終の棲家は中古マンションが最適？40代・50代が後悔しない選び方を徹底解説！

本編

終の棲家としてどこで暮らすかの選択肢

老後の暮らし方を考える際には、「終の棲家」をどこに定めるかが大切です。
主な選択肢は次の3つがあり、それぞれにメリットと注意点があります。

今の家に住み続ける

最も自然な選択は、今の家に住み続けることです。
住み慣れた環境であれば安心感があり、地域とのつながりも保ちやすいという利点があります。

ただし、築年数が古い場合は老朽化や段差、寒暖差など、高齢期の生活に不安要素が残ることも多くあります。バリアフリー化や浴室・トイレの改修が必要になるケースもあります。

また、戸建ての場合は修繕費や固定資産税の負担が続く点にも注意が必要です。

今とは別の家に移り住む（中古マンションへの住み替えなど）

次に多いのが、老後を見据えて住み替える選択です。
立地や間取りを見直すことで、より快適で安心な暮らしを実現できます。

特におすすめなのが、中古マンションへの住み替えです。

中古マンションは価格を抑えつつ、駅近や医療機関のそばなど、利便性の高い立地を選びやすい点が魅力です。また、エレベーターやオートロックなどの設備が整い、バリアフリー設計の物件も多く見られます。さらに、リノベーションを行えば、自分のライフスタイルに合わせた空間づくりも可能です。

資産性・安全性・快適性をバランス良く確保できる住み替え先として、40代・50代の方に人気が高まっています。

施設・病院に入る

介護や医療面でのサポートが必要になった場合、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設・病院への入居も選択肢の一つです。専門スタッフが常駐しているため、健康面での不安を感じる方には安心できる環境です。

ただし、入居時に一時金が必要な場合や、月額費用が高くなるケースもあります。
また、プライバシーや自由度が制限されることもあるため、「自分らしい暮らし」をどこまで維持できるかを考えることが大切です。

施設への入居を前提とする場合でも、元気なうちは自宅やマンションで暮らし、将来的に移る二段階プランを検討することも現実的です。

終の棲家の選択肢を比較｜中古マンション・戸建て・賃貸・公営住宅

終の棲家にはどのような選択肢があるのかという点について、老後の住まいとして代表的な5つの選択肢を解説します。

①中古マンション
②中古戸建て
③賃貸住宅
④公営住宅
⑤サービス付き高齢者向け住宅

なお、今回は終の棲家の候補として「新築マンション」は除外しています。
その理由は、新築マンションは中古マンションに比べて価格が高く、老後資金に与える負担が大きくなる可能性があるためです。

さらに、戸数が限られていることから間取りや内装の選択肢が少なく、未完成物件の場合は実際の入居までに半年から1年以上かかるケースもあります。

このように、すぐに入居できないというデメリットも考慮する必要があります。

以上の理由から、今回は①〜⑤の選択肢について、下表を元に、「初期費用」「月々の費用」「自由度」「資産性」「サポート」について、比較解説していきます。

初期費用の違い

中古マンションや中古戸建ての場合、物件価格に加えて仲介手数料や登記費用など、諸費用が高額になる傾向があります。

一方、賃貸住宅や公営住宅では敷金や礼金などが必要ですが、初期費用は比較的安く抑えられます。
サービス付き高齢者向け住宅については、入居時に一時金が必要なケースがあり、初期費用が高額になる傾向があります。

月々の費用

中古マンションを選んだ場合、住宅ローンの返済に加えて、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用がかかります。中古戸建てでは日常的な支出は少ないものの、10〜15年に一度のペースで屋根や外壁などの修繕費用が発生します。

賃貸住宅や公営住宅では毎月の家賃に加えて、場合によっては管理費や共益費の支払いが必要です。

サービス付き高齢者向け住宅では、家賃のほかに管理費やサービス費もかかり、月々の負担が高額になる傾向があります。

自由度の違い

住まいの自由度は、間取りや内装を自身の希望に合わせて変更できるかどうかを指します。
中古マンションや中古戸建てでは、リフォームやリノベーションにより、間取りや内装を自由に変更可能です。

