マンション購入の注意点まとめ｜避けたほうがよい中古マンションと購入前のチェックポイントを徹底解説

本編

中古マンション購入で注意したい物件の特徴

管理費・修繕積立金の滞納や今後の負担増リスク

マンションを適切に維持・管理するためには、管理費や修繕積立金の徴収が欠かせません。
これらの資金は、共用部分の管理や定期的な大規模修繕工事に充てられています。

しかし、管理費や修繕積立金が計画どおりに積み立てられておらず、滞納額が100万円以上に達しているマンションでは、共用部分の管理不全や大規模修繕工事が実施できない事態に陥る可能性があります。

このような高額滞納は、管理組合が十分に機能していないことを示す一つの目安ともいえます。

管理費は、エントランスや廊下、階段の管理、エレベーターの清掃や設備点検、管理人の人件費など、日常的な維持管理に使われます。滞納が続くと管理の質が低下し、清掃が行き届かない状態が続いたり、エレベーターの故障対応が遅れたりする問題が生じます。

一方、修繕積立金は、約12年に一度行われる外壁や屋上などの大規模修繕工事のために積み立てられる資金です。積立金が不足すると、工事が予定どおり実施できず、建物の劣化が進行し、雨漏りやひび割れが発生するほか、資産価値の低下につながる可能性が高まります。

さらに深刻なのは、滞納が多いマンションでは管理組合が正常に機能していないケースが多い点です。

管理組合は、管理費や修繕積立金の管理、修繕計画の策定、住民間トラブルへの対応など、マンションの運営を担う重要な組織です。管理組合が機能していない場合、修繕計画が適切に立てられず、住民間のトラブルやセキュリティ面の問題が放置されるリスクが高まります。

このような理由から、管理費・修繕積立金の滞納額が100万円以上あるマンションは、住環境や資産価値が低下する可能性が高いため、マンション購入時の重要な注意点として慎重に確認する必要があるといえるでしょう。

旧耐震基準のマンション

不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年のまとめ」によると、2024年の東京23区の新築マンション供給戸数は、前年比30.5％減の8,275戸と公表されています。

（参考）首都圏新築分場マンション市場動向2024年のまとめ

このように、首都圏では開発可能な土地が限られており、立地条件の良いエリアほど築年数の古いマンションが多くなっています。そのため、旧耐震基準のマンションを検討している方もいるでしょう。

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認が適用されていた耐震基準を指します。
旧耐震基準のマンションには、将来的に買い手がつきにくい点や、耐震性に対する不安を感じやすい点といったデメリットがあります。

また、旧耐震基準の物件は、金融機関によって住宅ローンの融資が制限されている場合が多く、取り扱う銀行自体が少ない傾向にあります。

融資を受けられる場合でも、審査が厳しく、金利が高くなるケースがあります。その結果、購入時だけでなく、将来売却する際にも買い手が限られ、相場より低い価格での売却となる可能性があります。

耐震性については、旧耐震基準が震度5程度の地震で倒壊しないことを想定しているのに対し、新耐震基準は震度6強から7程度でも倒壊しない水準とされています。

過去の地震被害データでは、旧耐震と新耐震の差が大きくなかったとされる事例もあります。

ただし、旧耐震基準のマンションに対して地震時の安全性に強い不安を感じる場合は、マンション購入の注意点として、旧耐震基準の物件は避ける判断も必要でしょう。

駅から遠いマンション

不動産広告の表示規約では、80mを徒歩1分として計算することが定められています。
そのため、徒歩15分と表記されている場合、駅までの距離は単純計算で約1,200mとなります。

一般的な歩行速度は時速3.5km程度とされており、1,200mを歩くには約20分かかります。さらに、信号待ちや坂道などによる影響で、広告表記よりも1〜2分以上多く時間を要するケースもあります。このことから、駅から徒歩15分以上のマンションは、実際の利便性が低くなりやすいといえます。

また、スーパーや公共施設は駅周辺に集中していることが多く、駅から離れた立地では生活のしやすさの面でも不利になる傾向があります。

マンション購入では利便性を重視する人が多いため、駅から遠い物件は敬遠されやすく、需要が低下しやすい点にも注意が必要です。

需要が低い物件は、将来売却する際に買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
そのため、マンション購入の注意点として、特に資産性を重視する場合は、駅から徒歩15分以上のマンションは避けることが無難といえるでしょう。

定期借地権付きマンション

定期借地権とは、地主から期限付きで土地を借り、その土地に建てられた建物のみを所有する権利のことです。

定期借地権付きマンションは、土地を購入せずに建築されるため、土地の仕入れ代が販売価格に反映されず、一般的なマンションより1割以上安く購入できるケースが多い点が特徴です。

一方、契約期間が満了すると、マンションは解体され、更地にしたうえで地主へ返還することが法律で定められています。返還時に立退料などが支払われることはありません。そのため、居住期間中は資産として扱えますが、最終的にはマイホームを手放す必要があります。

