【中古マンション下落開始!?】2024年後半の価格はこう動きます。【最新版】

本編

エリア別価格推移

まずは、マンションの価格がどのように推移しているのかみていきましょう。東日本不動産流通機構は、2013年から2022年にかけて直近10年の首都圏で成約したマンションの価格が、図1のように右肩上がりに上昇していると公表しました。成約価格が一番低い2013年と、一番高い2022年を比べると1、700万円ほどの差があります。かなり上がっています。これほどの上昇には、日銀が始めた大規模な金融緩和政策や東京オリンピック招致、新型コロナウイルスの流行などが影響していると考えられます。特に、2013年は金融異次元緩和が開始されて住宅ローン金利が下がった年でもあるため、不動産市場が新たな局面に入り、このタイミングから右肩上がりに上昇しています。しかし、同じ首都圏だとしてもエリアによって価格帯や上昇率、価格変動の要因は変わってくるため、ここからは直近10年間のエリア別の価格推移についても見てみましょう。

東京都

まず、東日本不動産流通機構が公表している中古マンションの基本指標［東京都］（図2）のデータによると、次のような価格推移になっています。2022年の成約価格が5、333万円であることから、首都圏全体の2022年のデータと比較すると1、000万円ほど東京都の成約価格が高くなっています。また、2013年と2022年を比較すると10年間で約2、171万円も上がっていることが分かるかと思います。約1.7倍です。これには、東京都の人口増加や再開発などの影響が要因として考えられます。日本全体としては、人口減少が加速していますが、進学や就職、ライフスタイルの変化などをきっかけに東京都へ転入する人数は増えており、まさに一極集中の状態が続いています。人口が増加すると住宅への需要が高まるので、関連して不動産価格も高騰しています。
また、東京都に関しては、インバウンドによる経済効果や東京オリンピック招致の他にも、100年に一度と言われる大規模再開発の真っただ中にあるという点も大きく影響しています。直近では、複合高層ビルである歌舞伎町タワーや日本一の高さを誇る麻布台ヒルズ・森JPタワーがオープンし、今年の夏ごろには渋谷サクラステージが全面開業する予定になっています。　そして、開発はこれから更に進んでいくため、再開発のメインになっているエリアはもちろん、そのようなエリアへのアクセスが良い路線、駅周辺のマンションに関しては更に価格が高騰していくことも考えられます。

神奈川県

次は、神奈川県の価格推移をみてみましょう。東日本不動産流通機構が公表している中古マンションの基本指標［神奈川県］（図3）のデータによると、次のようになっています。2022年の成約価格が3、014万円であることから、首都圏全体のデータと比較すると1、200万円ほど価格が低くなっています。また、2013年と2022年を比較すると10年間で約830万円上がっていることが分かるかと思います。約1.4倍です。東京都ほどの価格上昇はありませんが、特に都心へのアクセスがいい横浜市を中心に直近10年間では価格が上昇しています。また、首都圏の中では、2022年の成約価格が東京都に次いで2番目に高くなっていて、これには都心への利便性が高いことによる地価の高さや、土地の利用用途が多いことが要因として考えられます。
利便性の面に関しては、都心部に近い横浜市や川崎市はもちろんですが、リニア中央新幹線の駅ができる予定がある相模原市も今後利便性が高くなることも想定されています。更に、住宅街も多いですが、海や山などの自然があって観光としての土地の利用用途が多いのも神奈川県の特徴です。観光客が多くなるとその分雇用も必要になり、従業員が暮らすためのマンションやアパートなども需要も増えることも価格上昇の要因として考えられます。横浜市などは特に、観光都市としての側面は元々強かったですが、ここ最近のインバウンドの回復により地域の経済効果も上がるため、主に西区や中区はこれからも価値が上がっていくと考えられます。

千葉県・埼玉県

次に千葉県と埼玉県のデータを見ていきましょう。東日本不動産流通機構が公表している中古マンションの基本指標［千葉県・埼玉県］（図4、5）のデータによると、次のような価格推移になっています。2022年の成約価格が千葉県は2、603万円、埼玉県は2、743万円であることから、首都圏全体のデータと比較すると千葉県が1、670万円、埼玉県が1、530万円ほど価格が低くなっています。先ほどの東京都や神奈川県のデータを振り返っても、首都圏全体の成約価格を上回っているのは東京都だけで、他の3県は大きく下回っていることを踏まえると、いかに東京都が首都圏全体の成約価格を引き上げているかが分かります。また、2013年と2022年を比較すると、10年間で千葉県880万円、埼玉県が約1、070万円あがっており、それぞれ1.5倍と1.6倍です。これは、神奈川県含め、地価上昇の傾向が強い東京都の影響を受けて、東京隣接地域の地価も上昇していることが大きな要因として挙げられます。
それぞれ他の要因としては、千葉県は東京湾アクアラインを経由した都心へのアクセスが良いエリアや、木更津ゲートウェイ・ヴィレッジなどの再開発事業による利便性の向上による住宅需要が高まっていることが考えられます。埼玉県については、2026年度に開通見込みの都心から約40～60kmの地域を環状に連絡する圏央道によるアクセス好転効果や、コロナ禍の影響によるリモートワークの普及で都心20～40km圏内周辺の人口が増加したことによる地価高騰が要因としてあるかなと思います。　これらのように、東京・神奈川・埼玉・千葉では成約金額に違いはあるものの、どの都県も、住宅ローン金利などの社会経済的な要因や各エリアの再開発などに伴う上昇要因から、右肩上がりでマンションの成約価格が上がっています。

