中古マンションのバブル崩壊？マンション購入リスクと最新の不動産市場を解説

本編

最新マンション市場と2024年不動産市場変動の解説

■最新のマンション市場

まずは、最新の価格動向について
見ていきましょう。

ここ数年は、特に都心部を中心に
中古マンション価格が
上昇傾向で推移しています。

要因は様々ですが、
・低金利対策
・海外からの資金の流入
・新築マンションの供給減少と価格上昇
・在宅勤務の普及
などが挙げられます。

日本銀行による
長期的な低金利政策は
不動産市場を下支えしていたと思います。

また円安による割安感から
都心部を中心に
日本の不動産市場に
資金が外国から流入しました。

さらに新型コロナウイルスの影響で
おうち時間がより重視されるようになったことで
住宅需要が増加しました。

その中で都市部では
新築マンションの供給が限られたり
資材費や人件費が高くなったことで、
新築マンションの価格が高騰して
なかなか手が届かない価格になっていきました。

そこで、比較的購入しやすい
中古マンションに対する需要が高まってきたのですが、
需給のバランスや
新築価格に引っ張られたことから
全体的に中古マンションの価格も上昇しました。

■2024年不動産市場変動の解説

2024年8月の中古マンション価格下落

ここ数年、
中古マンションの価格上昇が続いていたのですが、
2024年8月にその動きに変化がありました。

東日本不動産流通機構が発表した
2024年8月度のサマリーレポートでは、
首都圏の中古マンションの成約価格が
4651万円で前年同月比で1.1%下落し、
これによって2020年5月以来
51ヶ月ぶりに前年同月比で
下回ったと報告されました。

（参考）東日本不動産流通機構の2024年8月のサマリーレポート

これまで価格の上昇が続いてきた中での
下落となったため
世間では「バブル崩壊」など言われ始めました。

しかし、8月は成約価格は
前年同月比で下落しましたが、
㎡単価の上昇は相変わらず続いており、

新たに発表された
2024年9月度のサマリーレポートによると
首都圏の中古マンションの成約価格は
4861万円で前年月比から5.3%も上昇しています。

（参考）東日本不動産流通機構の2024年9月のサマリーレポート

これをどのように
解釈したら良いのでしょうか？

2024年8月は、歴史的な株安がありました。
金融不安や世界情勢の懸念から
高額物件の購入を控える動きがあったことから
成約価格が下がったのではと推測しています。
また、夏休みやお盆休みなどの
季節的な要因も影響している可能性があります。

また、東日本不動産流通機構が発表している
2024年9月度のマーケットデータで
2024年4月〜6月と7月〜9月を比較すると、
全体的に7月から9月の方が下がってはいますが、
中でも7000万円から1億円の高価格帯の成約件数が
大きく下がっていることが分かります。

これらのことから、
この期間は「高額物件」の買い控えが起こっており、
8月の成約価格の下落というのは
一時的なものだったと考えられます。

（参考）東日本不動産流通機構の2024年9月のマーケットデータ

新規登録物件の㎡単価と成約単価の逆転

東日本不動産流通機構の
首都圏中古マンション㎡単価の推移によると、
8月は約1年ぶりに新規登録単価（新しく市場に出された物件の価格）が、成約単価（実際に売れた物件の価格）を上回りました。

そして9月も同じような状況が続いています。

（参考）東日本不動産流通機構の首都圏中古マンション㎡単価の推移

この現象について説明します。

実は、新規登録物件の㎡単価は、
近年上昇し続けていた成約単価と
共に上がり続けていました。

しかし、2024年8月付近で成約単価が下がったため、
新規登録物件の㎡単価と成約単価が逆転した
ということになります。
つまり、新規登録物件の㎡単価の動き自体は
大きく変わっていないと言えます。

そのため、新規登録物件の㎡単価と
成約単価の逆転の要因としては、

・マンションの価格期待が高く、
新規登録物件の㎡単価が下がらなかったこと
・買い手の動きの鈍化
が考えられます。

売り手は依然として
過去数年間の価格上昇トレンドをもとに
比較的高めの価格設定をして
物件を市場に出す傾向があったと思われます。

特に都市部や人気エリアでは、
「まだ価格が下がってないだろう」
という期待感もあり、
高めの新規登録価格に反映されています。

しかし、そのような物件の供給状況の中で
8月～9月の成約単価が伸びなかったのは、
先ほども伝えたような金融不安や、
季節性の影響で、
これまで成約単価を引き上げていたレベルの高額物件の購入
が動かなかったのではないか、と考えられます。

つまり、高額物件の購入自体は
動かなかったのですが、
売り出しはあったという状況が
この逆転を引き起こしたと考えています。

都心部における成約㎡単価の上昇

このような動きがある一方で、
9月の首都圏中古マンションの
成約㎡単価を見てみると
前年比で4.7%上昇し、
20年5月から53ヶ月連続で
前年月比を上回っている
というような結果になっています。

