中古マンションはいくらまで？年収別の購入可能額と失敗しない資金計画を徹底解説！

本編

年収からわかる中古マンションの購入可能額（早見表）

中古マンション購入と年収の関係を把握するために、年収別の返済額の目安と購入上限額をシミュレーションします。計算条件は「頭金なし・フルローン・返済期間35年・ボーナス返済なし」としています。

各年収別の目安を参考に、無理のない計画を立てましょう。

年収500万円の購入上限：約2,950万円

年収500万円の場合、月々の返済額の目安は10万4,000円です。

これは年間返済額125万円（＝500万円×返済比率25％）を12か月で割った金額です。
この返済額から逆算すると、借入上限額は約2,950万円となります。

そのため、年収500万円の世帯では、2,950万円を超える借入れは避けた方が安全といえます。

年収700万円の購入上限：約4,130万円

年収700万円の場合、月々の返済額の目安は14万6,000円です。
年間返済額175万円（＝700万円×返済比率25％）を12か月で割った値であり、借入上限額は約4,130万円となります。

年収1,000万円の購入上限：約5,900万円

年収1,000万円の場合、月々の返済額の目安は20万8,000円です。
年間返済額250万円（＝1,000万円×返済比率25％）を12か月で割った値で、借入上限額は約5,900万円となります。

年収1,200万円の購入上限：約7,080万円

年収1,200万円の場合、月々の返済額の目安は25万円です。
年間返済額300万円（＝1,200万円×返済比率25％）を12か月で割った値で、借入上限額は約7,080万円となります。

これらの金額はあくまでも目安であり、実際に適切な借入額は家計状況やライフプランによって異なります。

中古マンション購入における資金計画の重要性

中古マンション購入では、「気に入った物件だから」「このエリアに住みたいから」といった理由だけで決めてしまうケースが少なくありません。しかし、そのような購入判断では、住宅ローンの返済が厳しくなり、子育てや老後の生活にも影響が生じる可能性があります。

ここでは、中古マンション購入において実際に起こり得る問題を解説していきます。

住宅ローン破綻のリスクがある

住宅ローンの返済ができなくなる原因は、身近な場面に潜んでいます。
金利上昇による返済額の増加、病気やけがによる収入減少、定年後の収入低下などがその一例です。

一度返済が難しくなると、状況を立て直すことは容易ではありません。
最悪の場合、住んでいるマンションを手放さざるを得なくなる可能性があります。

そのため「今は返済できるから大丈夫」と考えるのではなく、将来起こり得るリスクも踏まえた計画が重要です。

ライフスタイルの変化に対応できなくなる

マンションを購入してから返済を終えるまでの長期間には、生活が大きく変化します。
子どもの誕生や入学、親の介護など、支出が増える出来事は多く発生します。

もし住宅ローン返済に余裕がないと、こうした変化に対応できません。
「マイホームを買って幸せになるはず」が、逆に「返済に追われる生活」になる恐れがあります。

そのため、将来の生活変化にも備えられる返済計画が求められます。

将来の資産形成が難しくなる

現在、老後の生活費として2,000万円〜3,000万円が必要といわれています。
つまり、中古マンション購入と同時に老後資金の準備も進める必要があります。

しかし、住宅ローンの返済で手一杯になると、将来の貯蓄が難しくなります。

必要に応じてファイナンシャルプランナーなどに相談し、返済と資産形成の両立が可能な計画を立てることが重要です。中古マンション購入では、「今の返済額」だけで判断するのではなく、将来の生活を見据えた計画が欠かせません。

毎月の返済に余裕を持たせることで、金利上昇や予期せぬ出費にも対応し、安心した暮らしを実現しやすくなります。

安全に買える中古マンション購入額の考え方

返済比率25％を基準にする理由

中古マンション購入では、年収に対する年間返済額の割合である「返済比率」をもとに購入価格を判断することが重要です。

一般的には20〜30％が適切とされますが、無理のない返済を続けるためには25％前後を目安にすると安全性が高まります。この基準を守ることで、生活費や将来の出費に影響を与えにくく、安定した資金計画につながります。

借入可能額と返済可能額の違い

借入可能額とは、金融機関が審査の結果、「貸せる」と判断する上限額のことです。一方、返済可能額は、家計の状況や将来のライフプランを踏まえて「無理なく返せる範囲」を示します。

中古マンション購入では、年収だけで借入可能額を決めるのではなく、返済可能額を基準に計画することが、長期的に安定した返済につながります。

年収倍率（物件価格÷年収）の目安

中古マンション購入の適正価格を判断する指標として、「年収倍率」（物件価格 ÷ 年収）がよく使われます。一般的には5〜7倍が目安とされ、年収に対して大きくかけ離れた価格帯を選ばないための参考になります。

年収倍率を意識することで、中古マンション購入と年収のバランスを取りやすく、無理のない価格帯を選ぶ判断材料になります。

年収別シミュレーションの計算方法（条件の説明）

金利上昇を踏まえた購入価格の考え方

2024年8月時点の主要銀行の変動金利は0.35％から0.5％程度です。
しかし、日本銀行の政策変更により、今後は金利が上昇する可能性があります。

そのため、現在の金利に0.15％を加えた0.65％程度で試算しておくことが安全な判断につながります。
大手銀行の変動金利は以下のとおりです。

・三菱UFJ銀行：0.345％
・三井住友銀行：0.47％
・みずほ銀行：0.375％

これらの金利に0.15％の上昇を見込んで計算することで、将来の金利変動にも対応しやすい購入価格を設定できます。

主要銀行の変動金利から逆算する安全ライン

これらの数値はあくまでも目安であり、年収や家計状況によって適切な購入価格は変わります。

特に変動金利は将来的に上昇する可能性があるため、極端なケースとして金利が2〜3％程度まで上がった場合の返済額も、一度シミュレーションしておくと安心です。

また、購入を検討する際は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、自身の年収に合った無理のない計画を立てることが望ましいでしょう。

