定期借地権マンションとは？仕組み・総コスト・注意点やリスクを徹底解説

本編

定期借地権マンションとは｜基本の仕組みと特徴

定期借地権の基本（契約期間・更地返還とは）

定期借地権マンションとは、一定期間に限って土地を借り、その上に建てられたマンションのことです。

定期借地権の契約期間は一般的に50年以上と定められており、期間満了後は契約更新ができず、建物を解体して土地を更地で地主に返還することが前提となっています。

所有権付きマンションのように永続的に住み続けられる権利ではないため、「いつまで住めるのか」を明確に理解したうえで検討することが重要です。

定期借地権マンションの具体的な契約パターン（一般・建物譲渡特約など）

定期借地権マンションで主に採用されているのは、一般定期借地権です。

一般定期借地権は、契約期間満了で借地関係が終了し、原則として建物を解体して土地を返還することが前提の借地権です。更新ができないことが契約上明確なため、期間の経過とともに資産価値が下がりやすい点は理解しておく必要があります。

このほかに、建物譲渡特約付き借地権という方式もありますが、契約終了時に建物を地主が買い取る前提となるため、居住用の定期借地権マンションでは採用例は多くありません。

購入時は、どの契約パターンに該当するかを確認しましょう。

土地所有権付きマンションとの決定的な違い

定期借地権マンションと土地所有権付きマンションの最大の違いは、土地を所有しているかどうかです。所有権付きマンションでは土地の持分を取得するため、建物が古くなっても土地の価値が残ります。

一方、定期借地権マンションは土地を借りているだけのため、契約期間の経過とともに資産価値が下がり、最終的にはゼロに近づくという特徴があります。

価格の安さだけでなく、将来の資産性や売却可能性まで含めて比較することが重要です。

定期借地権マンションの費用構造

初期費用としてかかるもの（敷金・権利金・前払い地代）

定期借地権マンションでは、一般的なマンション購入に加えて、借地権特有の初期費用がかかる場合があります。代表的なものが、敷金（保証金）、権利金、前払い地代です。

これらは土地を借りるための対価であり、物件価格とは別に支払うケースも多いため、初期費用が想定より高くなる原因になります。定期借地権マンションを検討する際は、初期費用の内訳を確認しましょう。

ランニングコスト（地代・解体準備金・修繕積立金）

定期借地権マンションでは、毎月のランニングコストとして地代・解体準備金・管理費・修繕積立金が発生します。特に地代と解体準備金は、所有権付きマンションにはない費用です。

これらの支払いは契約期間中ずっと続くため、購入価格が安くても長期的な負担が重くなるケースがあります。定期借地権マンションでは、月々の支払い総額で無理のない資金計画を立てることが重要です。

住宅ローン控除との関係と節税面の注意点

定期借地権マンションでも、条件を満たせば住宅ローン控除は利用可能です。ただし、住宅ローン控除には物件や借入、居住などの要件があるため、適用可否は事前に確認が必要です。

また、一般的に権利金や地代などは控除対象外になりやすく、借入額の全てが控除計算に乗らない可能性もあります。

そのため、住宅ローン控除を前提に資金計画を立てている場合、定期借地権マンションでは控除額が想定より少なくなる可能性があります。

節税効果も含めて、所有権付きマンションとの比較を行うことが大切です。

定期借地権マンションのメリット

定期借地権を設定した土地に建てられた建物が「定期借地権マンション」です。
これらのマンションは、契約期間終了後に建物を解体し、土地を明け渡す必要があります。

「いずれ解体が必要な建物にメリットがあるのか？」と疑問に感じる方もいるかもしれません。
そこで、定期借地権マンションのメリットを解説していきます。

価格面でのメリット（建物価格が割安なケース）

定期借地権マンションは、土地を所有しない分、建物価格が割安に設定されるケースが多いのが特徴です。所有権付きマンションと比べると、同じ立地・広さでも購入価格が抑えられ、初期費用を低くできる可能性があります。

特に、都心や駅近など本来は価格が高くなりやすいエリアでも、定期借地権マンションであれば現実的な価格帯で購入できる点は大きなメリットです。

税金面のメリット（建物分の固定資産税軽減など）

定期借地権マンションでは、土地を所有していないため土地部分の固定資産税・都市計画税がかかりません。課税対象となるのは建物部分のみで、所有権付きマンションと比べて税負担が軽くなるケースがあります。

ただし、建物の固定資産税は通常どおり発生するため、税金が安い＝総コストが安いとは限らない点には注意が必要です。

好立地で物件が供給されるケースが多い理由

定期借地権マンションは、地主が土地を手放さずに活用できる仕組みであるため、好立地で供給されるケースが多く見られます。特に、都心部や再開発エリアなど、土地所有者が売却を避けたい場所で採用されやすい傾向があります。

その結果、立地重視で住まいを探している人にとって、有力な選択肢となることがあります。

定期借地権マンションのデメリット・リスク

満了時の更地返還と解体費用負担

定期借地権マンションは、契約期間満了時に建物を解体し、土地を更地で返還する義務があります。
解体費用は区分所有者全体で負担するため、解体積立金を毎月積み立てるケースが一般的です。

契約終了時には住み替えも必要になるため、老後の住まい確保や資金準備を含めた計画が不可欠です。

借地権の残存期間と資産価値の関係

定期借地権マンションの資産価値は、借地権の残存期間が短くなるほど下落しやすいという特徴があります。特に残存期間が20年を切ると、購入希望者が減り、売却価格が大きく下がる傾向があります。