特に都心部においては
㎡単価は依然として
上昇傾向にあると考えます。

以上、2024年の不動産市場変動を見てみると、
8月上旬に起こった歴史的な株安から
全体的に心理的な不安があったことで
一時的に高額物件の成約数が伸び悩んだものの、
全体的な価格水準は
まだまだ維持されていると言えます。

そのため様々な場所で
ついに「バブル崩壊」かと言われていますが、
実際の最新データを見てみると
不動産価格の傾向は
実はそこまで変わっていないと考えられます。

中古マンションの購入リスクを回避する３つのポイント

ここまで、
直近の不動産価格市場について
解説してきました。

最新のデータを紐解いた結果、
首都圏全体の価格の傾向が
大きく変動していることはない
と予測しているのですが、
実際にエリアや物件を細分化して見てみると
価格の動きの個別化は
より顕著になっていると感じます。

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そのため、
近々中古マンションの購入を検討している場合は
次の3つのポイントを考えることが非常に重要です。

①資産価値が落ちにくい物件の見極め
②資産価値が落ちにくいエリアの見極め
③住宅ローンについて

この3つのポイントを見落としてしまうと
想定以上に安い価格でしか売れない、
もっとお得に購入できたのに
タイミング逃してしまった、
など後から後悔してしまうかもしれません。

■資産価値が落ちにくい物件の見極め

これからの不動産は
個別化が顕著になっていくと
推測していますが、この個別化というのは
エリアの問題だけではなく
物件ごとの特徴による影響もかなり大きいです。

そのため、
これから中古マンションを購入する際には
特に資産価値が落ちにくい物件を
選べるようにすることが
非常に重要なポイントです。

これから不動産価格の動きが
変わっていく中でも
将来の売却リスクを
軽減できる可能性が高くなるからです。

そのような資産価値が落ちにくい物件の
特徴としては、
・立地が良い
・管理状態が良い
・広すぎない間取り
というポイントです。

立地が良い

土地は資産価値を左右する
最も重要な要素の1つです。

特に駅からの距離が
物件の資産価値に
大きな影響を与えています。

駅から10分以内の物件は
長期的に見ても
需要が安定しているため、
価格が大きく下落する
リスクが低いと思います。

さらに複数路線が利用できる
駅に近い物件は、
交通利便性の高さから
高い評価を受けやすいので、
価格の下支えとなります。

管理状態が良い

管理状態がいい物件であれば
築年数が進んでも
資産価値を維持することが
できやすくなります。

マンションのような集合住宅では
定期的なメンテナンスや修繕の有無が
建物の寿命を大きく左右するため、
例えば外壁や防水処理のメンテナンスを
怠るとコンクリートが劣化し、
寿命が短くなることもあります。

物件の管理状態を
ご自身で調べるのも難しいので
信頼できる不動産会社の方と協力して
管理組合の運営状況や
修繕積立金の状況を
確認していくことが必要です。

広すぎない間取り

また、間取りも
資産価値を決める要素です。

広すぎず自由度の高い
間取りであれば
自分たちが住んでいる間も使いやすく
売却を検討する時でも
柔軟性が高いので
買い手が見つかりやすいです。

また広くて無駄なスペースが多い間取りは
これから増えていくことが
予測されるDINKSやお子様一人世帯の
選択肢から外されやすいので、
必要が少なくなかなか売れないため
売却価格が低くなってしまう
可能性があります。

そのため、
汎用性の高い間取りを
選んでおくことが、
資産価値を高めることにつながります。

■資産価値が落ちにくいエリアの見極め

ポイントの2つ目は、
資産価値が落ちにくいエリアの見極めです。

資産価値が落ちにくいエリアを見極めるためには、人口は減少していないか（物件の供給過多になっていないか）という点が重要です。

価格の個別化という中で、
エリアにおいては、
今後の需給のバランスがどうなるか
がポイントになってきます。

人口が減少しているエリアは、
単純に住宅の需要が減るため
資産価値が下落傾向に
向かってしまいます。

特に地方においては
人口減少や高齢化が進んでおり、
不動産の価値としては
下がってしまうことが予想されます。

特に都心の物件が
高騰していることから、
買取再販業者が比較的購入しやすい
郊外の物件を買取って再販する
という流れが多くなっていることで、
特に郊外では住宅の供給過多が
発生しているところもあります。

人口が減少しているエリアで
そのような供給過多の状態になると
供給と需要のバランスの崩れが
加速し、資産価値を
さらに減少させてしまう
可能性があります。

都心部や人気エリアで人口増加する一方、
住宅の供給は限られているため
受給バランスから資産価値は
維持されやすいのですが、
地方都市や郊外では
このような状況になってしまう
可能性があるので
検討しているエリアの人口流入状況や
物件の供給状況を
しっかり確認するようにしましょう。