また、毎月のランニングコストとして、住宅ローンの返済に加え、地代（借地料）が発生する点にも注意が必要です。

さらに、売却を検討する場合、契約期間の残存年数が少なくなるにつれて買い手が見つかりにくくなり、資産価値が急落する可能性があります。

このような理由から、終の棲家や資産性を重視する場合は、マンション購入の注意点として定期借地権付きマンションは慎重な検討が求められるといえるでしょう。

自主管理のマンション

マンションの管理形態には、管理会社に業務を委託する委託管理と、住人のみで管理する自主管理があります。マンション管理には、共用部分の清掃・修繕・点検といった建物維持管理のほか、管理費の徴収、会計や出納、管理規約の制定、理事会や総会の運営など、多くの業務が含まれます。

これらが適切に行われることで、資産価値や住環境が維持されます。

自主管理では、これらの煩雑な業務を住人だけで担う必要があります。
一見すると住民主体の管理は良いように見えます。しかし、仕事や家事で忙しい一般の住人が、専門的な知識を要する管理業務を継続的に行うことは容易ではありません。

その結果、管理経験のある特定の住人に業務が集中したり、同じ人が長期間役職を務めることで不正が発生したりするなど、管理体制が不健全になる可能性があります。

実際に、東京都世田谷区のマンションでは、平成6年から平成19年にかけて、会計担当者が管理費や修繕積立金を横領し、裁判に発展した事例もあります。

このように、自主管理のマンションでは、管理が適切に行われず、修繕工事の遅れや管理費・修繕積立金の滞納が進み、建物の質や資産価値が低下するリスクがあります。

以上の点から、マンション購入の注意点として、住人のみで管理する自主管理マンションは慎重に判断する必要があるといえるでしょう。

総戸数少ない小規模マンション

総戸数30戸以下の小規模マンションは、1住戸あたりの管理費や修繕積立金が高額になりやすい点に注意が必要です。また、管理組合の運営が不安定になりやすいことから、慎重な判断が求められます。

マンションでは、住人が管理費や修繕積立金を積み立てて維持管理しますが、総戸数が少ないと1戸あたりの負担割合が大きくなります。そのため、1人でも滞納者が出ると滞納率が大きく上昇し、計画どおりに修繕が進まず、建物の劣化が進行しやすくなります。その結果、マンション全体の資産価値が下落する可能性があります。

さらに、近年は建築資材の価格上昇により、管理費や修繕積立金が高騰する傾向にあります。
小規模マンションは、この影響を受けやすい点にも注意が必要です。

また、管理組合の役員や理事を限られた人数の中から選任しなければならず、なり手不足によって運営が不安定になることがあります。その結果、共用部分の管理が行き届かず、住民の意見が反映されにくくなり、トラブルが発生しやすくなる傾向があります。

このように、総戸数30戸以下の小規模マンションは、ランニングコスト、住環境、資産性の面でリスクがあるため、マンション購入の注意点として十分に検討する必要があるといえるでしょう。

事務所利用が可能なマンション

事務所使用可能のマンションとは、登記簿上に「共同住宅・事務所」と併記され、住居としてだけでなく事務所としての利用も認められている物件です。

マンションの一室が事務所として使用されると、不特定多数の人が建物内に出入りすることになり、犯罪リスクや騒音、入居者間のトラブルが発生する可能性が高まります。警視庁の「住まいる防犯110番」によると、共同住宅における侵入犯罪の侵入口は表出口が最も多く、約6割を占めているとされています。

（参考）住まいる防犯110番

事務所使用が可能なマンションでは、建物内に出入りする人を把握しにくく、表から侵入されるケースも想定されます。また、飲食店が入居している場合には、ゴミの臭いや害虫の発生などにより、快適な住環境が損なわれるおそれがあります。

このような理由から、マンション購入の注意点として、事務所使用可能のマンションは慎重に検討する必要があるといえるでしょう。

投資用（賃貸比率が高い）マンション

投資用（賃貸比率が高い）マンションとは、住戸の多くが賃貸として利用されており、実需（自己居住）目的の所有者が少ないマンションを指します。

このようなマンションでは、区分所有者の多くが投資目的で保有しているため、管理や修繕に対する意識が低くなりやすい点に注意が必要です。

例えば、修繕積立金の値上げや大規模修繕工事の実施に対して、賃貸オーナーが消極的になり、必要な修繕が先送りされるケースがあります。

また、賃貸住戸が多いマンションでは、入居者の入れ替わりが激しく、住民同士のコミュニティが形成されにくい傾向があります。その結果、共用部分の使い方が乱れたり、騒音やゴミ出しなどの生活トラブルが発生しやすくなる点もデメリットです。

さらに、投資用マンションは「住み替え需要」よりも「利回り」が重視されるため、市況悪化時には一気に売却が難しくなり、資産価値が下落しやすい傾向があります。

このような理由から、長く安心して住むことや将来の資産性を重視する場合は、投資用住戸の比率が高いマンションは、マンション購入の注意点として慎重に判断する必要があるといえるでしょう。

