買った土地が減ってしまう！？セットバックの落とし穴

本編

セットバックとは道路幅を4m確保するためのルール

セットバックとは建物を建てる時、土地の前面道路幅が4m未満だった場合に、道路の中心線から２mさがったところまでは道路として提供してください、というルールがあるんです。道路幅が４mないと救急車などの緊急車両が入れないので、何かあったときに、そこに住んでいる人たちを守れないという考え方なんですね。道路が４ｍないところなんてたくさんあります。でもそれらの場所すべてで家が建てられないということになると困りますので、建て替えをするときに道路の中心線から2メートル下がったところまでは道路にできるようにしておいてくれれば、みんなが建て替えしていけば、いずれ４mの道路になって緊急車両が入れるようになるよね、ということなんですね。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/set_back/

セットバックすると建てられる家の面積も減る

具体的に考えてみましょう。例えば100m2（30坪）の土地があったとします。間口が10m、奥行きが10mで100m2。そしてこの土地の前面道路幅は2mだったとします。このとき、道路中心線から土地までの距離は1mしかないので、2ｍにするためには１mさがらないといけない。これがセットバックですね。そしてこの土地の間口は10mなので、１mセットバックすると10m×１ｍで10m2になります。本当は100m2の土地なんですが、建て替える時には使える面積は10ｍ2小さくなって、90ｍ2になってしまうんですね。

100m2の土地ですが使用できる面積は90m2なので、本来なら販売図面や広告上も90m2が使える土地ですよ、と書かなければいけない。でも、中には適当なというか、よくない業者もあって、100m2の方がお客様が興味をもってくれるから、100ｍ2って書いておこう、という業者がいまだにあったりします。そういう業者さんにあたってしまうと、最悪の場合、いざ重要説明事項を聞く段になって、セットバックがあるので建築上使える面積は90m2になります、という説明を受けることになったりします。

そうならないためのポイントしては、まず道路幅に注意することです。前面道路の幅が4メートルある物件に関しては心配いらないですが、4メートルない場合は、100平米書いてあるけど、セットバック後の面積なのか、ここからセットバックして面積が減るのか、ということを不動産業者に確認しましょう。

中古戸建てを購入するときも資産の目減りに注意！

このセットバックで建物を建て替えるときに土地が減ってしまうという話なので、すでに建っている中古の一戸建てを買って、しばらく建て替えををする予定がない場合は当面の間セットバックの必要はないですが、将来的に建て替えをしようとしたときには、このセットバックが必要いなってきます。100m2だと思って100m2の中古戸建てを買ったのに、お子様の代になって建て替えようと思ったら土地が10m2減ってしまうことになります。土地の値段は高いですので、資産の目減りはあってはならないことだと思いますので、中古戸建てを買われる場合でも必ずチェックしておいた方がいいポイントです。

庭もいらないし、土地が10m2減ってもいいよ、という方もいらっしゃるかもしれません。しかし建物を建てられる面積は、土地の面積に対して何％と決まっているので、土地の面積が10m2減ると建物の面積も減ります。仮に土地の面積が100m2あって建物の床面積が100m2とれる容積率100％の土地があったとして、これがセットバックがあって土地が10m2削られると、建物の床面積も90㎡になってしまいます。10m2は6畳くらいの広さなので、４LDKにしようと思ってたのに３LDKになっちゃった、ということになりかねませんので、十分に注意して不動産購入を進めていきましょう。