2022年。生産緑地問題は起こるのか？最新動向！

本編

生産緑地問題のおさらい

この2022年問題、以前の動画にて詳しくお伝えしておりますので、詳しく聞きたいなと言う方は、そちらの動画をご参照下さい。
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https://rignet.jp/vlog/210523/
簡単に言うと、2022年に生産緑地が30年の期限を迎えるので、宅地として物件化され、大量に供給され需給バランスにより値崩れが起こるのでは？という問題となります。この問題5年前位からじわじわと言われてはいましたけど、もうその2022年になりますので、現状どうなっているのか？という事を調査させて頂きました。

生産緑地問題・新築戸建てへの影響

レインズデータより

まず新築戸建の販売件数の2000年からの推移がこちらになります。
コロナ禍になってから2020年2021年と明らかに物件の供給数が減ってますね。過去20年ではリーマンショック時と同じくらい物件数が少ない事が読み取れます。むしろものすごく供給数が少ない状態なので、需給バランスで価格が上がっているという事ですよね。
おそらく生産緑地問題で土地が大量に供給されることになったとしても、今物凄く少ない状態ですのでちょうどよいと言いますか、暴落するっていう事ではなく、平常時に戻るって事になるので、むしろ良いのではないかと思ってしまいます。

生産緑地問題・土地への影響

レインズデータより

次に土地の販売件数がこちらです。
こちらもコロナ禍で確実に土地の販売件数は減っていますよね。こちらも生産緑地問題ウェルカムな様相を呈しているような気がします。暴落するというよりも、今の極めて少ない状況から脱却できる、、かも？という事が言えると思います。

生産緑地問題・新築マンションへの影響

続いてマンションがこちらです（左図）。
実は、一戸建てや土地はとても少ないのですが、マンションは増えているんですね。これは、コロナ禍に販売開始しているマンションは、その数年前に既に土地はデベロッパーが買っていますので、コロナ前に取得した土地が、この2年にマンションとして分譲されているという事になります。

また、先ほどの一戸建てや土地の売り物件が少なかったように、マンションデベロッパーさんもこの2年は用地仕入に苦労されていたので、恐らく来年再来年はこの点線のように供給戸数が減るはずなんです（右図）。しかし2022年の生産緑地問題によりマンション用地が供給される事になると、2022年は難しくても2023年以降安定供給されてくると思われるので、恐らく新築マンションに関しても暴落という状況よりも安定供給されるという見方が個人的には正しいのではないかと思っております。

レインズデータより

新築マンションの販売予想

東京23区への影響は？

しかしながら、前述の別動画でも挙げておりますが、そもそも私ポリスの見解としては、生産緑地問題により供給自体はそんなに増えない。増えたとしても都下が多いので、23区内は影響がないという考えですので、コロナ禍になってからの23区内の不動産価格の高騰は残念ながら続くのではないかと思いますね。

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