マンション管理費・修繕積立金の正しい金額とは？失敗しない物件選びのポイント解説

本編

マンションの管理費とは

マンションの管理費は、
全ての所有者が共同で負担する大切な費用です。

エントランスやエレベーターといった共用部分の運営には、
電気代や水道代はもちろん、管理人の人件費、火災保険料など、様々なコストが発生します。

管理費の金額を大きく左右するのがマンションの設備と総戸数です。
例えば、24時間体制のコンシェルジュやジム、プールなど
充実した設備を備えたタワーマンションでは、
それだけのサービスを維持するために
管理費も必然的に高くなります。

また、管理費を理解する上で知っておきたいのは、総戸数による影響です。
エレベーター1台や管理人1名といった基本的な設備やサービスは、
10戸のマンションでも100戸のマンションでも同じ、ということがあります。

この場合、マンション全体でかかっている金額は同程度ですが、
戸数が多いマンションほど、
一戸あたりの管理費負担は軽くなる傾向にあります。

このように、一見高額に見える管理費でも、
それに見合ったサービスや効率的な費用分担の結果であることも。

管理費の金額だけでなく、
その内容と戸数による負担の違いも考慮に入れて検討することが大切です。

マンションの修繕積立金とは？

マンションの共用部分には、定期的な大規模修繕が欠かせません。
外壁の補修、屋上の防水工事、
内廊下の床材交換、エレベーターの更新など、
その費用は数千万円規模に及ぶことも。

これらの工事は、
建物を長く良好な状態に保つために不可欠な投資です。

しかし、このような高額な工事費用を
一括で徴収することは現実的ではありません。
各居住者にとって大きな経済的負担となり、
一時的な支払いが困難な方が出てくる可能性が高いためです。

そこで重要となるのが修繕積立金制度です。
将来必要となる大規模修繕に備えて、
計画的に資金を積み立てていく仕組みです。
これにより、居住者の突発的な経済的負担を軽減しながら、
必要な修繕工事を確実に実施することが可能となります。

修繕積立金の適正金額・相場はどのくらい？

マンションの修繕積立金は
建物の規模や構造によって大きく異なりますが、
これは低層マンションとタワーマンションでは、
修繕工事にかかる費用に大きな差が生じるからです。

ただし一般的な目安として、
1平方メートルあたり月額200円
という基準がよく用いられます。

この基準に従えば、
50平方メートルのマンションであれば月額1万円、
80平方メートルであれば月額16,000円が修繕積立金の目安となります。

参考情報ですが、
国土交通省による平成30年度マンション総合調査では、
月の平均修繕積立金は単棟型マンションで1万1,060円、
団地型マンションで1万2,152円となっていました。
全体の平均額は月額1万1,243円です。

参考）平成30年度国土交通省 マンション総合調査

さて、ここで具体例を考えてみましょう。
同じ80平方メートルのマンションで、
修繕積立金が月額8,000円、16,000円、24,000円のケースがあった場合、どれが最も経済的でしょうか。

実は、この問いに単純な答えはありません。
なぜなら、修繕積立金の金額だけで
マンションの価値を判断することはできないからです。

「毎月の支払いが少ない方が得では？」
「月24,000円も払うより8,000円で済むマンションの方が経済的では？」と考える方も多いかもしれませんが、これは適切な判断とは言えないのです。

修繕積立金の多寡だけで
マンションの良し悪しを判断するのは、
非常に危険な考え方といえるでしょう。

次の章で「安い方が良い」とは言えない理由を詳しく解説します。

安すぎる管理費・修繕積立金のデメリット

一戸建ての場合、
マンションとは異なり管理費や修繕積立金はかかりません。
所有者の判断で修繕や建て替えを行うことができるため、
強制的な積立金の徴収は存在しないのです。

ここで、具体的な例を考えてみましょう。
5,000万円の中古一戸建てが2件あるとします。
1件目は、所有者が将来の修繕のために
毎月24,000円を貯め、年間288,000円、10年で288万円を積み立ててきました。

この物件を購入する場合、
積立金を引き継ぐことができ、
購入者も同様に毎月24,000円を積み立てることが推奨されます。

一方、2件目は特に計画性はないものの、
月額8,000円を積み立て、年間96,000円、10年で96万円が貯まっている状態です。

この物件も5,000万円で、
96万円の積立金は引き継げますが、
将来それで足りるかどうかは不明確です。

このような場合、多くの方は前者の物件を選ぶでしょう。
つまり、毎月の積立金の高・低ではなく、
将来の修繕計画がしっかりと立てられているかが重要なのです。
これを「長期修繕計画」と呼びます。
住宅金融支援機構が提供するフラット35では、
この長期修繕計画が融資の必須条件となっているほど重要です。

長期修繕計画に基づいて、
積立金が8,000円で十分と判断されているのであれば問題ありません。

しかし、将来の修繕を考慮せずに
安易に設定された低額の修繕積立金は避けるべきです。

さらに注意が必要なのは、
過去の積立不足を補うために
修繕積立金を急激に引き上げるケースです。

例えば、これまで月額8,000円の積立でやってきたマンションが、
将来の修繕に備えて突然24,000円に引き上げる場合、
過去の積立不足のしわ寄せを
新しい所有者が負担することになります。

