＃ 不動産購入
2021.11.192021.11.19

マイホームをお得に買う　再建築不可物件が建て替え可能に！？【お宝物件研究】

はじめに

「再建築不可」の物件、マイホームや土地を探すとき、検討からはずしていませんか？　いくら割安な物件でも、建替えできないのはちょっと・・・と思われるかもしれません。でも「再建築不可物件」がもし「再建築可能」になったら？　これはとてもお得なお宝物件ですよね。「再建築不可物件」が建替可能になる仕組みを理解して、マイホーム購入の候補にしてみてはいかがでしょうか。

本編

再建築不可物件　３つのパターン

建築不可物件の基本的なメリットデメリットは以前の動画でパトロールさせて頂きました。建築基準法で定める接道義務を満たしていないから建て直しが出来ないっていう事でしたよね。具体的にはこんなパターンになります。

1つ目が旗竿地で道路に２ｍ接していないケース。

2つ目が道路と敷地の間に他人の道路ではない土地が入っていて、接道していないケース。

３つ目がそもそも道路に見えるけど建築基準法上は道路には認定されない通路に面しているケース。

再建築不可のケースはだいたいこの3パターンになります。

再建築不可物件　３つのパターン

建築基準法４３条但し書き申請を利用しよう

このような再建築不可物件は、建築確認が通らないのですが、裏技として各行政庁の建築審査会という所に建築基準法43条但し書きの申請をして、建築審査会の許可が得られれば、建築確認が下りて建て替えが可能になるケースがあります。特に、この③のケースは建築審査会の許可が結構な確率でおります。

再建築不可の理屈を理解しよう

理屈としては、そもそも何故建て替えが出来ないかというと、間口が狭かったり、道路に接道していなければ、救急車や消防車が入れなかったり、火災の時に通路が狭ければ脱出できない可能性があるので、生命に危険を及ぼす。そういう土地で建て替えを認める事は出来ないっていう理屈なので、それを逆手に取って、確かに建築基準法に定める接道要件は満たしていないけれど、同じような立地条件で緊急車両が入れたりするので、建築許可を下ろしても生命に危険を及ぼす事は無いよね！といった理屈なんです。

不動産業者の経験と知識、力量が大事！

ただ再建築不可物件が本当に再建築不可なのか、43条但し書きで再建築可能なのかは、役所の建築審査会にヒアリングをしなければ分かりませんので、ちょっと経験値や知識が必要なんですね。なので、調べないと分からないんです。

不動産業者さんの力量によって、物件調査力が低い営業担当だと、本当は建築審査会に聞けば建て替え可能だったりするのに、再建築不可で売りに出ていたりするケースがごくまれにあるんです。これ、お宝ですよね。

再建築可能にする裏技！隣から土地を買う！？

また、パターン①の場合、間口が２ｍに満たない場合でも、足りない数センチをお隣さんから買ったり、借地で借りたりして建築確認が下りる場合もあります。

これも、周辺相場で5000万円の物件ですが、再建築不可なので半額の2500万円で買って、お隣さんから間口が足りない部分3センチ分だけを10m分、0.3㎡を300万円とかで買えれば、周辺相場5000万円の土地を、2800万円で買えているようなものなので、成功すればかなり良いお買い物になると思います。0.3㎡を300万円だと、坪1000万円ですからね。お隣さんも売ってくれる場合が結構あると思いますよ。

以上のようなことを理解すれば、再建築不可の物件、検討にいれてみても？と思われるかもしれませんね。

お得な物件探し応援しています。

まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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