はじめに
2024年7月の金利引き上げ以降から、追加の利上げがいつ行われるのか、専門家の間でも予想が飛び交っていました。
そしてついに、2025年1月下旬に行われた金融政策決定会合で、政策金利を0.5％に引き上げることが決定しました。
今回の利上げは約16年ぶりの水準となり、これまでの金融緩和から徐々に正常化へと動いています。
政策金利は住宅ローン金利に大きな影響を与えます。
超低金利時代から、金利がさらに上がっていく可能性のある時代になったことで、今後の金利に対して不安を感じる方もいると思います。
家の購入を検討されている方は、
●変動金利か固定金利
●住宅ローンのタイミング
などを重視して検討していく必要があります。
本編
2024年日銀の金融政策と住宅ローン変動金利への影響
金融政策決定会合で、政策金利を0.25%から0.5％に引き上げることが決定しました。
今回の利上げの決定は約16年ぶりで引き上げの理由は、
●物価の上昇傾向
●賃上げの期待
●市場への影響
と言われています。
今年の夏に日銀が、さらなる利上げに踏み込むのでは、という見解が出ています。
今回の利上げを受けて、住宅ローン金利の今後の変動予測を2024年の動きを振り返りながら解説します。
まず、7月に決定された政策金利0.25％引き上げの影響で、2024年10月から各金融機関が徐々に変動金利を上げました。
これは、変動金利が政策金利に大きな影響を受けるためです。
変動金利は短期プライムレートに連動し、金利が変動します。
短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期借出に適用する最優遇金利のことで、政策金利に影響を受けます。
この政策金利が上昇すると、日銀が一般の金融機関に貸す際の利益が高くなります。一般の金融機関は、その利益を回収するために、住宅ローンの金利を高くします。
2024年3月までは、マイナス金利政策が実施され、政策金利は-0.1%でした。
しかし、解除後は+ 0.1%に変更され、2024年7月に0.25％に引き上げられました。
住宅ローン利用者の約8割は変動金利
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」によると住宅ローンを利用した人の76.9%が変動金利を選択しています。
（参考）住宅ローン利用者の実態調査結果（2024年4月調査）
住宅ローン金利の今後の変動予測
住宅ローンを利用して家を購入する大多数が、変動金利を選択しているため、変化の影響が大きい政策金利の動向に、注目が集まっています。
各金融機関の担当者に今後の住宅ローン金利の動きを聞いても、今後の動向は”その銀行次第”という印象です。
前回の引き上げの時と同じように、半年以内に上げる可能性があると示唆する銀行もあれば、据え置く銀行もあります。
住宅ローン金利も不安定な状況が続き、今後の金利は他の銀行の動きを見ながら調整していくでしょう。
【住宅ローン借入額5000万円】変動金利上昇パターン別の支払い額シミュレーション
今後金利が上昇した際に、支払額がどのように変動していくのか3つのパターンでシミュレーションします。
シミュレーションの前提条件
●借入額：5,000万円
●返済期間：35年
●返済方式：元利均等返済
●金利プラン：変動金利
●ボーナス返済：なし
35年後に変動金利が2.0％まで上昇した場合
10年ごとに金利が0.5%ずつ上昇し、35年後に2.0%になる場合を計算します。
10年ごとの残高はこちらの表のとおりになります。
【金利】
10年後の2035年には1.0%
20年後の2045年には1.5%
30年後の2055年には2.0%
【返済残高】
2025年：4,869万円
10年後の2035年に3,530万円
20年後の2045年に2,166.4万円
30年後の2055年に667.5万円
となっていきます。
この場合の元金5,000万円に対する返済総額は5,799万円となります。
差し引いた利息は799万円です。
35年後に変動金利が3.5％まで上昇した場合
10年ごとに金利が1.0%ずつ上昇して35年後に3.5%に上昇するシュミレーションです。
10年ごとの残高はこちらの表のとおりになります。
【金利】
10年後の2035年には1.5%
20年後の2045年には2.5%
30年後の2055年には3.5%
【返済残高】
2025年：4,869万円
10年後の2035年に3,538万円
20年後の2045年に2,226万円
30年後の2055年に720万円
となっていきます。
この場合の元金5,000万円に対する返済総額は6,168万円まで増え、差し引いた利息は1,168万円です。
35年後に変動金利が5.0％まで上昇した場合
10年ごとに金利が1.0%ずつ上昇し35年後に3.5%に上昇するシュミレーションです。
10年ごとの残高はこちら表のとおりになります。
【金利】
10年後の2035年は2.0%
20年後の2045年は3.5%
30年後の2055年は5.0%
【返済残高】
2025年：4,869万円
10年後の2035年に3,545万円
20年後の2045年に2,286万円
30年後の2055年に776.2万円
となっていきます。
元金5,000万円に対し、金利5%まで上がってしまうと、返済総額は6,560万円まで増え、差し引いた利息は1,560万円です。
金利が5%まで上昇すると、利息が元金の約3分の1になってしまい、金利上昇が総支払額に大きな影響を与えます。
3つのパターンの総支払額を１つにまとめ比較すると以下の通りです。
35年後の金利が1.5%ずつ異なる場合を総支払額で比較すると、かなり大きな差です。
そのため、金利変動を注視していくことはかなり重要です。
現状は住宅ローン金利の動向が不透明な状態で、そのような時期に不動産を購入してよいのか判断しにくいため、買い控えしてしまう方も多いと思います。
