はじめに
中古マンション購入後に後悔する事例の一つとして、「築古物件に共通する特徴」があることをご存知でしょうか？
近年では、住宅ローン控除の改正や新築・築浅マンションの価格高騰の影響により、築古マンションを検討する方が増加しています。
さらに、中古マンションの在庫件数も増え、選択肢の幅も広がっている状況です。
しかし、築古マンションは特に慎重に選ばなければ、購入後に後悔する可能性が高いと言えます。
本記事では、「購入後に後悔した中古マンションの特徴」について、実際の取引事例をもとに解説していきます。
それぞれの特徴に対する具体的な対策についても併せて紹介しますので、参考にしましょう！
本編
購入後に後悔した中古マンションの特徴７選
購入後に後悔した中古マンションの特徴７選として、ここでは、
①購入後すぐに大規模修繕が始まった
②修繕積立金が高額になっていた
③マンションの住民に高齢者が多かった
④間取りを変更できなかった
⑤売却しにくい物件だった
⑥配管が劣化していた
⑦騒音に悩まされた
について、解説していきます。
①購入後すぐに大規模修繕が始まった
中古マンション購入後に後悔するケースの一つが、「購入直後に大規模修繕が始まった」という事例です。
中古マンションにおける大規模修繕工事とは、マンションの壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要な構造部分を修繕する工事を指します。
資産価値や住居の安全性を維持するために不可欠な工事ですが、その規模によっては、工事中の騒音や仮住まいへの引っ越しが必要になる場合もあります。
また、マンションを購入したばかりにもかかわらず、臨時の修繕工事費用を徴収されるケースも見受けられます。
大規模修繕前に発生する臨時徴収では、50万円から100万円程度の負担が発生することもあります。
想定外の大規模修繕工事への対策
このような事態を防ぐためには、購入前に管理組合へ問い合わせ、長期修繕計画を確認することが重要です。
適切に大規模修繕工事が実施されている中古マンションは、管理状態が良好であり、資産価値の維持が期待できます。
管理組合がしっかりと機能しているマンションでは、「長期修繕計画書」が作成されていることが多いため、信頼できる不動産業者を通じて、計画書の内容を確認するようにしましょう。
また、築30年程度の中古マンションであれば、1回から2回程度の大規模修繕工事が完了しているケースが一般的です。
国土交通省の「マンション長期修繕計画作成ガイドライン」では、1回目の大規模修繕は築12〜15年目、2回目は築24〜30年目を目安に実施するよう定められています。
築古マンションを検討する際には、物件の築年数と大規模修繕履歴を照らし合わせ、慎重に判断しましょう。
②修繕積立金が高額になっていた
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「修繕積立金が高くなっていった」というケースです。
中古マンションをリーズナブルな価格で購入し、当初は安心していたものの、住み始めた後に修繕積立金が増額され、住宅にかかる固定費が高騰してしまった事例が見受けられます。
中古マンションは新築マンションと比較して価格が手頃なため、購入しやすいと感じる方も多いですが、購入前には修繕積立金の今後についても十分な調査が必要です。
修繕積立金とは、大規模修繕工事に備えて住民が毎月積み立てる資金のことを指します。
新築当時から計画通りに積み立てられている中古マンションは、管理組合が適切に機能しており、資産価値の維持が期待できる物件と言えます。
しかしながら、中古マンションの場合、建物価格が安い分、修繕積立金が高く設定されていることがよくあります。
多くの中古マンションでは、「段階増額方式」を採用しています。
この方式では、築年数の経過に伴い修繕積立金が段階的に増額される仕組みです。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によれば、マンションの築年数が進むにつれて、修繕積立金の平均額も上昇していることが報告されています。
修繕積立金高騰リスクへの対策
このような修繕積立金の高騰リスクに備えるためには、次の2つの対策が有効です。
・均等積立方式を採用しているマンションを検討する
・購入前に修繕積立金の現在額や今後の増額予定を確認する
「均等積立方式」は、築年数に関係なく毎月一定額を積み立てる仕組みであるため、将来的な負担増加の心配を抑えられます。
