【中古マンション購入】資産性が下がる物件の特徴と対策｜旧耐震マンションのリスク解説つき

本編

資産性が悪い中古マンションの特徴

資産性が悪い中古マンションの特徴として、ここでは、

①旧耐震中古マンションは資産性が下がるリスクが高い
②電気温水器があるマンション
③修繕積立金が安いマンション
④総戸数が少ないマンション
⑤リフォームに制限があるマンション
⑥エアコンが設置できないマンション
⑦エレベーターがないマンション

について、解説していきます。

①旧耐震中古マンションは資産性が下がるリスクが高い

資産性の見極め方において、まず注意すべきポイントは、旧耐震の中古マンションです。

旧耐震とは、1981年よりも前の耐震基準で建てられたマンションを指します。

これに対して、1981年以降の新しい耐震基準で建築されたものは、新耐震基準のマンションと呼ばれます。
旧耐震マンションは、新耐震基準のマンションに比べて耐震性能が大きく劣るため、大きな地震が発生した際に命を守れないリスクが高くなります。

購入時には、「大きな地震が来たら仕方ない」と軽く考える方も少なくありません。

しかし、実際に地震が発生し、マンションが倒壊するなどして住めなくなってしまった場合、人生に甚大な影響を及ぼすことになります。

命の危険があるだけでなく、数千万円を支払って購入したマンションが住めない状態となれば、別途住居を確保する必要が生じ、莫大な借金だけが残る事態に陥る可能性もあります。

幸せを手に入れるために購入したマイホームが、結果として大きな負担となることは非常に悲しい事態です。

旧耐震中古マンション購入時の見極めポイント
マンションの資産性を見極めるうえで、旧耐震物件であっても購入が可能なケースもあります。

例えば、耐震診断を受けた結果、耐震基準を満たしていると証明されているマンションや、現時点では耐震基準を満たしていなくても、修繕積立金が十分に積み立てられており、耐震補強工事の実施計画があるマンションであれば問題ありません。

こうした情報は管理組合から取り寄せることが可能です。

購入前に耐震診断の有無や今後の耐震補強計画について、必ず確認することが、マンションの資産性を正しく見極めるうえで重要と言えるでしょう。

旧耐震物件について、もっと知りたい方はこちらの記事も参考にして下さい。

（参考）買っちゃいけない中古マンション。旧耐震物件に気をつけろ！

②電気温水器があるマンション

マンションの資産性を見極めるうえで、電気温水器の有無は重要なポイントとなります。

電気温水器とは、深夜電力を利用してお湯を沸かし、タンクに貯めておくタイプの温水器です。

ガス給湯器が瞬間的にお湯を沸かせるのに対し、電気温水器は貯湯式であるため、タンク内のお湯がなくなると基本的にその日はお湯を使用できなくなり、再び深夜電力で沸かすまで待つ必要があります。

特に古い中古マンションでは、電気温水器が多く設置されている事例が見受けられます。

電気温水器マンションのデメリットと見極めポイント
新築当時に電気温水器が設置されていたマンションであっても、後からガス給湯器へ変更できる場合があります。

しかし、電気温水器をガス給湯器に変更するのは容易ではありません。

電気温水器はサイズが大きく、室内に約半畳程度のスペースを必要とします。

一方で、ガス給湯器は一酸化炭素を排出するため、屋外に設置する必要があります。

しかし、バルコニーや共用廊下は共用部分にあたるため、ガス給湯器を設置する際は管理規約に従う必要があり、自由に設置できるわけではありません。

また、室内に大型のタンクを設置しなければならないため、同じ専有面積のマンションであっても、電気温水器のある物件は実質的な有効利用面積が小さくなる点もデメリットです。

さらに、水圧がガス給湯器に比べて弱くなる傾向があることや、交換費用が高額になることも資産性に影響する要素となります。

参考までに、ガス給湯器の交換費用が約20万円であるのに対し、電気温水器は30万〜40万円が相場となっています。

これらの点を踏まえ、電気温水器が設置されたマンションを購入する際には、資産性の低下リスクを十分に見極めることが重要と言えるでしょう。

③修繕積立金が安いマンション

マンション資産性の見極め方において、修繕積立金の金額は重要なポイントです。

国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の適正金額は平米あたり200円とされています。

例えば、60㎡のマンションであれば、月額12,000円程度が目安となります。

この金額をすでに割り込んでいるマンションは、将来的に修繕資金が確実に不足するため、今後、積立金の大幅な値上げが必要となる可能性が高いと言えます。

これまで積み立てが不十分であった分を、中古購入後の所有者が負担しなければならない状況になれば、購入者にとって大きな負担となり、納得できない結果になりかねません。

修繕積立金の履歴確認で資産性リスクを見極める
仮に現在の修繕積立金が平米あたり200円を満たしている場合でも、新築当初から適切に積み立てられているかどうかは別問題です。