左から図1～5

マンション価格の変動要因

それでは、なぜマンションの成約価格がこれほど上昇しているのでしょうか。その要因が何か、気になりますよね。一般的には、

①建築コスト
②金利・経済動向
③基準地価
④人口の増減

以上のようなことが要因として挙げられています。そこでここからは、それぞれが、なぜマンション価格に影響を与えているのかについてみていきましょう。

①建築コスト

マンション価格が変動する要因の1つ目は「建築コスト」です。建築コストは成約価格と同じく、年々上昇しています。上昇しているのは、次のような要因が考えられます。

・円安による建築資材の輸入費の上昇
・石油の供給不安による運送費の上昇
・人手不足による人件費の上昇
・開発できる土地の減少による仕入れ価格の上昇

このように建築コストが上昇する要因が多く揃っており、マンションを建てるために必要な費用が一気に上がってしまっています。建築コストの増加は、新築マンションの販売価格の上昇に直結してしまいます。新築マンションが高くて買えない人が多くなってしまい、中古マンションの購入を検討する人が多くなりました。更には、新築マンションの周辺に建っている中古マンションも新築価格に引っ張られて上昇してしまうということもありました。このような動きが多く発生することで、マンション全体の価格が上がってしまうわけなんですね。

②金利・経済動向

マンション価格が変動する要因の2つ目は「金利・経済動向」です。現在、金融緩和解除の動きはあったものの、未だ住宅ローンは低金利で推移しており、マンションの購入者にとってはいい環境が続いています。金利が低いほど買い手の返済額が減り、住宅ローンが借りやすくなるからですね。買い手が不動産を買いやすい環境ほど、不動産の価格は高くなります。一方、経済動向をみていくと、現在はインフレが起き始めている状況です。総務省の消費者物価指数（図6）をみていくと、2020年を100としたときに、2021年を境にして物価が上昇していることがわかります。不動産は物価に影響を受けるため、物価の上昇にともなって価格が上昇していきます。日本銀行は物価目標を2%としているため、日銀の考え通りのインフレ率となった場合、マンションの価格も2%上がるというわけです。2%の上昇は、5、000万円のマンションが5、100万円になるわけですから、大きな上昇となってしまいます。

③基準地価

マンション価格が変動する要因の3つ目は「基準地価」です。基準地価とは、国土利用計画法にもとづいて、都道府県が7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を判定したものです。財務局が公表している令和5年東京都基準地価格の概要によると、基準地価は上昇傾向にあり、東京都でいうと令和4年348ヵ所で上昇となり、令和5年は351点で上昇しました。しかも、令和5年は上昇率も高く、令和4年の地価と比べて住宅地は3.0%・商業地4.5%・工業地は4.7%と軒並み急上昇しています。マンションには土地の持分がついているため、土地の価格が上がればマンションの価格も上がります。建築費のコスト上昇で建物の価値が上がっていることに加え、土地の価格まで上がってしまっているわけですね。

④人口の増減

マンション価格が変動する要因の4つ目は「人口の増減」です。人口が増加するほど、不動産を購入する人が増えて価格が上昇しますが、人口が減少すれば需要が低下して価格が下がっていきます。不動産の価格が都心部と郊外で、差がつく原因の多くは人口の増減による変動です。東京に関していえば、令和5年4月から令和6年4月までの1年間で69、522人も増えています。先ほども解説しましたが、東京都の成約価格が他の要因もありますが、実際に上昇していることからもマンションの価格は人口にも影響されていることが分かるかなと思います。

