住宅ローン変動金利はどう変わる？日銀政策・リスク・戦略を完全ガイド

本編

日銀の金融政策と住宅ローン変動金利への影響

政策金利引き上げと変動金利の関連

2025年1月に開催された金融政策決定会合において、政策金利を0.25％から0.5％へ引き上げることが決定されました。

今回の利上げは約16年ぶりであり、その背景には以下の要因があるとされています。

・物価の上昇傾向
・賃上げへの期待
・市場への影響

なお、日本銀行の直近の金融政策決定会合において、政策金利は 0.5%に据え置かれることが決定されています。

今回の利上げを受けて、住宅ローン金利の動向について注目が集まっています。

特に変動金利は政策金利の影響を強く受けるため、2024年7月に0.25％へ引き上げられた後、同年10月から各金融機関が順次変動金利を引き上げました。

変動金利は「短期プライムレート」に連動しており、この短期プライムレートは金融機関が優良企業に短期で融資する際の最優遇金利です。

政策金利が上昇すると、短期プライムレートも引き上げられ、それに連動して住宅ローン変動金利が上がる仕組みとなっています。

マイナス金利解除からの流れ

2024年3月まではマイナス金利政策が続き、政策金利は-0.1％に設定されていました。

しかし解除後は+0.1％へと引き上げられ、さらに7月には0.25％、そして今回の会合で0.5％へと変更されています。

この一連の流れが住宅ローン変動金利に大きな影響を与えています。

変動金利を選ぶ人が多い理由（8割説）

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年4月調査）によると、住宅ローン利用者のうち79.0％が変動金利を選択しています。
（参考）住宅ローン利用者の実態調査結果

これほど多くの人が選択する理由は、やはり低金利による返済負担の軽さにあります。
変動金利は固定金利と比べて当初の金利が低く、同じ借入額でも毎月の返済額を抑えやすいことが大きな魅力です。

また、金利が上がらなければ、総返済額を大幅に抑えられる可能性もあります。

一方、将来の金利上昇リスクを理解したうえで、自分に合った資金計画を立てている人が多いことも特徴です。

つまり、変動金利は「リスクを把握しながら上手に活用すれば、有利に借りられる選択肢」といえます。

住宅ローン変動金利はいつ上がる？将来予測と注意点

住宅ローン変動金利は政策金利に連動しており、今後の金利動向に注目が集まっています。
各金融機関において、住宅ローン金利の見通しは銀行ごとに異なる状況です。

前回の利上げ時と同様に、半年以内に金利を引き上げる可能性を示す銀行もあれば、据え置く方針を示す銀行もあります。

このように、住宅ローン変動金利は不安定な状況が続いており、今後は他行の動向を踏まえながら調整される見込みです。

5,000万円借入時の変動金利シミュレーション

今後、住宅ローンの変動金利が上昇した場合に、支払額がどのように変化していくか、シミュレーションします。

シミュレーションの前提条件

●借入額：5,000万円
●返済期間：35年
●返済方式：元利均等返済
●金利プラン：変動金利
●ボーナス返済：なし

金利が2.0％になった場合

住宅ローン変動金利が長期的に上昇した場合の返済イメージを示すため、金利が10年ごとに0.5％ずつ上昇し、35年後に2.0％となるケースを計算します。

10年ごとの残高は以下の表のとおりになります。

【金利の推移】
10年後（2035年）：1.0％
20年後（2045年）：1.5％
30年後（2055年）：2.0％

【返済残高の推移】
借入開始時（2025年）：4,869万円
10年後（2035年）：3,530万円
20年後（2045年）：2,166.4万円
30年後（2055年）：667.7万円

【総返済額と利息負担】
元金5,000万円に対し、返済総額は5,799万円となります。
支払利息は799万円です。

金利が3.5％になった場合

金利が10年ごとに1.0％ずつ上がり、35年後に3.5％に達する場合のケースを計算します。

10年ごとの残高は以下の表のとおりになります。

【金利の推移】
10年後の2035年には1.5%
20年後の2045年には2.5%
30年後の2055年には3.5%

【返済残高の推移】
借入開始時（2025年）：4,869万円
10年後（2035年）：3,538万円
20年後（2045年）：2,226万円
30年後（2055年）：720万円

【総返済額と利息負担】
元金5,000万円に対し、返済総額は6,168万円となります。
差し引いた利息は1,168万円です。

金利が5.0％になった場合

金利が10年ごとに1.5％ずつ上がり、35年後に5.0％に達する場合のケースを計算します。
10年ごとの残高は以下の表のとおりになります。

【金利の推移】
10年後（2035年）：2.0％
20年後（2045年）：3.5％
30年後（2055年）：5.0％

【返済残高の推移】
借入開始時（2025年）：4,869万円
10年後（2035年）：3,545万円
20年後（2045年）：2,286万円
30年後（2055年）：776.2万円