一方、賃貸住宅・公営住宅・サービス付き高齢者向け住宅では、基本的に住まいの改修やカスタマイズはできません。

資産性の違い

中古マンションや中古戸建てには、自分の所有物として「資産」として残せるメリットがあります。将来的に売却したり、子どもに相続することも可能です。

これに対し、賃貸住宅・公営住宅・サービス付き高齢者向け住宅は、いずれも家賃や利用料を支払っていても、最終的に自分の資産にはなりません。

サポート体制

生活サポートの面では、サービス付き高齢者向け住宅が優れています。
食事の提供や生活支援、介護サービスなどを受けられます。

それ以外の選択肢、すなわち中古マンション・中古戸建て・賃貸・公営住宅では、基本的にこのような日常生活のサポートは受けられません。

終の棲家の選択肢別メリット・デメリット

「中古マンション」「中古戸建て」「賃貸住宅」「公営住宅」「サービス付き高齢者向け住宅」それぞれの選択肢のメリット・デメリットを解説していきます。

中古マンション

メリット

中古マンションの大きなメリットは、価格が比較的安く、立地や間取りの選択肢が豊富である点です。
また、リノベーションによって自分好みの空間をつくれ、自由度が高いことも魅力です。

加えて、多くの物件がワンフロアでバリアフリー設計になっており、高齢になってからも安心して暮らせます。マンションでは、外気の影響を受けにくく、室温を快適に保ちやすいため、急激な温度変化によるヒートショックの危険性も軽減されます。

駅やスーパー、病院などが近いケースも多く、生活の利便性が高いこともポイントです。

デメリット

中古マンションには管理費・修繕積立金・固定資産税といった維持費がかかります。

また、建物の老朽化や設備の故障にも対応する必要があり、上下階や隣室からの騒音が気になる場合もあります。

中古戸建て

メリット

中古戸建ては、広々とした住空間が最大の魅力です。
庭付きの物件であれば、ガーデニングや家庭菜園を楽しむことも可能です。

価格も新築戸建てに比べて抑えられており、リフォームによって自分好みにカスタマイズすることもできます。

デメリット

修繕費や固定資産税といった維持費が高額になる場合があります。
また、建物の老朽化や設備の故障にも自分で対応しなければなりません。
マンションと異なり、防犯対策も自己責任となります。

さらに、立地によっては駅やスーパーが遠く、生活に不便を感じることがあります。
特に都心部の3階建て住宅では、加齢に伴って階段の上り下りが負担になる可能性があります。

中古マンション・中古戸建てのメリット・デメリットについては、こちらも参照してください。
中古マンションと戸建てを徹底比較！資産価値・築年数などメリットデメリットを解説

賃貸住宅

メリット

賃貸住宅は、初期費用が比較的安く抑えられ、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住み替えができる点が魅力です。

また、大規模修繕工事などの維持費を自己負担する必要がない点もメリットと言えます。

デメリット

賃貸住宅では家賃を支払い続けなければならず、長期的にはコストがかさむ可能性があります。
加えて、自由なリフォームはできず、高齢になると契約の更新や新たな賃貸契約が難しくなることもあります。

より詳しい比較を知りたい方は、過去の参考動画「【賃貸VS持ち家】間違った情報の正解はこれです」もあわせてご確認ください。

公営住宅

メリット

家賃を抑え、安定した住まいが欲しいという方には、公営住宅という選択肢があります。
家賃が安く設定されており、収入や家族構成などの条件を満たせば、安定して安く住み続けられます。

デメリット

公営住宅は入居条件が厳しい点がデメリットです。

また、希望する物件に入居できない場合や、間取り・設備が古い場合もあり、リフォームなどの自由な変更は基本的にできません。

サービス付き高齢者向け住宅

メリット

介護が必要になった時や一人暮らしに不安を感じる方には、サービス付き高齢者向け住宅が選ばれることがあります。この住宅の最大のメリットは、食事・生活支援・介護・医療サービスを受けられる体制が整っており、安心して暮らせる点にあります。

