2025年のマンション購入は危険？価格推移とリスクをプロが徹底解説

本編

2024年の不動産市場動向

国土交通省が発表した「不動産価格指数（住宅）」によると、
マンション価格は2013年を境に上昇トレンドへと転じ、
2024年には2010年比でおよそ2倍の水準に達しています（※指数ベースで2010年＝100とした場合）。

特に直近1年間では、分譲マンションの価格上昇がさらに加速。
他の住宅種別（戸建住宅や住宅地）と比べても、
マンションの価格上昇が突出していることがグラフからも明らかです。

今後1年間の見通しとしては、全体的に「高止まり」の傾向が続く一方で、
エリアや物件ごとに価格の差が広がる「二極化の複雑化」が進んでいくと予想されます。

（参考）国土交通省｜不動産価格指数（令和６年７月・令和６年第２四半期分）

▮マンション価格は「三極化」へ──都心は上昇、郊外と地方は下落傾向

2024年のマンション市場では「三極化」の動きがより一層鮮明になりました。
8月には株価が大きく下落し、その影響で高額物件の取引が一時的にストップ。
しかし、東京23区では1㎡あたりの単価が依然として上昇しており、
9月には成約価格も再び上がっています。
つまり、都心では今も価格が上がり続けている状況です。

一方、郊外エリアでは「買いたい人」が減少し、価格は下落しています。
2024年10月のデータでは、
東京都の多摩地区、埼玉県、千葉県、横浜市、川崎市などで
前月より成約価格が下がっています。

これらを踏まえると、マンション市場はエリアごとに以下のような傾向があると言えます。
●都心：価格が上昇
●郊外：価格が下落
●地方：さらに下落傾向

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2025年の中古マンション価格はどうなる？市場の動きと今後の見通し

2024年の動きも踏まえ、2025年の中古マンション市場と価格について解説します。
全体の傾向としては、都心の価格はさらに上昇し、
郊外は価格が下がる動きが、より強まると予想されています。

▮東京23区は今後も価格高騰の見通し

東京都心のマンション価格が上昇し続けている主な理由は、
富裕層や海外投資家による購入が活発に行われているためです。

1億円を超えるような高額物件であっても
将来的に利益が出るなら、多少高くても問題ない、という感覚で購入されています。
特に港区・中央区・千代田区といった“都心3区”では、こうした投資目的の取引が集中しています。
さらに、円安の影響で海外からの投資マネーも流入しやすく、
今後も価格が上昇する可能性が高いと考えられます。

▮再販業者の動きも価格上昇に影響

最近では、買取再販業者が都心の物件を仕入れ、
リノベーションによって付加価値を加えた上で高く再販するケースが増えています。

もともとこうした業者は、価格の安い郊外物件を中心に取り扱っていました。
しかし、郊外エリアでは需要が落ち込み、
仕入れの方針を郊外から都心へと切り替える動きが加速しています。
その結果、都心部では再販業者の仕入れが集中し、マンション価格が上昇しています。

▮物件在庫の減少も価格上昇を後押し

マンション価格の上昇には、在庫数の減少も大きく関係しています。
東日本不動産流通機構のレポートによると、
東京中心部の中古マンション在庫数は1年間で
約1割も減少していることがわかります。

●2023年10月：26,119件
●2024年10月：23,869件

在庫が減っている理由は、主に以下の2つです。

売り控えの増加

同じマンション内で他の部屋が高く売れているため、
「もう少し待てばもっと高く売れるかもしれない」と考える売主が増えている。

賃貸への切り替え

今すぐ売るよりも、
賃貸に出した方が安定した利益が見込めると判断し、
売却を控えるケースが増えている。

こうした動きによって市場に出回る物件が減少し、
買いたい人に対して売り物件が足りない状態が続くことで、
価格が高騰しやすい環境が生まれています。

エリア別に見る2025年中古マンション市場動向

▮再開発エリアとブランドエリアは不動産価格が上昇

郊外エリアの中でも、再開発が進む地域や
ブランド力の高いエリアでは、価格が上昇しています。
例えば千葉県の「柏の葉キャンパス」は、
大手不動産会社が大学・商業施設・公共施設などを
一体的に開発したことで注目を集めています。

また、藤沢や鎌倉といったブランド性のある地域も
根強い人気があり、価格は堅調に推移しています。

これらの背景には、ダイバーシティやワークライフバランスを重視する価値観の広がりがあります。
通勤距離が多少長くても、環境の良い場所で暮らしたいと考える人が増えており、
こうしたエリアのニーズは今後も高まっていくでしょう。
また再開発が進む街では人口増加も見込まれ、
郊外であっても局地的に価格が上昇する動きが見られます。

▮地方は過疎化によりマンション価格が下落傾向

地方では、より一層の過疎化が進んでおり、
マンション価格も下落していく可能性が高いです。

不動産の価値は「需要」と「供給」のバランスで決まります。
人口が減っている地域では住みたい人が少なくなり、
物件が売れにくくなるため、価格が下がりやすくなります。

以上の状況を踏まえると、
エリア選びでは「資産性」と「居住性」のどちらを重視するかを明確にすることが重要です。

たとえば郊外でも、大手デベロッパーと行政が連携して
街づくりを進めている再開発エリアでは、
生活のしやすさや街の雰囲気の良さから、資産価値が上がる可能性があります。
資産性を重視する方には、こうしたエリアが選択肢になるでしょう。

▮2025年のマンション購入、重視すべきは資産性？居住性？

これからマイホームを購入する上で、エリア選びを成功させる鍵は、
「資産性を優先するのか、それとも居住性を重視するのか」を明確にしておくことです。

資産性を重視する方には、
再開発が進み都市機能の充実した都心部や一部の郊外エリアが適しています。

一方で、居住性を優先したい方には、
ライフスタイルに合ったエリア選びが重要です。
たとえば、都心の利便性を重視するなら東京23区内、
広めの住空間を求めるなら郊外、といった選択が考えられます。

価格動向や将来の資産価値は、地域や物件によって千差万別です。
エリアや物件ごとの細かな相場感をつかむには、
不動産に精通した専門家に相談するのが最も確実です。

2025年の住宅ローン金利状況

固定金利は、2022年頃から上昇傾向にありましたが、
2024年10月には日銀の利上げの影響を受け、変動金利にも変化が現れ始めました。

たとえば、三井住友銀行の変動金利は以下のように上昇しています。
●2024年9月：年0.475％
●2024年10月：年0.625％
わずか1ヶ月で0.15ポイントの上昇となり、
変動金利にも上昇圧力がかかっていることが分かります。

一方で、金利を据え置いている金融機関もあります。
例えば以下の大手銀行では、2024年10月時点で変動金利に変更はありませんでした。
●三菱UFJ銀行
●三菱UFJ信託銀行
●みずほ銀行

このように、金融機関ごとに金利の振り幅が異なっています。
住宅ローンを利用して不動産購入を検討している方は、
各銀行の金利動向をこまめにチェックし、タイミングを見極めることが重要です。