【総返済額と利息負担】
元金5,000万円に対し、返済総額は6,560万円まで増加します。
差し引いた利息は1,560万円となり、利息だけで元金の約3分の1に達します。
金利上昇は総支払額に大きな影響を及ぼすことが分かります。

3ケース別総支払額比較

3つのパターンの総支払額を１つにまとめ比較すると以下の表のとおりになります。

35年後の金利が1.5％ずつ異なる場合を総支払額で比較すると、非常に大きな差となります。

そのため、住宅ローンの金利変動を注視していくことは重要です。

現在の低金利との比較

現状では住宅ローン金利の動向が不透明であり、不動産購入の判断が難しく、買い控える方も少なくありません。

しかし、迷っている間にも賃料の支払いは続き、将来的に賃料や金利がさらに高くなる可能性もあります。

そのため、できるだけ低金利のうちに住宅ローンを借り入れ、返済を開始することをおすすめします。

変動金利時代を生き抜く戦略と選び方

金利上昇を想定した資金計画

住宅ローン戦略において大切なことは、金利上昇を見込んだ資金計画を立てることです。
直近の利上げを踏まえると、住宅ローン変動金利も現在の水準より上昇することを前提に考える必要があります。

金利が上がった場合でも返済が可能なように、無理のない計画を立てることが重要です。
資金計画を考える際には、以下の要素を踏まえて検討しましょう。

・家族構成・ライフプラン
・収入変動リスク
・物件の資産価値重視
・余裕を持つキャッシュの確保

(1)家族構成・ライフプラン

単身世帯であれば返済額が多少多くても自己管理で対応できますが、子育て世帯や高齢者世帯では生活費や教育費などが大きく影響します。

ライフプランや将来の支出を見据えた資金計画を立てることが求められます。

(2)収入変動リスク

職業によっては収入が安定せず、毎月の高額返済に不安を感じる方もいます。

そのような場合は、不動産や金融の専門家に相談し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが望ましいでしょう。

(3)物件の資産価値重視

購入する住宅の資産性によって資金計画は変わります。

資産価値が高い物件は価格も高くなりがちであり、余裕のない計画では返済が厳しくなる可能性があります。

(4)余裕を持つキャッシュの確保

すべての人に当てはまる資金計画は存在しません。
そのため、今後の金利上昇を見越したうえで、ライフプランや収支バランス、住宅購入の目的を踏まえ、金利が上がっても返済に支障がない余裕を持った計画を立てることが大切です。

その際、金利上昇リスクに備えて一定の現金（キャッシュ）を確保しておくことが大切です。

金利が上がれば返済額も増えるため、毎月の支出が一時的に増えても対応できるよう、生活費の6か月〜1年分程度の貯蓄を目安に準備しておきましょう。

また、ボーナスや臨時収入がある場合は、繰上返済や金利上昇時の備えとして一部を手元資金に残しておくと安心です。

キャッシュの余裕があることで、変動金利のメリットを活かしながらも、将来的な不安を抑えられます。

金利タイプの基本（変動・固定・固定期間選択型）

住宅ローンを検討する際、金利が不安定な状況の中で「どの金利タイプを選ぶべきか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型の3種類があります。

【全期間固定金利型】
借入時から完済まで金利が変わらないタイプです。将来の金利上昇に左右されず、返済額を安定させたい方に向いています。

【固定金利期間選択型】
借入時に設定した一定期間だけ金利が固定されるタイプです。期間終了後は変動金利か、再度固定金利を選択する必要があります。

【変動金利型】
半年に一度、金利が見直されるタイプです。金融機関によって「5年ルール」と「125％ルール」を設けている場合があります。

・5年ルール
金利が変動しても返済額は5年間変わりません。ただし、返済額の内訳（元金と利息）は変動します。

・125％ルール
返済額が見直される際、直前の返済額から最大で125％までしか増加しない制度です。ただし、急激な金利上昇があると、返済額の大部分が利息となり、元金がほとんど減らない事態も起こり得ます。

優遇幅（引下げ幅）とは？仕組みと注意点

変動金利は、金融機関が設定する「基準金利」から優遇幅（引下幅）を差し引いて決まります。
この優遇幅は借入時に確定し、原則として完済まで変わらない仕組みです。

たとえ市場金利の動向により基準金利が上昇しても、当初に設定された優遇幅は維持されるため、返済利率の上昇を一定程度抑える効果があります。

そのため、変動金利を選ぶ際には、単に金利の低さだけでなく、この優遇幅がどの程度設定されているかを確認することが重要です。

金融機関ごとに差があるため、複数の住宅ローンを比較する際の大きな判断材料になります。

未払利息の繰り延べ制度の仕組み（過去事例込み）

変動金利では、金利が急激に上昇した場合、返済額に占める利息の割合が増え、毎月の返済額では利息をすべて支払いきれない状況が発生することがあります。
このような場合、支払えなかった利息は「未払利息」として翌月以降に繰り延べられる仕組みになっています。

