、司法書士報酬を合計したもの。

●仲介手数料：売却金額3％＋6万円と消費税を合計したもの
※売買金額400万円を超える場合

●ローン返済手数料：ローンを一括返済する手数料

●譲渡所得税：不動産売却で譲渡所得が発生した場合（儲かった場合）に発生する税金

●売却費用の目安：売却価格の5～7%程度
※譲渡所得は除く

購入にかかる費用

●印紙税：売買契約書に貼る印紙代で、売却代金によって費用の額が変わる。

●登記費用：売渡証書作成費用や抵当権抹消費用と司法書士報酬を合計したもの。

●仲介手数料：売却金額3％＋6万円と消費税を合計したもの
※売買金額400万円を超える場合

●ローン返済手数料：一括返済する手数料

●不動産所得税：不動産を購入したときに一度だけ課税される税金。
購入した不動産の固定資産税評価額によって額が変わる。

●火災保険・地震保険：加入するプランにより金額が変わる。

●購入費用の目安：購入価格の6～8％程度

その他の費用

●引っ越し費用：運ぶ荷物の量や移動先の距離と時期によって額が変わる。

●入居費用：前払い家賃と敷金礼金など※仮住まいが発生した場合

●その他の費用の目安：家賃の4.5～5%程度
※引っ越し費用は除く

買い替えには多くの費用がかかるため、その内訳を把握して予め資金計画を立てておく必要があります。

資金計画を立てて買い替えができそうと判断したら、不動産業者に具体的な相談をすることがおススメです。

【後悔しない】戸建てからマンションの住み替えの注意点

戸建てからマンションの住み替えの注意点は以下の3つです。

●資金計画の見通しが甘い
●物件選びの失敗
●相場価格以下の価格で売却してしまう

資金計画の見通しが甘い

資金計画の見通しが甘い例として以下のものが挙げられます。

●想定よりも借入期間が伸びなかった
●支出が増えて老後資金が不足した
●収入が途絶えてローン返済ができなくなった

例えば、定年退職後も嘱託社員として勤務先に残る予定が、会社の都合で働けなくなったり、、親や配偶者の介護や自身の体力低下による勤務時間の減少などにより、収入が減る可能性も考えられます。

買い替え時に、資金計画が甘いと定年後の収入減や突然の出費に耐えられず、住宅ローンを滞納してしまう場合があります。
滞納が長く続くと競売にかけられてしまい、最終的に老後破綻をして住まいを失いかねません。

生活費を切り詰め、生活レベルが全体的に低下してしまい、快適な生活のための住み替えをしたにも関わらず、生活が余計苦しくなってしまったという例もあります。

物件選びの失敗

郊外の戸建てを売却して利便性を求め、都心部のマンションを購入すると生活環境が一変します。

今の生活水準や健康状態で物件や生活環境を判断してしまうと、新居での暮らしがストレスになってしまうことがあります。

例えば、自治会のルールに馴染めない、騒音がうるさい、駅からマンションまでの坂道が辛くなってきたなどがあります。

また、マンション特有の決まりにも注意しましょう。

数年に1回役員の順番が回ってきて管理業務を行うマンションもあります。

また、共有部分の使い方が細かく決まっているマンションもあり、戸建てとは異なった生活を送ることになります。

新しい環境に馴染めないからと、再度買い替えをして住まいを変えてしまうと、諸費用がさらに発生してしまうため、簡単に住まいを変えることはできません。

相場価格以下の価格で売却してしまう

買い替え時に売り先行で進める人の多くは、自宅の売却資金を使用して新居を購入します。

そして、自宅がまだ売れていないときに、理想の物件が見つかるケースも多くあります。

そのようなタイミングで、自宅の買い手が現れて、その買主から相場を大きく下回る価格交渉を受けることもあります。

早く売却するために交渉を承諾し、相場以下の価格で売ってしまった結果、自身で立てた資金計画が後々狂ってしまう可能性もあります。

また、しっかりと実績などを確認せずに質の低い不動産会社の売却依頼をしてしまい、買い替えがスムーズにできないこともあります。

価格を高く査定する不動産会社の場合、相場より高い査定金額を提示してきます。

その査定金額を信じてしまうと、なかなか買い手が見つからず、資金計画が立てられません。

売却時にこのような失敗をしてしまうと、資金計画が全体的に狂ってしまい、後から大損してしまったという事態になります。

【よかった！】マンションの住み替えが成功するコツ3選

マンション住み替えが成功するコツは以下の３つです。

●購入計画のスケジュールと購入資金に余裕をもつ
●購入と売却が同時に行える買取サービスを利用する
●売却と購入のどちらも対応できる不動産会社を選ぶ

購入計画のスケジュールと購入資金に余裕をもつ

余裕あるスケジュールを元に、資金計画を立てることが必須です。

資金計画で失敗するのは、収入の減少や支出の増加を甘く見ていたことが主な要因です。

リタイア後は今までよりも収入が減る可能性が高く、高額な支出が発生する恐れがあります。

退職金でなんとかなると、楽観的に資金計画をカバーできると考えるのは難しいことを理解しておきましょう。

正確な収入減少や支出増加を把握するためには、自分の描いたライフプランと突発的に発生するライフイベントを考えておく必要があります。

年齢を重ねると介護や入院などが必要になる可能性が高くなります。

どの程度資金が必要か考えておかなければいけません。

購入と売却が同時に行える買取サービスを利用する

自宅の売却資金を新居に充てる場合は、買取サービスも選択肢の一つとして検討しましょう。

買い替えは購入と売却を同時に進められることがベストです。

実際に購入と売却が同時にできることは珍しいため、理想の物件が見つかったときに、すぐに売却に動ける状況を作っておくことが大切です。

そのような状況を作れるのが、不動産業者の買取サービスです。

予め買取業者に買取金額を出してもらうことで、新居の購入時に自宅を買い取ってもらえます。

資金の流れが確定するため、正確な資金計画を立てることにも役立ちます。

買取サービスを利用する際の注意点は、相場よりも売れる金額が下がってしまう可能性が高いことです。

買取金額は相場の6〜8割といわれており、その点を考慮し資金計画を立てなければなりません。

買取サービスは、買い替えのタイミングを合わせるのに最適な売却方法ではあるため、資金とタイミングのバランスを考えつつ利用を検討しましょう。

売却と購入のどちらも対応できる不動産会社を選ぶ

資金とタイミングのバランスを考慮して、一番良い方法で買い替えを進めるためには、信頼でき、購入と売却のどちらも対応できる優れた不動産会社に相談することが大切です。

不親切で、どちらかしか対応できない不動産会社だと、一方的な考えで全体的なスケジュールを考えずに資金はなんとかなると片付けられてしまうこともあります。

しかし、今の住居と新居の返済がスムーズに進むか、老後資金を減らさないかは非常に大きな問題です。

売却と購入のどちらも対応できる不動産会社を選び、担当者の質の高さを見極める必要があります。

親身に相談に乗ってくれて、諸費用や税金の知識が深く頼りになる担当者か確認しなければなりません。

そうでないと、買い替えのタイミングも図れず、査定金額が高すぎて売却事態ができない恐れや相場よりもはるかに高い物件の購入を勧められることもあります。

買い替えは、選択する不動産会社の質によって左右されるため、慎重に選ぶことが重要です。