マンションの資産性を正しく見極めるためには、修繕積立金の変更履歴や重要事項調査報告書を管理会社から取り寄せ、過去の積立状況を確認する必要があります。

加えて、これまでに大規模修繕工事を実施してきたか、今後の実施計画が立てられているかといった点も総合的にチェックし、長期的な資産性リスクを慎重に見極めることが求められるでしょう。

④総戸数が少ないマンション

マンション資産性の見極め方において、総戸数の少なさは重要なチェックポイントとなります。

一般的に、マンションは戸数が多いほど望ましく、安心できる目安としては50戸以上とされています。

20戸以下のマンションは注意が必要であり、10戸以下の場合は、どれだけ価格が安くても基本的には購入を避けた方が良いと考えられます。

戸数が多ければ、修繕積立金や管理費の一世帯あたりの負担額が少なく済み、結果としてランニングコストが上がりにくくなります。

例えば、エレベーターの交換に1,000万円かかる場合、100戸のマンションでは1世帯あたり10万円の負担で済みますが、20戸しかない場合は1世帯あたり50万円もの負担が発生します。

総戸数の少ないマンションが抱える資産性リスク
さらに、総戸数が少ないマンションでは、修繕積立金がなかなか積み上がらず、適正な管理や修繕が行われない「管理不全マンション」に陥る可能性が高まります。

このようなリスクを受け、金融機関も住宅ローンの融資基準を厳格化しており、現在では「最低20戸以上」や「10戸以上」といった戸数制限を設けるケースが増えています。

仮に購入時にはローンが組めたとしても、将来的に金融機関の融資基準がさらに厳しくなれば、売却時にはローンが通らないマンションとなり、売却価格が大きく下がるリスクも考えられます。

このように、マンションの資産性を見極める際には、総戸数の少なさに十分注意を払うことが重要と言えるでしょう。

⑤リフォームに制限があるマンション

マンション資産性の見極め方において、リフォームに制限があるかどうかは重要な確認ポイントとなります。

代表的なものとして、床材に関する制限が挙げられます。

築年数が古いマンションでは、こうした制限が設けられているケースが見受けられます。

現代のマンションとは異なり、二重床・二重天井といった防音対策が十分に施されていない構造であるため、上階からの生活音が気になりやすいことが背景にあります。

そのため、管理規約においてフローリングの使用が禁止されていたり、絨毯のみが認められているマンションも存在します。

絨毯はダニが繁殖しやすく、掃除がしにくいことから衛生面でも敬遠される傾向があります。

また、近年ではフローリングを希望する方が大半であるため、フローリングにリフォームできない物件は購入候補から外れてしまうケースが多くなります。

結果として、リフォーム制限のあるマンションは売却時にも不利になり、資産性に影響を及ぼす可能性があると言えるでしょう。

⑥エアコンが設置できないマンション

マンション資産性の見極め方において、エアコンの設置可否は重要なチェックポイントの一つです。

古い中古マンションでは、バルコニーがない部屋や、共用廊下に面している部屋など、エアコンの室外機を設置するスペースがない場合があり、そのためエアコンを取り付けられないケースが見受けられます。

かつては、エアコンがなくても夏に窓を開けることで対応できた時代もありましたが、現在ではエアコンなしで生活することは、熱中症リスクが高まるため現実的ではありません。

エアコンの設置ができない部屋は、将来的に売却を検討する際にも不利となり、資産性の低下につながる可能性があります。

リフォームする際には、エアコンを設置できるように隠ぺい配管工事を実施しておくことで、資産性を維持する対策となるでしょう。

⑦エレベーターがないマンション

マンション資産性の見極め方において、エレベーターの有無は重要な判断材料となります。

特に、エレベーターなしで3階以上の部屋は販売に大きな苦労を伴います。

エレベーターがない4階の部屋を安く購入し、フルリノベーションを施して販売した結果、1年間売れ残った事例もあります。

エレベーターなしの物件は、比較的郊外に位置する古い団地のような建物に多く見られます。

築年数が古く、エレベーターが設置されていない4階の物件では、購入希望者が非常に限られる傾向があると言えるでしょう。