しかし、迷っている間も賃料の支払いは発生し、賃料や金利がさらに高くなってしまう可能性もあります。
そのため、できるだけ低金利のうちに住宅ローンを借りて、返済を開始することをおすすめします。
後悔しない住宅ローン戦略
これからの利上げが継続的に行われる住宅ローン戦略について解説していきます。
戦略として重要なポイントは
●資金計画
●金利の種類
●金利上昇の考え方
の３つです。
住宅ローン変動金利上昇を予想した資金計画
これからの住宅ローン戦略について大切なのは、金利上昇を見込んだ資金計画を立てることです。
先日の利上げを踏まえ、住宅ローン金利も今の水準より上昇することは確実と思ったほうがよいです。
資金計画を立てる際は、金利が上昇した時でも返済できるように、無理のない範囲で考えておくことが重要になります。
金利が上がるという大前提をもとに、次の要素を考慮しつつ計画を立てましょう。
●家族構成
●ライフプラン
●支出の内訳
●収入変動
●購入する住宅の資産価値
家族構成
単身世代か子育て世帯、高齢者世帯など、家族構成で資金計画は大きく変わります。
単身世帯であれば、返済額が多少多くても、自分自身だけでやりくりできますが、子どもがいる場合は、そのようにはいきません。
ライフプランや支出の内訳
単身世帯でも早く結婚して子供を育てたい場合、返済計画に余裕がないと、生活費や教育費を考えた時に厳しくなっていきます。
収入変動
職業によって収入が安定せず「毎月高額の返済を続けるのは少し不安」と感じる方もいると思います。そのような方は、信頼できる不動産のプロに相談しつつ、自分にあった住宅ローンを選択するようにしましょう。
購入する住宅の資産価値
購入する住宅に求める資産価値で、資金計画が変わります。
資産性の高い不動産物件は、好条件であることが多く高額になりやすいため、余裕をもった返済ができない場合があります。
このように、住宅ローンを借りる人の状況は様々です。すべての人に当てはまる資金計画はありません。
そのため、今後の金利上昇を見越した上で、
●今後のライフプラン
●収支バランス
●住宅購入の目的
を踏まえて、月々の返済が上がっても問題なく返済できる余裕をもった資金計画を立てるようにしましょう。
適切な金利タイプ（変動金利、固定金利）を選ぶ
金利が不安定な状況の中で、どの金利タイプを選べばよいか、不安を感じている方もいるのではないでしょうか？
住宅ローンの金利タイプには大きく分けて以下のとおりです。
全期間固定金利型
全期間固定金利は借り入れから完済するまで、全期間の金利が変動しない金利タイプです。
固定金利期間選択型
借入時に決められた期間だけ金利が変わらないタイプです。
変動金利型
原則半年に1回金利が見直されるタイプです。
金融機関によって、変動金利に5年ルールと125%ルールを設定しているところがあります。
5年ルールは、金利が変動しても返済額は5年間変わらないという制度です。
ただし、半年に1回金利が変わるため、返済額の内訳である元金と利息は変わります。
125%ルールは返済額が見直される際には、見直し前の額からみて、最大で125%までしか返済額が増えないという制限です。
ただ、あまりにも急激な金利上昇が発生すると、返済額の内訳のほとんどが利息になり、何回返済しても元金が減らないという事態も起こりえます。
おすすめの金利タイプは？
選択する金利タイプにより、返済総額には違いがどのくらい違いが出るのでしょうか？
次のシミュレーション条件を使い、細かく計算してみましょう。
●借入額：5,000万円
●返済期間：35年
●返済方法：元利均等返済
●ボーナス返済：無し
●変動金利パターン①:10年毎に0.5%上昇
●変動金利パターン②:10年毎に1.0%上昇
●変動金利パターン③:10年毎に1.5%上昇
●固定金利：金利1.86%
それぞれの総支払額と支払利息を比較すると次のようになります。
最も金利が上がるパターン③の変動金利の場合でも、固定金利の方が総支払額が高いという結果となりました。
今後の金利上昇の不安から固定のほうが安心のように感じますが、実際に計算して比較してみると、10年毎に1.5%ずつ上昇しても、変動金利のほうが低いです。
よほど変動金利が高くならない限りは、変動金利で借りることをおすすめします。
しかし、今は金融機関ごとに変動と固定が合わさった住宅ローンがあるため、資金計画など信頼できる不動産業者と相談しましょう。
住宅ローンの変動金利はどこまで上がる？
住宅ローン金利の引き上げにより、住宅ローンを返済し続けられるか、それとも途中で破綻してしまうのではないかと心配する方もいると思います。
しかし、金利がバブル期のような5〜8%くらいの高水準になる時には、その水準で支払ができるような経済状況や賃金状況になっていると予想します。
そのため、今のような賃金水準のまま、ずっと金利が上がり続けるということは考えにくいので、過度に心配しすぎる必要はありません。
最新の金利動向をチェックし、無理のない資金計画を立て、購入を進められるようにしましょう。
まとめ
市場では、今後の利上げも予想されており、住宅ローン金利の動向は不透明です。
変動金利は固定金利より低金利ですが、上昇リスクがあります。
しかし、変動金利が段階的に上昇しても、現時点の固定金利より総支払額が低くなる可能性が高いです。
そのため、これから住宅ローンを利用したいと考えている方には、変動金利がおすすめです。
今後の住宅ローンは、利上げが継続的に行われると見越して資金計画を立てましょう。
また、ライフプランや収入変動、物件の資産価値を考慮して、無理のない返済計画を事前に考えておくことが重要です。
金利上昇の過度な心配は不要ですが、最新の金利動向を注視し、専門家と相談しながら慎重に判断しましょう。
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