【中古マンション】の価格、今後どうなる？2023年最新版

本編

中古マンション価格の歴史

まずは、中古マンションの価格の歴史について解説していきましょう。先ほども解説したとおり、中古マンションの推移を示している「不動産価格指数」(図1)では、2013年ごろから、マンションの価格が上昇していることがわかります。この図を見て頂くと、異常なくらい上がっている事が一目瞭然ですよね。現在では2013年ごろと比較して、1.8倍以上に価格が上昇していることがわかります。このマンション価格の上昇の背景として考えられる要因には、

・建築資材
・建設費の上昇
・長期的な金融緩和

などがあげられます。他にも東京オリンピックが決まって値上がりするという世論になっていったり、中国をメインとした「爆買い」という理由もあったかと思います。

最近の値上がり理由は、建築資材の高騰ですよね。マンションには多くの建築資材が必要になるのと同時に、建築するための労働力も必要になってきます。こういった建設費用が高騰していることによって、マンションの原価がそもそも上がっているという状況です。また、マイホーム購入には欠かせない住宅ローンの金利水準もマンション価格を変動させる要因になっています。現在は日銀の「金融緩和」によって、住宅ローンの金利は歴史的に見ても超低水準で推移しています。こういった状況によって、マイホームを買うための資金が借りやすくなり、多少物件価格が高くなっても、ローンの金利が低いから、少し多く借りたとしても返済額はそれほど上がらないよね。という事で多くの方々がマイホーム購入されたことによって、じわじわと価格が上昇してきていることも要因の一つとなっています。

そして、2020年からのコロナ禍の影響によって、「おうち時間」が増え、住宅に対する価値観が見直されたことも影響したでしょう。寝るだけのお部屋から、家で過ごす時間も増え、家族にとって居心地のいい空間にしたい、という方は増え、コロナ禍にもかかわらず、中古マンションの価格は右肩上がりで上昇してきました。最近では、円安の影響もあり、日銀も金利を引き上げるのではないかと予想されていましたが、今のところ、長期金利の変動許容幅の引き上げがあったものの、大規模な金融政策はありません。住宅ローン金利は中古マンションの価格帯にも大きな変化をもたらすので、今後の日銀の金融政策については注意が必要です。

中古マンションの価格について、もっと詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
◆【中古マンション】価格下落？2023年に家を買うなら早く買え！
◆【中古マンション】の価格高騰の謎。それ、大損しているかもしれません。。

図1

不動産価格は今後二極化していく

ここまで解説してきたとおり、不動産価格は全体的にみれば、いまだ上昇傾向にありますが、上昇幅は年々小さくなってきており、調整段階に入ってきているのかなと個人的には考えています。また、日本どこでも上昇していたここ10年間とは異なって、これからの不動産価格は、資産価値の高いマンションはこれからも上昇し続ける一方で、利便性が低いマンションや、人気がないエリアのマンションの価格は逆にじりじりと下がっていくような、二極化が発生すると考えられます。これには、日本の少子高齢化や人口減少の問題も絡んできており、人口が集中しやすい都市部エリアのマンションは引き続き需要が高まっていくと予想できますが、人口減少が進んでいく地方エリアでは、購入希望者も少なく、価格帯も上昇していくことは考えづらいです。地方郊外エリアのマンションの売却を検討しているという方であれば、早めの対策を考えるのがおすすめです。

中古マンション価格が上がる理由

ここまでの解説で、中古マンションの市場価格について解説してきましたが、今後、中古マンションの価格が上がる理由についても気になるという方も多いと思います。中古マンションの価格が上がる理由・特徴としてあげられるのが、

・コロナ禍による現金発行により、相対的に価格が上がっている
・金利が当面は低く安定すること

などが考えられます。　まず一つ目の現金発行により、相対的に価格が上がっているというのは、いわゆるインフレ傾向にあるという事になります。コロナ禍によって、手元の現金がなくなってしまい、生活困窮に陥っている方は少なくありません。生活困窮者のために、政府から補助金・給付金を支給したことも記憶に残っている方は多いでしょう。コロナ禍によって、手元の現金が不足している人たちのために、多くの現金を発行すると、物の値段は相対的に上昇、インフレ傾向に向かうと考えられます。つまり、現物資産であるマンションにとっても同じことが考えられますので、コロナ禍以前よりも、価格が上昇しているのは、自然なことだと考えられます。また、先ほども解説した通り、住宅ローンの金利が低いことも、マンション価格上昇の要因の1つに繋がっています。実際に、住宅金融支援機構と民間金融機関とが提供しているフラット35が公表している「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」(図2)を見ても、現在の金利が非常に低いことがわかると思います。

