【プロが解説】中古マンションリノベーション業者の選び方！工事別の費用相場を完全解説

本編

【設備別】中古マンションのリノベーション費用相場

リノベーション全体の相場感を掴むためには、まず工事内容別の費用相場を理解しておく必要があります。
多くの方が工事するような場所は、選ぶものによって価格を調整できるため、相場を把握しておくことで、自分たちにとって理想のリノベーションを実現するにあたって必要になる費用の全体像が見えてきます。
リノベーションの全体像が見えれば、その予算から逆算して物件購入にいくら当てられるかという金額もある程度正確に把握できます。
リノベーション後に月々の支払いが厳しくならないように、事前にリノベーション費用から逆算してしっかり確認をして対策をしておきましょう。

キッチン

キッチンは設置する設備のグレードによって費用が大きく変わります。
一般の新築マンションクラスのキッチンであれば、90万円～100万円程度が目安です。
グレードの高いものだと150万円や200万円、それ以上かかるものもあります。
また、食洗機などのオプションや、キッチンの位置変更工事を追加した場合には、費用が高くなる傾向にあります。
なお、壁付けのキッチンを対面式に変える場合は、連動してフローリングや壁の工事、配管の変更なども必要になるため、費用が増えることは想定しておきましょう。

洗面台

洗面化粧台も、キッチンと同様にグレードによって相場感が異なります。
キッチンに比べると設備自体が小さい傾向にあるため、賃貸に使われているようなグレードであれば、工事費込みで15万円から20万円程度で施工可能です。
洗面台を設置するにあたり、クロスやクッションフロア、床の交換が連動して必要になる場合は、合わせて25万円から35万円程度かかるケースもあります。
グレードが高いものになると、飲食店にあるようなおしゃれなものは100万円程度かかる場合もあります。

トイレ

トイレも設備によって費用が変わりますが、キッチンと比べると安い費用で施工ができます。
一般的なトイレの場合は、工事費込みで15万円程度です。
タンクレストイレや節水タイプなど、設備の価格が高いものでも50万円前後までが目安です。
一般的なグレードのトイレ交換と一緒に、フローリングや壁クロスを変更すると、40万円程度かかる可能性があります。

お風呂

ユニットバスは、グレード・施工範囲の幅が広く、相場にはかなり開きがあります。

一般的なユニットバスを設置する場合でも、既存の壁を壊す必要がある場合には100万円前後かかることもあります。
また、レインシャワー付きのバスやジェットバスなど、グレードが高くなれば費用は一気に上がります。
ユニットバス単体で100万円から200万円程度かかるものもあるため、注意が必要です。

床材の張り替え

床材の張り替え費用は、専有面積の広さによって異なりますが、目安は100万円程度です。
例えば、フローリング材の張り替えは1㎡あたり1万円から2万円程度になるため、70㎡程度の部屋であれば70万円〜140万円程度が相場です。
費用は使用する床材によって変わってきます。
無垢材のフローリングは単価が高くなりますが、カーペットやクッションフロアにすると安くなります。
また、床材はマンションによって一定の防音性能があるものや、使用できないものが管理規約で定められている場合があるため、注意が必要です。
検討している床材がそのマンションで使用可能かどうか、事前に不動産会社に確認をしておきましょう。
また、床材と一緒に幅木の交換も必須になりますので、その点にも注意が必要です。

クロスの張り替え

クロスの張り替えも、床材と同様に専有面積により異なります。
1㎡あたり1,300円〜2,000円程度が目安になります。
壁と天井を張り替えする必要があるため、専有面積の4倍程度の壁紙が必要になります。
70㎡であれば、36万4,000円〜56万円程度で実施が可能です。
クロスには、Aランク、AAランクなど金額によってランク付けがされていますが、
床材と比べるとグレードによる金額差は出にくく、専有面積の広さによって金額が決まりやすい工事です。
ただし、珪藻土クロスや和紙クロスなど高いものもあるため、ビニールクロス以外を希望する場合には、予算を1.5倍程度見込んでおくことをおすすめします。