将来売却を視野に入れている場合は、「何年後まで売却可能性があるか」を意識した判断が重要です。

住宅ローンが借りにくくなるケース（残存年数短い中古など）

定期借地権マンションは、住宅ローンの審査が厳しくなるケースがあります。特に中古物件で借地権の残存期間が短い場合、返済期間が確保できず融資が通らない、または条件が悪くなることがあります。

購入前には、金融機関がどの程度の残存期間を求めているかを事前に確認することが重要です。

ランニングコスト増加リスク（地代の見直し・将来負担）

定期借地権マンションでは、管理費や修繕積立金に加え、地代や解体準備金といった独自のランニングコストが発生します。また、契約内容によっては地代が将来見直され、負担が増える可能性もあります。

月々の支払い総額が長期間続くため、将来の収入変化も考慮した資金計画が必要です。

定期借地権マンションはどんな人に向いている？向かない？

定期借地権が向いている人の特徴

定期借地権マンションは、住む期間が明確で、将来的に住み替えを前提としている人に向いています。
また、立地を重視しつつ、購入価格を抑えたい人にとっては合理的な選択肢となるでしょう。

定期借地権が向かない可能性がある人

一方、終の棲家として長く住み続けたい人や、資産として残したい人には不向きです。
契約終了が前提となるため、老後の住まいや相続を重視する場合は慎重な判断が求められます。

ライフプラン別の向き・不向き比較チャート

定期借地権マンションの売却・出口戦略

残存期間と売却価格の関係

定期借地権マンションの売却価格は、借地権の残存期間に大きく左右されます。
残存期間が長いほど買い手が付きやすく、期間が短くなるにつれて価格は下落しやすくなります。

特に、残存期間が20年未満になると住宅ローンが組みにくくなり、売却難易度が一気に上がる傾向があります。定期借地権マンションを購入する際は、将来の売却を見据え、何年後まで市場性が保てるかを意識して判断することが重要といえるでしょう。

地主承諾が必要になる場合

定期借地権マンションでは、売却時に地主の承諾が必要となるケースがあります。
契約内容によっては、所有者が変わる際に地主の同意を得ることが条件とされ、譲渡承諾料が発生する場合もあります。

承諾がスムーズに得られないと、売却手続きが長引いたり、買主が敬遠したりする要因になります。
定期借地権マンションを購入する際は、売却時の承諾要否や費用の有無を契約書で事前に確認しておくことが重要といえるでしょう。

残存期間が短い場合の売却・住み替え戦略

残存期間が短い定期借地権マンションでは、買い手や融資条件が限定されやすく、売却の難易度が上がります。そのため「いつ売るか」「売れない場合どうするか」まで含めた出口戦略が重要です。

・売却の目安時期を決める（例：残存20年を切る前に売却を検討）
・買主がローンを組める金融機関の条件（残存年数の目安）を事前に確認する
・地主承諾の要否・譲渡承諾料の有無を先に確認し、手続き遅延のリスクを下げる
・売却が難しい場合に備え、賃貸化や満了まで住む場合の資金計画（住み替え費用）も用意する

所有権マンションとの比較判断

総コスト比較（所有権 vs 定期借地権）

定期借地権マンションは購入価格が安いため、一見すると総コストを抑えられるように見えます。
しかし実際には、地代・解体積立金・管理費・修繕積立金といったランニングコストが継続的に発生します。

一方、所有権付きマンションは購入価格が高めですが、土地に対する地代は不要で、長期的に見ると支出が安定しやすい特徴があります。

定期借地権マンションが本当に割安かどうかを判断するには、購入価格だけでなく、住み続ける期間を想定した総支払額で比較することが重要といえるでしょう。

【コスト比較シミュレーション（例：30年・50年）】
定期借地権マンションと所有権付きマンションの違いをより具体的に理解するため、
同じ立地・同じ広さの物件に住むケースを想定し、30年・50年での総コストを簡単に比較します。

〈前提条件〉
・専有面積：70㎡
・管理費・修繕積立金は同水準と仮定（比較から除外）
※実際には定期借地権マンションの方が管理費・修繕積立金が高くなるケースもあり、物件ごとの差が大きい点に注意が必要です。

■ 定期借地権マンションの場合
・購入価格：3,500万円
・地代：月2万円（年24万円）
・解体準備金：月1万円（年12万円）

【30年居住】
・地代：720万円
・解体準備金：360万円
・総コスト：約4,580万円

【50年居住】
・地代：1,200万円
・解体準備金：600万円
・総コスト：約5,300万円

※契約満了後は建物を解体し、資産は残らない

■ 所有権付きマンションの場合
・購入価格：5,000万円
・地代・解体準備金：なし

【30年居住】
・総コスト：約5,000万円

【50年居住】
・総コスト：約5,000万円前後
※土地の持分が残り、売却や相続が可能

生活設計・資産設計から見た比較ポイント

30年程度の居住であれば、定期借地権マンションの方が総コストを抑えられる可能性があります。
一方、50年と長期になると、地代や解体準備金の累積により、所有権付きマンションとの差は縮小します。

定期借地権マンションが向いているかどうかは、「何年住む予定か」「将来の住み替えを想定しているか」によって大きく変わります。価格の安さだけでなく、居住期間を軸に総コストで判断することが重要といえるでしょう。