また、同じような環境にある入居者との交流を楽しむこともできます。

デメリット

入居時に一時金がかかることや、月額の利用料が高額になる可能性があります。
また、施設のルールに従って生活する必要があるため、自由度が制限されることがあります。

さらに、個室であってもプライバシーの確保が難しい場合がある点も、検討すべきポイントの一つです。

終の棲家探しを始めるベストタイミング｜40代・50代が動き出す理由

終の棲家探しのベストタイミングは40代後半から50代前半

「終の棲家をいつから考えればいいのか分からない」という方は多いのではないでしょうか。
終の棲家探しのベストタイミングは40代後半から50代前半です。

この時期は、まだ健康状態が安定しており、仕事の収入も見込めるため、住宅ローンを無理なく組める最後のチャンスとも言えます。

定年退職前にローンの返済計画を立てやすく、購入後の生活資金にも余裕を持たせやすい点が大きなメリットです。また、50代前半のうちに物件探しを始めておくことで、より多くの選択肢から比較検討できるという利点もあります。

立地・間取り・築年数・管理状態などを時間をかけてチェックできるため、焦って購入して失敗するリスクを避けられます。

60代に入ってから終の棲家を探し始めるリスク

一方、60代に入ってから終の棲家を探し始めると、以下のような制約が出やすくなります。

・住宅ローンの審査が通りにくくなる
・体力・気力の低下で引っ越しや内見が負担になる
・希望条件に合う物件が見つかっても即決しづらい

こうした理由から、「まだ早い」と感じる時期こそ、実は動き出すベストタイミングです。

老後資金やライフスタイルを見据えながら、住み替えや購入を段階的に準備しておくことで、将来の安心を確保できます。特に、老後を見据えて中古マンションを終の棲家として検討する40代・50代の方は、今のうちから資金計画とエリアリサーチを進めておくことが重要です。

健康なうちに理想の住まいを選ぶことが、「後悔しない終の棲家選び」への第一歩となると言えるでしょう。

自分に合った終の棲家を見つけるための3つの視点

健康状態と将来の生活動線を意識する

終の棲家を選ぶうえで、重要なポイントの一つが「健康状態」と「将来の生活動線」です。

40代・50代のうちはまだ体力に余裕がありますが、老後を迎える頃には足腰の衰えや持病など、日常生活に支障が出る可能性もあります。そのため、今の快適さだけでなく、将来の暮らしやすさを見据えた間取りと動線を意識して選ぶことが大切です。

例えば、段差の少ないフラットな室内構造や、トイレ・浴室・寝室を最短距離で行き来できる動線は、将来の介護や通院時にも安心です。

また、エレベーター付き・バリアフリー設計の中古マンションであれば、加齢に伴う身体の変化にも柔軟に対応できます。チェックすべき主なポイントは以下の通りです。

・玄関や廊下、浴室などに段差が少ないか
・車椅子や歩行補助具でも移動しやすい幅が確保されているか
・トイレ・浴室・寝室の位置関係がスムーズか
・手すりの設置スペースや滑りにくい床材が使われているか

こうした視点を持って中古マンションを選ぶことで、「今も、将来も快適に暮らせる終の棲家」を実現できます。

特に40代・50代で購入を検討している方は、「老後になっても無理なく暮らせる動線設計かどうか」を意識しておくことが、後悔しない物件選びのポイントです。

交友関係・地域コミュニティを重視する

終の棲家を選ぶ際には、住まいの立地や間取りだけでなく、「人とのつながり」を重視することも大切です。40代・50代のうちは仕事や家庭に追われがちですが、定年後は生活の中心が「地域」に移っていきます。

老後の暮らしでは、近隣住民や地域コミュニティとの関わりが心の支えや生活の安心感につながります。散歩や買い物中に顔を合わせて挨拶を交わす、同世代が多いマンションで自然に交流が生まれる。そんな環境は孤独感を軽減し、安心して暮らせる大きな要素です。