高層・タワー型のマンション

高層・タワー型マンションは、眺望や共用施設の充実といった魅力がある一方で、管理費や修繕積立金が高額になりやすい点に注意が必要です。

エレベーターや機械設備が多く、将来的な大規模修繕費用もかさみやすいため、購入時だけでなく長期的な維持費まで含めた検討が重要です。

また、災害時のエレベーター停止や、将来的な建替えの難しさなどもデメリットとして挙げられます。
見た目や利便性だけで判断せず、ランニングコストと将来リスクを踏まえて検討することが大切です。

資産価値が下がりやすい立地・市場性の弱いマンション

マンションの資産価値は、築年数だけでなく立地や市場性に大きく左右されます。
最寄り駅から遠い、周辺に生活利便施設が少ない、再開発や人口流入が見込めないエリアなどは、将来的に需要が落ち込みやすい傾向があります。

また、総戸数が極端に少ないマンションや、特殊な間取りの住戸は流通性が低く、売却時に価格が下がりやすくなります。購入時には「将来売れるか」という視点で、市場性を冷静に見極めることが重要です。

敷地権・権利関係が複雑なマンション

マンションの中には、敷地権が共有でないものや、借地権・定期借地権付きなど、権利関係が複雑な物件もあります。これらは、住宅ローン審査が厳しくなったり、金融機関が限定されたりするケースがあるため注意が必要です。

また、将来的な売却や相続の際に、手続きが煩雑になったり、買い手が付きにくくなったりする可能性もあります。

マンション購入時は、価格の安さだけで判断せず、権利関係のシンプルさも重要なチェックポイントとして確認しましょう。

中古マンション購入前に確認すべき重要ポイント

災害リスク（ハザードマップ・地盤・液状化など）

マンション購入の注意点として、災害リスクの確認は欠かせません。

地震だけでなく、洪水・浸水・土砂災害などのリスクは立地によって大きく異なります。ハザードマップを活用し、物件がどのような災害リスクを抱えているかを事前に把握することが重要です。

初期費用・資金計画（頭金・諸費用の内訳）

マンション購入では、物件価格だけでなく、初期費用や諸費用を含めた総予算を把握することが重要な注意点です。住宅ローン返済に加え、頭金や各種手数料を含めた資金計画を立てておかないと、購入後に家計を圧迫する可能性があります。

諸費用の具体例：手付金／印紙税／仲介手数料／固定資産税
マンション購入の注意点として、物件価格以外にかかる諸費用の把握は欠かせません。

主な諸費用には、売買契約時に支払う手付金、売買契約書に貼付する印紙税、不動産会社へ支払う仲介手数料、引き渡し時に清算する固定資産税などがあります。

これらの諸費用は、購入価格とは別に現金での支払いが必要となるケースが多く、事前に総額を把握しておかないと資金計画に影響します。

マンション購入では、物件価格だけで判断せず、諸費用を含めた総予算を確認することが重要な注意点です。

市場価格を知る（価格の根拠・相場との乖離）

マンション購入の注意点として、購入価格が周辺相場とかけ離れていないかの確認が必要です。
相場より高い価格で購入すると、将来売却する際に不利になる可能性があります。

近隣の成約事例などを確認し、適正価格かどうかを見極めましょう。

将来の資産価値を左右する立地・管理状態

立地条件や管理状態は、マンションの資産価値を左右する重要な要素です。

交通利便性や周辺環境に加え、共用部の管理状況や修繕の実施状況を確認することが、マンション購入の注意点として重要です。

管理組合の運営状況・長期修繕計画の実態

マンション購入の注意点として、管理組合の運営状況と長期修繕計画の実態は確認すべき項目です。
管理組合が適切に機能していないマンションでは、管理費や修繕積立金の徴収・管理が不十分となり、計画どおりに修繕が実施されない可能性があります。

長期修繕計画は、将来の大規模修繕を見据えた重要な資料であり、計画内容や積立金額が現実的かどうかを確認することが重要です。

計画が形骸化していたり、見直しが行われていなかったりする場合、将来的に一時金の徴収や修繕の先送りが発生するリスクがあります。マンション購入では、管理組合の運営状況と長期修繕計画をセットで確認することが重要な注意点です。

共用部・設備・住環境を内見時に確認

内見時には室内だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部や周辺環境も確認しましょう。管理状態や住民の利用状況は、実際の住み心地を判断する重要な材料となり、マンション購入の注意点として欠かせません。

不動産会社・担当者選びも重要な注意点

マンション購入の注意点として、物件選びだけでなく、不動産会社や担当者の対応も重要です。
物件のデメリットやリスクを説明してくれるかどうかを確認し、信頼できる担当者かを見極める必要があります。

マンション購入で後悔しないためのチェックリスト（早見表）

マンション購入では、物件そのものだけでなく、住宅ローンや将来の資産価値まで含めた総合的な判断が重要です。

以下のチェックリストを使い、購入前に一つずつ確認しましょう。