建具の交換

建具とは、開口部に取り付けられた開閉できる仕切りのことで、具体的にはドアや窓などが該当します。
例えば、ドアを1枚交換すると大体10万円程度です。
クローゼットの扉のように複数枚が連なっている場合は、1セットあたり30万円程度かかる場合もあります。
建具のデザインは空間全体に与える影響が大きく、安さ重視でフローリングやクロスと質感が合わないものを選んでしまうと、かなり浮いて見えることがあるため、プランナーとしっかり相談しながら選ぶことが大切です。
また、グレードの高い建具は約30万円するものもあります。
高いデザイン性を担保しながらも防音機能が備わっているものもあるため、水回りのスペースや趣味の部屋、音楽を楽しむ部屋などには、そういった高いものを取り入れることも検討してみましょう。

【工事方法別】中古マンションのリノベーション費用相場

フルリノベーションの場合

フルリノベーションは、既存の間取りを生かして住宅を改修する工事です。
間取りはそのままに、水回りやキッチンなどを総入れ替えするイメージです。
工事の規模が大きくなるため、70㎡程度の広さのマンションの場合、一般的なグレードのものを使用しても工事費は800万円程度かかります。
今まで紹介した各設備の工事は基本的に全て施工できますが、この金額で収める場合には、間取りの変更ができない点に注意が必要です。

スケルトンリノベーションの場合

スケルトンリノベーションは、建物の躯体、つまり構造上壊せない壁や天井だけを残して、内装の設備や配管などを全て1から刷新することのできる大規模な改修工事です。
築40年以上経過していてもまだ配管を変更していないマンションは、錆びて赤水や水漏れ、詰まりの原因となるような鉄管を使用している可能性があります。
こだわりの空間を実現するだけではなく、このような見えない部分も一緒に刷新できるのが、スケルトンリノベーションの魅力です。
フルリノベーションよりも自由な設計ができ、間取りの変更が可能になるのが特徴です。
スケルトンリノベーションの費用は、専有面積や間取りに大きく影響されます。
70㎡の3LDKでスケルトンリノベーションした場合は、900万円〜1,200万円程度が目安です。
1㎡あたり13万円〜17万円程度が相場と言えます。
もちろん、専有面積が広くなるほど、グレードの高い設備を設置するほど、価格はさらに高くなります。
自由度が高く、こだわりの間取りを実現できるため、リノベーションを検討する場合は、スケルトンが必要なのかどうか、予算的に合うか検討してみましょう。
ただし、相場はあくまでも平均値です。
1,000万円程度というのは、一般的なマンションの広さに一般的な設備を設置した場合の金額であり、あくまでも目安です。
設備をよりグレードの高いものを設置したり、100㎡を超えるような広さのリノベーションをする場合には、相場よりも当然高い費用がかかります。
リフォームをお願いするプランナーと一緒に、物件の現地調査をしっかり行って見積もりをもらうようにしておきましょう。

中古マンションのリノベーション業者の選び方

続いて、リノベーション業者の見極め方について解説します。
リノベーションで後悔しないために、業者に依頼する前には下記2つのポイントを確認するようにするのがおススメです。

●マージンが抜かれすぎる構造になっていないこと
●何を強みとしている会社なのか（例：価格、スピード、クオリティ例）

1つ目の「マージンが抜かれすぎる構造になっていないこと」について解説します。
リノベーションのクオリティに大きく影響を与えるのは、大工への報酬です。
大工が下請けや孫請けになっていると、間に入る会社に紹介料としてお金がマージンで抜かれてしまい、最終的に現場で作業する大工への報酬が減ってしまいます。
その結果、経験が長くて腕の良い職人に依頼することができなかったり、少ない報酬でできる範囲の施工になってしまい、工事全体のクオリティが下がってしまうことが考えられます。