特に中古マンションは、既にコミュニティが形成されているケースが多く、住民同士の交流が比較的スムーズに始められる点も魅力です。管理組合の活動や地域イベントへの参加など、「顔の見える関係」が築ける環境を選ぶことで、老後も充実した日々を過ごせます。

また、周辺に商店街や公園、地域センターなどがあるエリアは、自然と人と関わる機会が増えます。

反対に、利便性が高くても孤立しやすい立地では、老後に孤独を感じるリスクが高まるため注意が必要です。終の棲家として中古マンションを選ぶ際は、生活の利便性とともに「人とのつながりが生まれる環境かどうか」も確認しましょう。

趣味・ライフスタイルに合わせる

終の棲家を選ぶ際には、老後の利便性や資産性だけでなく、「自分らしい暮らし方を実現できるか」という視点も欠かせません。40代・50代のうちから将来の趣味やライフスタイルを意識しておくことで、老後の生活満足度が大きく変わります。

例えば、読書や音楽を楽しみたい方は静かな環境の物件を、家庭菜園やガーデニングを楽しみたい方は日当たりの良いバルコニー付きの住戸を選ぶなど、「自分の楽しみを中心にした終の棲家選び」が理想です。中古マンションであれば、リノベーションによって趣味空間を自由に設計できる点も魅力です。

防音室を備えた音楽ルームや、壁面収納を活用した読書スペースなど、ライフスタイルに合わせた間取り変更が比較的容易にできます。

また、旅行や外出が多い方にとっては、セキュリティが整ったマンションは安心できる選択肢です。
オートロックや宅配ボックス、管理人常駐といった設備は、留守中の不安を軽減し、趣味を思い切り楽しむ暮らしを支えてくれます。

このように、「趣味」と「安心」の両立ができる中古マンションは、終の棲家として非常にバランスの取れた選択です。自分の理想の暮らしを具体的にイメージしながら、それに合った住まいを選ぶことで、老後も充実した毎日を過ごせるでしょう。

終の棲家にふさわしい中古マンション選びのポイント

40代・50代にとって、「終の棲家」として中古マンションは非常に魅力的な選択肢の一つです。

しかし、老後を快適に過ごすためには、物件選びが極めて重要な要素となります。
ここでは、終の棲家となる中古マンションを選ぶ際に、特に注目すべきポイントについて、解説していきます。

バリアフリー性

バリアフリー性は、終の棲家として中古マンションを選ぶ際に欠かせない視点です。
現在は元気でも、年齢とともに身体機能は徐々に低下していきます。
将来的に車椅子の利用が必要になる可能性も想定しておくことが大切です。

確認すべきポイントは以下の通りです。

・玄関・廊下・浴室・トイレに段差がないか
・廊下や出入口の幅は車椅子でも通れる十分な広さか
・廊下や浴室、トイレなどに手すりが設置されているか、もしくは設置可能か
・床材が滑りにくい素材かどうか
・エレベーターの有無・大きさ・停止階（特に高層階の場合は必須）
・共用部分にスロープや自動ドアが設置されているか

中古マンションはリフォームによってバリアフリー化することも可能ですが、大規模な工事には費用がかかります。

そのため、購入時点でバリアフリー性がある程度確保されている物件を選ぶことが、将来的な負担を抑えるためにも理想的と言えるでしょう。

管理体制

中古マンションの資産価値や住みやすさは、管理体制によって大きく左右されます。
適切な管理が行われていないマンションでは老朽化が進みやすく、資産価値が下落するリスクがあります。また、管理費や修繕積立金が将来的に増額される可能性もあります。

チェックすべき主な項目は以下の通りです。

・管理組合の活動状況（総会の開催頻度、議事録の公開、住民の参加率など）
・過去の大規模修繕工事の実施履歴と今後の修繕計画
・修繕積立金の残高と今後の計画に対する十分性
・管理会社の実績や評判