図6

2024年後半のマンション価格はどうなる！？

これらのような要因から、マンション価格は上がり相場であると言われ続けてきました。一方で、図7のデータを見てみてください。

これは、東日本不動産流通機構が公表している「首都圏中古マンション㎡単価の推移」になるのですが、首都圏全体では赤色の棒グラフである成約単価が伸びていく中、紫色の棒グラフである在庫単価は価格が下がっており、ここ1年近くは前年比割れが続いている状況です。そして、緑色の新規登録単価も、前年割れする傾向になってきています。つまり、このデータから、売れている物件は高い価格で売れ、残っている物件は価格が下がっていっているということが言えます。良い物件が高く売れていることで成約単価が引き上げられて、全体のトレンドとしてはマンション価格が上昇していると言われていますが、ミクロな視点でデータをみてみると、一概に「上がっている！」とは言えないということですね。　そして、もちろん、物件それぞれの要素を細かく見ていくと、上がっているものと下がっているものの中間である、あまり価格が変わっていない物件というのもあります。　

2024年最初のこちらの動画で「これからのマンション価格は3極化します」という内容をお伝えしましたが、現状、まさにそのような状況が実態として分かりやすく出てきています。そして、2024年後半もこの3極化というのは、継続していくと予想しています。この3極化の要因としては、エリアはもちろんですが、物件の個別要素として駅からの距離や築年数、管理状況、ブランドなど様々なものがあります。たとえば、エリア自体の人気はあまり高くなくても、駅から近い・管理状態がよく設備が充実しているなどのマンションだと、価格が上昇していくというようなものですね。

このように、価格の変動要因としては、エリアだけでなく個別要素の影響も高くなってきているので、物件を探していくときには、マクロな情報や視点だけにとらわれず、その物件自体がどういう物件なのかをしっかり見極めていく必要があります。しかし、このような個別要素を自分たちだけで正確に確認していくのには正直限界がありますので、信頼できる不動産会社に相談して、購入を進めていくことが非常に重要です。

図7

絶対押さえて！今購入して良い理由

しかし、そうは言っても、「今のタイミングで買っていいんだろうか」「もう少し下落するのを待った方がいいのではないか」と悩んでいる方もいるかもしれません。マイホーム購入は一生に一度とも言われていますので、不安になる気持ちもとてもよく分かります。しかし、私不動産ポリスとしては、今のうちに購入することをおすすめします。その理由としては、大きく次の2つです。　

・良い物件は今後も価格が上がっていく可能性が高い
・低金利のうちに利息分を減らせる　

まず、「良い物件は今後も価格が上がっていく可能性が高い」ことについては、先ほども解説しましたが、エリアや個別要素の条件が良い物件というのは継続して需要があるため、今後も価格は下がらずむしろ上がっていく可能性の方が高いです。そのため「もう少し待って様子を見てみよう」と思っている間にさらに価格が上がってしまって、手が届かなくなってしまったという状況になってしまわないように、早めに購入の判断ができると良いと思います。　

次に、「低金利のうちに利息分を減らせる」ことについて解説していきます。2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策から転換を図ったことで、徐々に金利を上げていくのではないかという予想もありますが、現時点では、急激な金利上昇は、すでにローンを借りている人の混乱を招くおそれがあるため、急激な金利上昇は発生していません。そのため、現時点ではまだ低金利が続いていますので、今のうちに借入をして、返済額のうち利息の割合が高い最初の段階を低金利で返済していけると良いと思います。

このような理由から、今のうちに購入しておくことをポリスとしてはおすすめしていますが、一方で、購入のタイミングは人それぞれです。ライフプランなどを考えたときに、いまマイホームを購入したいという強い理由があるならば、今購入を進めて問題ありません。しかし良くないのは、購入したい理由、目的が明確でなかったり、それによって優先順位がわからなくなり、色んな情報に惑わされたり、焦って購入してしまうことです。そのため、自分がマンションを購入したい理由の整理はしっかり行うようにしてください。マンションは価格があがっていく物件、変わらない物件、下がっていく物件がありますが、前提として、基本的に建物は築年数を経れば価値が下がっても仕方がないものです。しかし10年なら10年、そのマンションで自分たちがその家で暮らす時間の価値を買ったとも考えられるわけです。マンションは資産だ！という側面も確かにありますが、住宅購入は価格があがることだけを期待してするものでもないのかな、と思っています。もちろん、出口は考えておいた方が良いのでどんなマンションでも何でもOKというわけではないですが、是非、ご自身の幸福度の高い暮らしを手に入れられるようにして欲しいと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション下落開始!?】2024年後半の価格はこう動きます。【最新版】」というテーマで解説してきました。今年の3月にゼロ金利が解除されたことから「金利が上昇して不動産価格は下落するのでは！？」とも言われていますが、現時点でのデータをみてみると、2024年の最初に予想した3極化が実態として分かりやすく出てきている状況です。そしてその要因としては、エリアはもちろんですが、物件の個別要素が強くなってきているので、信頼できる不動産会社と一緒に、マクロな情報や視点だけにとらわれず、その物件自体がどういう物件なのかをしっかり見極めていけるようにしましょう。

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