■住宅ローン

中古マンションの
購入リスクを回避する
３つ目のポイントとして
「住宅ローン」が挙げられます。

年内の購入で見落とすと
危険なポイントとしては
・将来の金利上昇に備えたシミュレーション
・各金融機関の金利状況と付帯サービスの比較・子育て若者夫婦世帯の住宅ローン控除の優遇期限
をチェックしておくべきです。

将来の金利上昇に備えたシミュレーション

現在の住宅ローン金利は
過去に比べると
依然として低水準ですが、
海外の金利上昇や国内経済の回復の兆しなどから
金利の上昇が予測され、
実際に2024年10月に（一部金融機関で）
変動金利が0.15%と引き上げとなりました。

購入を検討しているなら
金利がさらに上昇する前に契約して
早めに返済を開始することが
有利ではありますが、そのためには
住宅ローンの返済計画を慎重に行い、
将来の金利上昇に備えた
シミュレーションを行うことが重要です。

シミュレーションを行う際には
固定金利型を選ぶか
変動金利型を選ぶかが
大きなポイントになってきます。

固定資産型であれば
将来的な金利上昇リスクを
回避できる一方で、
現時点では変動金利型は
低金利で借りることができるため
目先の返済額、というのは
変動の方が抑えられます。

しかし、変動金利型は
将来の金利上昇時に
返済額が次第に増加するリスクを
伴っていくため、しっかりとした計画を
立てる必要が出てきます。

そして先ほど一部の金融機関で
変動金利が0.15%引き上げられた
と伝えましたが、
その対応は各金融機関によって
分かれています。

中には、水準金利から引き下げる幅、
つまり優遇金利を拡大することで
新規借入や借り換えの金利を
据え置きしているところもあります。

各金融機関の金利状況と付帯サービスの比較

このような状況の中で
住宅ローンについては
各金融機関の金利状況と
付帯サービスの比較を
しっかりと行うことが
重要なポイントになります。

多くの方は、不動産会社がお勧めしてくれた
金融機関の住宅ローン商品を
そのまま選んでいることも
多いかと思いますが、
各金融機関により
金利状況や付帯サービスは異なるため、
自分たちの家族に
ぴったりな商品を選ぶことが必要です。

例えば、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行などのメガバンクであれば、安定した信頼性を持つ一方で、やや高めの金利設定になっていることが多いです。

様々な地方で
窓口安心のサポート体制がありますが、
幅広い生命保険うあ、団体信用生命保険などに
付帯するサービスにも期待できます。

また、ネット銀行であれば、
最も低い金利を提供していることが多く、
特に変動金利は
メガバンクと比べても
低く設定されていることが多いです。

これはネットでの手続きが基本となるため
メガバンクの店舗での
相談が不要な人にとっては魅力的ですし、
またネット銀行は
各種手数料が低額で
返済の柔軟性が高い点もメリットです。

ゼロ金利が解除された今、
このような各金融機関の
金利状況や住宅ローン商品を
しっかり比較することで
金利リスクを最小限に抑えたり、
万が一の補償を充実させることが
できるため、自分たちに合った
住宅ローンを組めるように
しっかりと比較しましょう。

子育て世帯・若者夫婦世帯の住宅ローン控除の優遇措置

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には
一定額を所得税や住民税から
控除できる住宅ローン控除という税制度があります。

子育て世帯・若者世帯の
住宅取得サポートを目的として
2024年の税制改正にて
19歳未満の子を有する世帯、もしくは
夫婦のいずれかが40歳未満の世帯であれば、
控除を受けられる借入額上限が
500~1000万円ほど引き上げられました。

この優遇措置には期限があり、
現時点では2025年末までとなっています。

2026年以降については、
国土交通省から発表があるまで分かりませんが
変更・廃止になる可能性も十分あるため
対象の世帯の方は、タイミングを
逃さないようにしましょう。

（参考）令和７年度税制改正における住宅関係税制のご案内

ここまで、マイホーム購入で
見落とすと危険なポイントを
3つ解説してきました。

今回の情報を参考に
目的が達成できるような
マンションを選んで頂ければと思います。

前半で解説したように
首都圏全体で見ると
まだ不動産価格は上昇傾向にあります。

そのため、住宅ローンの観点から考えると
金利上昇したとはいえ
低金利水準である今のうちに購入して
早めに返済を開始した方が
経済的だと思います。

今、賃貸に住んでいる方は
払っている賃料は
自分の資産として残らないため、
長期的な視点で見た時に
早めに購入するということをお勧めします。