バブル全盛期の住宅ローン金利だと、およそ5％程度であったので、現在の金利水準と比較すると、歴史的に見ても超低金利水準だとわかります。金利が低いと、マンションの価格が高くても、金融機関からの借入金によってマンションを購入できてしまうので、多少価格が高くても購入したいという方は増えると考えられます。実際にアメリカではここ数年不動産価格がものすごく高騰したので、その歯止めの為に、住宅ローンの金利を急に上げたんですね。そうした所、不動産価格の急激な上昇が収まったという事がここ1年の間に起こっています。金利が高くなると不動産価格が落ち着き、金利が低いと不動産価格は上昇するという事になります。

図2

中古マンション価格が下がる理由

ここまで、中古マンションの価格が上昇する理由ばかりを解説してきましたが、ここからは、逆に、価格が下がる理由についても解説していきましょう。中古マンションの価格が下がる理由は、

・物件の在庫が増えてきている
・買取再販物件の増加

が考えられます。まず一つ目の物件の在庫が増えてきている事についてですが、不動産は需給のバランスによって価格が構成されているというシンプルな側面がありますので、売れまくって在庫物件が少なくなれば、どんどん高くなりますし、逆に売る物件の方が多くて世の中に在庫物件が多くなると、今度は価格を下げないと売れないという状況になります。ここ数年は不動産中古物件の在庫が極めて少なかったのですが、現在は中古マンション市場における在庫の数が戻りつつあることで、エリアによっては売りたい人は多いけど、買いたい人が少ないエリアですと、需要と供給のバランスがくずれ、値段が下がってくる事が考えられています。実際に、公益社団法人不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ」(図3)では、首都圏中古マンション在庫件数において、2021年ごろには在庫数が大きく減少し、徐々に戻りつつある状況です。

つまり、昨年や一昨年に物件を一生懸命探してみたけど、なかなか良い物件が見つからなかったので探すのやめた。みたいな方は、今もう一度家探しをしてみると、意外と良い物件が見つかったり、価格が今までよりもエリアによっては下がったりしているという可能性は考えられます。また、今後も中古マンションの在庫数は上昇していくと考えられるので、マンションの価格は全体的には下落していくということも考えられます。全体的にはそうですが、その中でも物件が余りでなくて欲しい人が多い人気のエリアは下がりにくく、売り物件が多くて、欲しい人が少ない郊外のようなエリアは下がっていくという事になります。

また、買取再販物件も中古マンション市場に多く出品されてきているので、前と比較して価格帯が良心的になってきております。買取再販とは、不動産会社が中古マンションを買取、その後不動産会社によって、リフォーム・リノベーションを施し、販売するビジネスモデルです。こういった買取再販を行っている業者は次々に物件を購入して、リフォーム・リノベーションをしていかなければならないため、抱えている在庫を処分し、現金化するためにも、値段を下げて販売するケースも増えてきています。1〜2ヶ月おきに、価格帯を引き下げて、物件を販売しているため、買取再販物件を実施している売主は意外と良心的な価格設定をしている場合も少なくありません。しかしながら、買取再販物件については、通常の中古マンションよりもリフォーム代とそれに伴う企画代・マージンも合わさるので、場合によっては「この物件さすがに高すぎないか？」というお部屋も私は良く見かけます。買取再販物件が適正な価格帯なのかどうかは、適正なリフォーム代金で価格が設定されているのか、周辺物件と比較して価格に妥当性あるかどうかを確認してから購入していかなければなりません。相場感覚については一般の方ですとなかなか把握しづらい所もありますので、信頼できる不動産営業マンの方に中古マンションの周辺事例をしっかり調査して比較してもらうことがおすすめです。

図3

まとめ

いかがでしたでしょうか。「【中古マンション】の価格、今後どうなる？」というテーマで解説してきました。近年中古マンションの価格は右肩上がりで上昇し続けてきましたが、今後は調整局面に入ってくると考えられます。しかしながら、マンション価格はこれからも上昇していくエリアと、人気が無く下がっていくエリアに二極化していく事にもなると思っています。自分が探しているエリアは今後どうなる予想なのかなど、気になることがありましたら、是非ご相談下さい。

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