そのため、この下請け、孫請けが多い構造になっている業者は避けることをおすすめします。
実際、多くの会社は、現場監督や大工を下請け、孫請けといった形で依頼していることが多いです。
一方で、一部のリノベーション会社はワンストップサービスを提供しています。
そのような会社は、プランナーや現場監督、大工が同じ会社に所属していることが多く、無駄な中間マージンや紹介料が上乗せされることはほとんどありません。
また、自社で営業から設計、施工まで一貫してサービスを提供できるため、連絡不足による施工ミスを防ぐことができたり、実現したいイメージを精度高く施工に反映させることができます。
万が一、施工不良があっても、スピード感のある対応が可能です。

リノベーションでの見積もりの見方

見積もりをもらった際は、工事の内容が具体的かつ詳細に書かれているかどうかを確認するようにしましょう。
見積もり書の書き方について、業界で決まっている項目はありません。
会社それぞれが独自に作成しているため、内容の緻密さも会社によってバラバラです。
中には、概算でざっくりの金額しか出さない、「一式」のような表記だけの会社もあります。
「なぜこの費用がかかるのか」丁寧に書いている会社は、何のお金が使われているのか明確なため、信頼できます。
見積もりの内容を確認して、解体の内容や取り付け施工の内容、工事の詳細まで、それぞれに何にいくらかかるのか、しっかり記載されているかどうかを確認するようにしましょう。
万が一、「一式」や「建築一式」のようにしか書かれていない場合には、掘り下げをして、具体的に聞くことが重要です。
具体的な返答が得られない業者は、多く乗せている可能性も否めないため、慎重に判断するようにしましょう。

【リノベで活用できる】リフォームローンとは

一般的なリフォームローンは、金利が2%～4%と高く、返済期間も短いため、月々の返済額が高くなってしまう傾向にあります。
物件購入時の住宅ローンの返済がすでにある場合は、それに加えてリフォームローンも追加して返済していく必要があります。
しかし、大規模なリフォームの場合は、物件購入代金と併せてリフォーム資金を住宅ローンに含むことができる場合があります。
ただし、組み込むためには一定の条件を満たす必要があります。
例えば、原則として住宅購入を伴う場合のみ住宅ローンが適用できるため、すでに所有している物件のリフォームや、相続した物件のリフォームは対象外です。
また、住宅ローン審査が物件価格とリノベーション費用の合計額で行われるため、費用が高額になると、審査も厳しくなる可能性があります。
しかし、住宅ローンなら数千万円という多額のお金を借りられ、金利が低く返済期間も長いため、月々の返済額を抑えられます。
住宅購入時に物件本体ローンと合わせてリノベーションもする場合には、住宅ローンとして一緒に組むこともおすすめです。

リノベーションで使用できる減税制度

リノベーションで使用することができる減税制度について解説します。
工事内容によっては、所得税や固定資産税、登録免許税などの減税が受けられます。
住宅ローンを借りてリノベーションを行った場合は、年末時点の住宅ローン残高に0.7%をかけた金額が所得税などから控除される「住宅ローン控除」を活用することができます。
他にも、住宅ローンを利用していなくても、特定の要件を満たすリフォームを行った場合に、かかった費用の10%を所得税から控除できる制度もあります。

この減税の対象になる工事は、次のような6つのパターンがあります。

●耐震リフォーム
●バリアフリーリフォーム
●省エネリフォーム
●同居対応リフォーム
●長期優良住宅化のリフォーム
●子育て対応リフォーム

リノベーションの費用は高くなりがちなため、これらの減税制度を活用できるのであれば、少しでも活用して手元に残る資金を増やせるようにしたいところです。
ただし、減税制度を活用するにはいくつかの条件があるため、依頼するリノベーション会社に対して、どのような工事をいつまでに行えばいいのかを確認し、条件を満たしているかどうかを事前にしっかりと確認するようにしましょう。