中古マンション購入上限価格に影響する要素

中古マンション購入の予算を検討する際には、頭金、融資率、金利タイプ、返済期間、初期費用・維持費などが大きく影響します。これらの要素を正しく理解し、自分に合った組み合わせを選ぶことで、より適切な購入計画を立てられます。

頭金の有無による購入可能額の違い

頭金とは、マンション購入時に自己資金として支払う金額のことです。
頭金を用意することで、主に以下の2つのメリットがあります。

・住宅ローンの借入額を減らせる
・金利の優遇を受けられる可能性がある

例えば、年収1,200万円の世帯が1,000万円の頭金を用意した場合、購入可能額は7,080万円から8,080万円に広がります。借入可能額は変わらないものの、頭金を加えることで購入できる物件価格が上がるためです。

また、頭金が多いほど住宅ローン審査にも通りやすくなります。

融資率（借入割合）が与える影響

融資率とは、マンション価格に対して住宅ローンを借りる割合のことです。
融資率が高いほど頭金が少なく済みますが、借入額が増えるため返済負担が大きくなり、金利優遇の条件が厳しくなる場合もあります。

中古マンション購入では、年収とのバランスを踏まえて融資率を調整することで、無理のない返済計画を立てやすくなります。

金利タイプ（変動金利・固定金利）の選び方

変動金利と固定金利には、それぞれ異なる特徴があります。

変動金利の特徴
・金利が低く抑えられる
・2024年8月時点の主要銀行の変動金利は0.35％〜0.5％程度
・半年ごとに金利が見直されるため、将来的に上昇する可能性がある

固定金利の特徴
・返済額が一定で計画を立てやすい
・変動金利より金利が高く設定される
・2024年8月時点のフラット35は1.85％程度

変動金利（金利0.5％）と固定金利（金利1.85％）で5,000万円を借りた場合、返済総額には約1,400万円の差が生じます。

返済期間で月々の支払いがどう変わるか

住宅ローンの返済期間は最長35年まで設定できます。
返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、利息の総額は増えます。

具体例として、5,000万円を金利0.5％で借りた場合は以下のとおりです。

・35年返済：月々12万9,792円、返済総額5,491万円
・20年返済：月々21万1,966円、返済総額5,255万円

返済期間を短くすると月々の返済は増えるものの、総返済額を抑えられます。
現在の収入や将来の生活設計を踏まえ、慎重に返済期間を設定することが重要です。

初期費用・修繕積立金・管理費・固定資産税などの維持費

マンション購入では、物件価格以外に初期費用や毎月の維持費も発生します。
初期費用は仲介手数料・登記費用・ローン関連費用などがあり、購入価格の約5〜8％が目安です。

さらに、修繕積立金や管理費は毎月発生し、固定資産税も年に1回支払う必要があります。

マンション購入は年収に合わせた資金計画が重要であり、これらの維持費を含めて検討することで、無理のない返済と安定した生活につながります。

中古マンション購入を成功させる具体的な計画

中古マンションの購入を成功させるためには、単に予算内の物件を選ぶだけでは不十分です。
将来を見据えた具体的な計画を立てることで、安心して中古マンション購入を進められます。

年収に対して適切な返済比率を設定する

返済比率は、一般的に20％から30％が適切とされており、無理のない返済には25％程度を目安にすることが推奨されます。ただし、数字だけで判断するのではなく、家族構成や将来の教育費などを考慮し、現実的な返済比率を設定することが重要です。

例えば、教育費がかかる時期には返済額を抑えめにすることで、生活に余裕を持たせられます。

将来の金利上昇に備える

変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇に備える必要があります。
金利は半年ごとに見直されるため、返済額が増える可能性があります。

一部の銀行では「5年ルール」を採用しており、5年間は月々の返済額が変わらない仕組みとなっています。しかし、返済額が一定でも、金利が上昇すると返済金の内訳が変わり、元金の返済が進みにくくなることがあります。

結果的に返済期間が延びる可能性があるため、現在の返済額に余裕を持たせる計画が重要です。

ライフプラン（子ども・教育・老後）から予算を逆算する

マンション購入では、年収だけでなく、子どもの教育費や老後資金などの将来必要となる支出を踏まえた予算設定が重要です。

教育費が増える時期や老後の生活費を考慮し、長期的に無理のない返済額を逆算することで、安定した資金計画を立てやすくなります。不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することで、より確実な資金計画を立てられます。

特に、NISAやiDeCoなどの資産形成手段と組み合わせた計画は、将来の生活設計に影響を与えます。

既存ローン・家計支出を踏まえた返済設計をする

中古マンション購入では、住宅ローン以外の既存ローンや毎月の家計支出も踏まえて返済計画を立てることが必要です。

自動車ローンや教育費、生活費などが多い場合、年収に対して返済比率を低めに設定することで、無理のない返済を続けやすくなります。全体の支出を把握し、余裕を持った返済設計が、安定した中古マンション購入につながるといえるでしょう。

中古マンション購入は大きな決断であり、長期的な視点での計画が求められます。
例えば、年収700万円の場合は4,000万円程度の物件であれば、将来の生活にも余裕を持って購入できる目安になります。

ただし、これはあくまでも参考値であり、個々の状況に応じた計画を立てることが購入成功につながります。