特に修繕積立金が不足していると、一時金の徴収や修繕の遅れにつながる可能性があるため注意が必要です。また、専門的な書類の確認が難しい場合は、信頼できる不動産会社やマンション管理士などの専門家に相談しながら進めると安心でしょう。

（参考）【中古マンション】プロが絶対選ばない最悪の管理7選！必ず避けてください。

周辺環境

周辺環境は、老後の生活の質を左右する大きな要素です。
中古マンションを終の棲家とする際には、以下の点を中心にチェックしましょう。

・病院・スーパー・薬局・郵便局などが徒歩圏内にあるか
・駅からの距離やバス停の有無・本数（将来的に車の運転が難しくなることも想定）
・騒音や治安、周囲の緑地や公園の有無
・将来的な地域の開発計画や人口動態の動き

静かな環境や自然の多いエリアは、心身の健康にも好影響を与えます。
また、街の将来的な発展や人口の推移を把握しておくことで、売却や相続時にも柔軟に対応できる物件選びにつながると言えるでしょう。

災害リスク

中古マンションを終の棲家として選ぶ際には、「立地の災害リスク」にも十分な注意が必要です。
特に40代・50代の方が老後の暮らしを見越す上で、災害リスクの少ない場所を選ぶことは、安全で安心できる生活の実現に直結します。

高齢期には、災害時の避難や復旧対応が難しくなる可能性が高いため、自然災害への備えが整った立地かどうかをあらかじめ確認しておくことが重要です。
確認すべきチェックポイントは、以下の通りです。

・自治体が公開しているハザードマップで、災害リスクのある区域に該当していないかを確認しましょう。
・洪水・津波・地震のリスクがある地域かどうかを把握します。
・地盤の強さや液状化の可能性についても事前に調査しておきましょう。
・過去に災害が発生した地域でないか、災害履歴も確認することが推奨されます。

災害リスクが低い立地にある中古マンションを選ぶことは、終の棲家としての安心感を高めるために欠かせない視点となります。

家族構成の変化を前提に間取りを考える

40代・50代の終の棲家選びでは、家族構成の変化を見据えることが大切です。
子どもの独立や親の介護など、ライフステージによって必要な部屋数や動線は変わります。

広すぎる家は管理や光熱費の負担が増えるため、夫婦二人でも快適に暮らせるサイズを意識しましょう。2LDK〜3LDK程度のコンパクトな間取りなら、掃除もラクで将来的にも安心です。

中古マンションなら、リフォームで間仕切りを変更したり、ワークスペースや趣味部屋に作り替えることも可能です。

ライフスタイルに合わせて柔軟に使える間取りを選ぶことで、長く快適に暮らせる住まいになります。

資金計画とリフォーム費用を早めに把握する

終の棲家を購入する際は、資金計画を早めに立てることが重要です。
40代・50代になると、住宅ローンの審査期間や返済年数が短くなるため、無理のない返済計画を立てる必要があります。

中古マンションを購入する場合は、物件価格に加えてリフォーム費用も考慮しましょう。
内装や設備を自分好みに整えるには、数百万円の追加費用がかかることもあります。

また、購入後は管理費・修繕積立金・固定資産税といった維持費も発生します。

老後の生活資金とバランスを取りながら、月々の支出を無理なく続けられるかを確認しましょう。
資金計画を早めに立てることで、安心して老後を迎えられる終の棲家選びが実現できます。

今の住まいを売却して資金を確保する

終の棲家として中古マンションを購入する際は、今の住まいを売却して資金を確保する方法も検討しましょう。持ち家を売却すれば、頭金やリフォーム費用に充てられ、ローンの負担を軽減できます。

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却額の目安を把握します。
その後、購入予定の物件とのスケジュールを調整しながら、「売却→購入→引っ越し」の流れを計画的に進めましょう。

売却と購入のタイミングがずれる場合は、仮住まいや住み替えローンを利用する方法もあります。
早めに資金計画を立てておくことで、スムーズに住み替えが進み、老後の生活も安定します。