これを「未払利息の繰り延べ制度」と呼びます。

未払利息が発生すると、返済を続けても元金がなかなか減らず、結果的に返済期間が延びたり、総返済額が増加するリスクがあります。
特に、「5年ルール」や「125％ルール」により返済額の上昇が抑えられている場合でも、利息そのものは増え続けるため、注意が必要です。
過去には、1990年代初頭のバブル崩壊後の金利上昇局面で、この未払利息が問題となった事例があります。
当時は、変動金利の上昇スピードに対して返済額の調整が追いつかず、利息が元金に加算されるケースが見られました。

そのため、住宅ローン変動金利を利用する際は、未払利息がどのような条件で発生し得るのか、契約前に金融機関へ確認しておくことが大切です。
金利上昇時にも安定した返済を維持できるよう、余裕を持った資金計画を立てることがリスク回避につながります。

変動金利が向いている（または向かない）人の条件

変動金利は低金利で借りられるメリットがある一方、金利上昇リスクを伴います。
そのため、次のような条件に当てはまる方に向いているといえます。

【金利動向をチェックできる人】
経済ニュースや金融市場の動きを継続的に確認し、金利が上がった際に適切な判断ができる方。

【返済に余裕がある人】
家計に十分な余裕があり、金利上昇によって返済額が増えても対応できる方。

【借入額が少ない人・返済期間が短い人】
返済総額の増加リスクが限定的なため、変動金利の低さを活かしやすい方。
このような条件に該当する場合は、住宅ローン変動金利を選択することで金利の恩恵を受けやすくなります。

ただし、将来的なライフプランや収入変動も踏まえ、無理のない範囲で判断することが大切です。

おすすめの金利タイプ比較

選択する金利タイプによって、総返済額に大きな差が生じます。

次に示す条件を基に、シミュレーションで比較していきます。

●借入額：5,000万円
●返済期間：35年
●返済方法：元利均等返済
●ボーナス返済：無し

【変動金利と固定金利の比較シミュレーション結果】
●変動金利パターン①:10年毎に0.5%上昇
●変動金利パターン②:10年毎に1.0%上昇
●変動金利パターン③:10年毎に1.5%上昇
●固定金利：金利1.86%

それぞれの総支払額と支払利息を比較すると次のようになります。

それぞれの総支払額と支払利息を比較した結果、最も金利が上がるパターン③の変動金利の場合であっても、固定金利のほうが総支払額は高くなりました。

一見すると金利上昇への不安から固定金利が安心に思えますが、実際に計算してみると、10年ごとに1.5％ずつ上昇するケースでも変動金利のほうが支払額は低い結果となっています。

よって、よほど大幅な上昇がない限り、変動金利で借りるほうが有利といえます。

ただし、現在は金融機関によって変動と固定を組み合わせた住宅ローンも用意されているため、資金計画を含めて信頼できる不動産業者へ相談することをおすすめします。

ローン切り替え／借り換え戦略とタイミング

変動金利は、金利の動きに応じて借り換えや金利タイプの切り替えを検討するタイミングが重要になります。

例えば、今後の金利上昇が明確になった段階で、全期間固定金利や固定金利期間選択型に切り替えることで、将来の返済額を安定させられます。
逆に、金利が横ばいまたは低下傾向にある場合は、変動金利を維持して低金利の恩恵を受け続けるのも有効です。

また、借り換えする際は、借り換えにかかる諸費用（保証料・事務手数料・登記費用など）と、金利差による返済総額の減少分を比較し、実質的なメリットがあるかを確認することが大切です。

繰上返済制度と手数料

変動金利を利用する場合、繰上返済制度を上手に活用することで、総返済額を大きく減らせます。
繰上返済とは、毎月の返済とは別に一部の元金を前倒しで返済する仕組みで、支払う利息を削減し、返済期間を短縮できるのが特徴です。

