住宅の買い替え「買い先行」３つのポイント

本編

残債がある場合は　希望の物件が買えないことも

まず1つ目の「借入可能額」ですが、基本的には年収に対して借入可能額は決まってまして、大体年収の7倍とか借りれる所で9倍とかなんですが、これが買換えの時に、今の自宅に住宅ローンの残債があるケースの場合、先に買うという事だと、今の住宅ローンを抱えたまま、次の物件の住宅ローンが組めるかと言う問題になります。新たに買う物件の住宅ローンの借り入れ希望額まで届かない場合には、今の住宅のローンを売却して完済しなければならない。と言う事になります。

具体的にはご年収が700万円で今の家の住宅ローンが2000万円ほど残っている場合、次に買いたい家が4500万円だったとします。ご年収が700万円あるので、買い替えじゃない場合は4500万円のローンは問題なく組めるケースが多いと思いますが、今の住宅ローンの残債がまだ2000万円あるので、買い先行だと新たに組める金額は3000万円が限界ですよ。4500万円組みたければ今の自宅を先に売却して下さい。みたいなことが起こります。

「ダブルローン」に備えてゆとりのある資金計画を

続いて２つめのポイントが「ダブルローン」です。買い先行だと、今の住宅ローンを抱えたまま、新たに物件を購入することになるので、今の家が売れるまでは、元々の住宅ローンと、新しい家の住宅ローンがダブルでかかる事になります。毎月の支払がかなり高くなってしまいますので、当初からそれだけの資金のゆとりがないと買い先行は難しくなりますので注意が必要です。

「売却期限」を意識して、慌てて安く叩き売る事のないように

ポイントの3つ目が「売却期限」です。買い先行の場合、ダブルローンで返済が厳しかったり、新たに借りた住宅ローンの金融機関から、1年以内や半年以内に売却をして下さい。と売却の期限を決められるケースがあります。その場合、期限内に慌てて安い値段で売らなければならないなんてことも実際に起こってしまいます。自分の家はなるべく高く売りたいですよね？急いで売るとなると1割位は平気で安くなってしまいます。1割だと数百万円の値下げとなるので、すごくもったいない話です。

買い替えの場合は住宅ローンのアレンジだったり、買いと売りのタイミングを調整するために、とても高いスキルが必要です。優秀な担当者であればスムーズに住み替えられますが、担当者のスキルによっては、スケジュールがタイトだったり、慌てて売らなければいけなかったり、あまり良い住み替えが出来ないケースもありますので、単純に買うだけ、売るだけよりも担当者選びがとても重要になります。