また、購入前に現在の修繕積立金の貯蓄状況や過去の修繕履歴、今後の修繕計画を調査しておくことで、将来の増額リスクをあらかじめ資金計画に組み込むことが可能となります。
事前にこれらを確認しておくことで、仮に修繕積立金が上がった場合でも、住宅ローン返済などの資金計画に大きな支障をきたすことなく、安定した生活を維持できるでしょう。
③マンションの住民に高齢者が多かった
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「マンションの住民に高齢者が多かった」というケースです。
マンションの住民層に高齢者が多い場合、生活スタイルの違いから生活音のトラブルや、コミュニティ形成の難しさが生じることがあります。
同じようなライフスタイルを持つ住民同士であればトラブルは起こりにくいですが、例えば下階に高齢者が住んでいる場合、夜間の足音や生活音が原因でクレームに発展することも考えられます。
特に、小さなお子様と一緒に暮らす家庭では、子どもが走り回ったり飛び跳ねたりする音が下階に響きやすくなるため、注意が必要です。
また、マンションの建て替えや修繕工事に関する話し合いの場でも、世代間の意見の食い違いが問題になることがあります。
高齢者との住民トラブルを防ぐ対策
このような住民層によるトラブルを防ぐための対策として、次の2点が挙げられます。
・購入前に不動産業者へ住民層を確認する
・内覧時に各フロアの様子を自分で確認する
信頼できる不動産業者であれば、購入予定の階や隣室に住んでいる方の年齢層について、可能な範囲で情報提供を受けられます。
また、実際に中古マンションを内覧する際には、複数のフロアを歩いてみることも効果的です。
廊下ですれ違う住民や各階の管理状況を確認することで、自分の生活スタイルに合った環境かどうかを見極められます。
さらに、駐車場の車種や駐輪場の自転車の種類をチェックすることで、どのような世帯が多く住んでいるかを予測する手がかりにもなります。
こうして事前確認することで、中古マンション購入後の住民トラブルリスクを大幅に減らせるでしょう。
④間取りを変更できなかった
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「間取りを変更できなかった」というケースです。
リノベーションを前提に中古マンションを購入したものの、購入後に間取り変更ができないことが判明し、計画していたリノベーションが実現できなかったという事例が見受けられます。
このような事態に陥ると、理想の住まいづくりに制約が生じ、満足度が大きく低下してしまいます。
購入後に間取り変更ができない事態を防ぐ対策
この問題を回避するための対策として、次の2点が挙げられます。
・物件購入からリノベーションまでワンストップで対応できる業者に依頼する
・事前にリノベーションに適した物件構造かどうかを確認する
近年では、物件購入からリノベーションまでを一括でサポートする「ワンストップリノベーション業者」も存在します。
こうした業者に依頼することで、物件選びとリノベーション計画を並行して進められ、希望するリノベーションが可能かどうかを専門家の視点から確認できるため、間取り変更に関する失敗リスクを大幅に減らすことが可能です。
また、購入を検討している中古マンションがリノベーションに適した構造かどうかを、事前に調査しておくことも重要です。
マンションによっては、管理規約によりリフォーム・リノベーションに制限が設けられている場合があります。
建材の指定や間取り変更に対する厳しい規制がある物件では、希望するリノベーションが実施できないこともあります。
そのため、リノベーションを前提に中古マンションを探す場合には、管理規約が過度に厳しくない物件を選ぶことがポイントです。
信頼できる不動産業者と連携し、購入前に希望するリノベーションが可能かどうかを確認するようにしましょう。
⑤売却しにくい物件だった
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「売却しにくい物件だった」というケースです。
購入した中古マンションが資産価値の下がりやすい条件に当てはまっていたため、いざ売却しようとしても、なかなか買い手が見つからず苦労するケースは少なくありません。
資産性を意識した物件選びのポイント
このようなリセールバリューを意識した物件選びのためには、次の4つのポイントを確認することが重要です。
・立地
・治安
・利便性
・管理状態
資産価値が下がりにくいマンションを選ぶには、人気エリアに立地している物件や、駅から徒歩10分以内に位置するなど、利便性の高いマンションを選択することが基本となります。