繰上返済には主に「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

【期間短縮型】
返済期間を短くし、総支払利息を大きく減らす方法

【返済額軽減型】
毎月の返済額を抑え、家計の負担を軽減する方法

金融機関によっては、繰上返済の際に手数料が発生する場合があります。

店頭窓口で手続きする場合は数千円〜2万円程度が一般的ですが、インターネットバンキングを利用すれば無料または低コストで手続きできるケースもあります。

保証会社・保証料の仕組み

変動金利を利用する際には、ほとんどの金融機関で保証会社による保証制度を利用します。
これは、万が一返済が滞った場合に、保証会社が金融機関に対して残債を立て替える仕組みです。
借入者は保証会社に対して「保証料」を支払うことで、住宅ローンの審査通過や金利優遇を受けやすくなります。

保証料の支払い方法には、主に次の2つのタイプがあります。

【一括前払い型】
借入時に一度だけ保証料を支払う方式。返済期間が長いほど金額は高くなります。

【金利上乗せ型】
保証料を金利に0.2％前後上乗せして支払う方式。初期費用を抑えられる反面、総支払額はやや増える傾向にあります。

保証料の金額は借入額や返済期間、返済方式によって異なります。
一般的には借入金額5,000万円・35年返済の場合で約100万円前後が目安です。

手数料・諸費用（事務手数料・印紙代など）

変動金利を利用する際には、金利だけでなく、契約時に発生する手数料や諸費用についても把握しておくことが重要です。

これらの初期費用は金融機関ごとに異なり、総返済額に少なからず影響を与えます。
主な諸費用は以下のとおりです。

【事務手数料】
金融機関への手続き費用には、定額型（3万〜5万円程度）と定率型（借入額の2.2％前後）があります。ネット銀行では定率型が多く、金額が大きくなる傾向があります。

【印紙税（印紙代）】
住宅ローン契約書に貼付する印紙の費用は、借入金額によって変動します。例えば5,000万円の契約では、印紙税額は2万円が一般的です。

【登記費用】
抵当権設定登記の際に必要な登録免許税や司法書士報酬です。

【火災保険料・地震保険料】
融資条件として加入が求められることが多い保険費用です。

これらの諸費用は、借入額の2〜5％程度が目安です。
変動金利を選ぶ場合には、金利だけで判断せず、これらの初期費用を含めた実質的な総支払額で比較することが大切です。

返済不能リスクと警戒シナリオ

変動金利は、金利が上昇すると返済額も増加するため、返済不能リスク（返済破綻リスク）が注意すべきポイントの一つです。

特に、長期の利上げ局面では、家計の支出が増える一方で収入が追いつかず、生活を圧迫するケースが想定されます。
例えば、金利が1〜2％上昇するだけでも、借入額5,000万円・35年返済の場合、総返済額が数百万円単位で増加します。

さらに、住宅ローン変動金利では、5年ルールや125％ルールによって返済額の上昇が一時的に抑えられるため、元金が減らず未払利息が膨らむリスクもあります。
こうした事態を避けるためには、以下の点を意識しておくことが重要です。

・返済比率（年収に対する返済額の割合）を30％以内に抑える
・金利上昇時の返済シミュレーションを事前に行う
・生活防衛資金として6か月〜1年分の生活費を確保しておく

また、突然の収入減や転職・病気といったライフイベントにも備え、返済不能に陥る前に早めの金融機関相談や借り換えを検討することが大切です。
変動金利のメリットを活かしつつ、最悪のシナリオも想定したリスク管理を徹底しましょう。

税制優遇・住宅ローン減税の概要

変動金利を利用する場合でも、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の対象になります。
これは、住宅ローンの年末残高に応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度です。

住宅ローン減税の主な仕組みは以下のとおりです。

【控除期間】
原則13年間（新築・中古・認定住宅などで異なる）

【控除率】
年末のローン残高の0.7％を上限に、所得税・住民税から控除

【控除対象上限】
新築・長期優良住宅などは最大5,000万円、中古住宅は上限2,000万〜3,000万円程度（住宅の種類や入居時期による）

変動金利を選ぶことで、当初の金利が低く、返済初期のローン残高が多く残るため、減税効果を最大限活用しやすいというメリットがあります。
ただし、減税を受けるには、一定の要件（床面積・所得上限・入居期限など）を満たす必要があります。
借入時には、金融機関や税務署の最新情報を確認し、控除が適用される条件を事前に把握しておきましょう。

金利はどこまで上がる？リスクの限界と予想

住宅ローン変動金利の引き上げにより、返済を続けられるのか、それとも途中で返済が困難になるのかと心配される方も多いでしょう。

しかし、仮に金利がバブル期のように5〜8％の高水準になった場合でも、その時点では賃金や経済状況もそれに見合う水準にあると考えられます。

そのため、現在の賃金水準のまま金利が上がり続けるという状況は想定しにくく、過度に心配する必要はありません。
大切なのは、最新の金利動向を常に確認し、無理のない資金計画を立てて住宅購入を進めていくことです。