また、マンション内外の治安も重要な判断材料であり、住みやすさに直結するため、資産価値にも大きく影響を与えます。
さらに、これまで解説してきた通り、「修繕積立金」や「長期修繕計画」といった管理状態もリセールバリューに関わる重要なポイントです。
管理状況が良好な中古マンションを選ぶことで、資産価値の維持が期待でき、売却時の不安を軽減できます。
売却まで見据えて中古マンションを購入する場合、資産価値が高い物件を見つけるのは容易ではありません。
そのため、不動産業者のプロの意見を積極的に取り入れながら、慎重に物件選びを進めましょう。
⑥配管が劣化していた
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「マンションの配管が劣化していた」というケースです。
中古マンションの構造内部に使用されている配管に金属管が採用されていた場合、経年劣化によって赤水や漏水が発生することがあります。
さらに、劣化した配管を原因として室内に虫が発生する事例も見受けられます。
また、見落としがちなポイントとして水圧の問題も挙げられます。
築古マンションやタワーマンションにおいては、水圧が低く、シャワーの水量が不十分だったり、トイレの排水に不具合が生じるなど、住み始めてから困るケースも少なくありません。
このような状況に陥ると、数千万円を支払って購入した中古マンションでも快適な居住が難しくなり、さらに売却も困難になる可能性があります。
購入後の配管劣化リスクへの対策
このリスクを回避するためには、購入前に配管の管理状態を確認することが重要です。
配管の状態を確認する具体的な方法としては、マンションの「長期修繕計画書」と「修繕積立金」の内容を事前に調査することが挙げられます。
長期修繕計画書が適切に作成され、修繕積立金が十分に積み立てられているマンションであれば、大規模修繕工事も計画通りに実施され、ライフラインである配管の劣化リスクを大幅に低減できます。
中古マンション購入後に大規模修繕や配管トラブルで後悔しないためにも、これらの事前確認を徹底しましょう。
⑦騒音に悩まされた
中古マンション購入後に後悔する事例の一つが、「騒音に悩まされた」というケースです。
購入した中古マンションは、周辺環境が比較的穏やかで住みやすそうに見えたものの、実際に住んでみると隣室や上下階からの生活音に悩まされることになったという事例が見受けられます。
マンション周辺の環境が静かな場合、かえって建物内部の生活音が気になりやすくなることがあります。
特に古いマンションでは、サッシの防音性能が低いため、夜間に外部の音や隣室からの音が気になるケースもあります。
騒音問題は、実際に居住してみないと分かりづらく、また感じ方には個人差があるため、トラブルに発展しやすい特徴があります。
騒音トラブルに巻き込まれないための対策
このような騒音トラブルに巻き込まれないための対策として、次のような確認方法が有効です。
・内覧時に隣や上下階の住民をチェックする
・室内で手を叩き、防音性能を確認する
・夜間にも内覧する
内覧時には、可能であればお隣や上下階の住民の様子を確認しておくと安心です。
特に、小さなお子様がいる世帯が上階や隣室に住んでいる場合、足音や生活音が響く可能性が高くなります。
また、セルフチェックとして室内で手を叩いてみる方法もおすすめです。
手を叩いた音が室内にこもるようであれば防音性能が期待できますが、音が響かない場合は、壁を通じて隣室に音が伝わってしまう可能性があるため、注意が必要です。
さらに、可能であれば夜間にも内覧を実施し、夜の時間帯の静かさや生活音の響き方を確認しておくと、より安心して物件選びができるでしょう。
まとめ
本記事では、中古マンション購入後に注意すべきポイントを解説しました。
築古マンションは、比較的手頃な価格帯で購入でき、在庫数も豊富なため、検討対象にする方が増えています。
しかし、築年数が経過している物件では、管理状態や建物構造に問題が生じやすく、購入後にトラブルに悩まされるケースも少なくありません。
そのため、中古マンション購入後に大規模修繕や各種トラブルで後悔しないためには、今回解説した「後悔しやすい特徴7選」を参考に、事前確認を徹底して物件選びを進めることが大切です。
適切な管理状況や将来的な修繕計画を確認し、安心して長く暮らせる中古マンションを選ぶよう心がけましょう！
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