本来なら月額16,000円を
継続的に積み立てておくべきところを、
過去の不足分を将来の所有者が背負うことになるのです。
この問題は見落とされがちですが非常に重要です。

そのためマンション購入時には
現在の修繕積立金額と過去の修繕履歴を必ずチェックしましょう。
できれば修繕積立金の改定履歴も確認したいところですが、
管理会社の変更などで把握が難しい場合もありますので、
可能な限りこれらの情報を確認することをお勧めします。

こういう物件は要注意、イエローカードな物件

マンション購入の際、
特に注意が必要なのが機械式駐車場のある物件です。

機械式駐車場は維持管理に高額なコストがかかり、
マンション全体の管理費を押し上げる大きな要因となっています。
この問題を深刻にしているのが、近年の車離れです。

駐車場使用料でメンテナンス費用を賄うのが本来の仕組みですが、
車を持たない世帯の増加により駐車場の空きが目立つように。

その結果、高額な維持費用の負担が
重くのしかかる一方で、収入は減少する
という悪循環に陥っているケースが増えています。

同様の問題は、ジムやプール、滝などの
豪華な共用施設を備えたマンションにも。

これらの設備は見た目は華やかですが、
維持管理費用が予想以上に高額になることも。

特に滝のような装飾的な設備は、
コスト面の問題から稼働を停止せざるを得ないケースも少なくありません。

マンション購入時にチェックすべき管理費・修繕積立金

マンション購入で見落としがちなのが
修繕積立金の詳細な確認です。

なぜなら、計画が存在しない物件は
将来の修繕に対する準備が不十分である可能性が高く、
予期せぬ出費のリスクを抱えることになるからです。

一見少額に見える積立金でも、
直近で大規模修繕を完了していれば
問題ないケースがありますが、
逆に、著しく高額な積立金は
過去の積立不足を補うための措置かもしれません。

また、極端に低額な場合は
将来的な値上げが避けられない可能性が高いため、
どちらの場合も慎重な判断が必要です。

さらに注目すべきは総戸数の影響です。
一般的に戸数が少ないほど一戸あたりの負担額は増加します。
特に20戸以下の小規模マンションは、
将来的な費用負担が重くなるリスクを考慮する必要があります。

マンション管理費・修繕積立金は老後も払う必要がある？

マンション管理費と修繕積立金は、
マンションを所有している限り、
定年退職後も継続して支払う必要があります。

これらの費用は、
マンションの共用部分の維持管理や
将来の大規模修繕のために不可欠なものだからです。

たとえば、80平米のマンションで
管理費が月額15,000円、
修繕積立金が月額16,000円とすると、
年間で37万2,000円の支出が必要となります。
老後の年金収入から考えると、決して少額とは言えません。

特に修繕積立金は、
マンションの築年数が経過するにつれて
増額されるケースも多く見られます。

これは建物の経年劣化に伴い、
より大規模な修繕が必要となるためです。
そのため、マンション購入時には
将来の管理費や修繕積立金の変動も考慮に入れ、
長期的な資金計画を立てることが重要です。

また、老後の支出を抑えるためには、
戸数の多いマンションを選ぶことも一つの方法です。
一般的に、総戸数が多いマンションほど
一戸あたりの管理費・修繕積立金は低く抑えられる傾向にあります。

逆に、戸数の少ない小規模マンションは、
一戸あたりの負担額が大きくなりやすいため、
退職後の固定費として大きな負担となる可能性があります。

管理費や修繕積立金は、
マンションの資産価値を維持するために必要不可欠な費用です。
老後の生活設計を考える際には、
これらの費用を必ず考慮に入れておく必要があります。

マンション管理費・修繕積立金が払えない場合はどうなる？

マンション管理費・修繕積立金の滞納は、
最終的に住居を失うことにもつながりかねない深刻な問題です。
滞納が発生した場合、
以下のような段階を経て法的措置が取られていきます。

まず、滞納が確認されると
管理組合から管理会社へ報告が行われ、
管理会社からの催促が開始されます。

この段階で滞納を解消できれば、
それ以上の措置は取られませんが、
支払いがなされない場合は、
管理組合の理事長・理事会と滞納者による協議が行われます。
この協議では支払い時期や
今後の対応について話し合いが持たれますが、
すでに法的措置が検討される段階に入っているため、
早急な対応が必要です。

協議による解決が難しい場合、
法的措置への移行として内容証明郵便による催告書が送付されます。
この書面には支払期日と、
支払いがない場合は強制執行される旨が記載されていますが、
内容証明郵便は郵便局が配達の事実を証明するため
「届いていない」「知らなかった」という主張は通用しません。

それでも支払いがない場合、
簡易裁判所への強制執行の申し立てが行われます。
この段階になると、滞納者の銀行資産が凍結され、差し押さえの対象に。

最終的にマンションは競売にかけられ、
物件が落札されると滞納分が回収されます。
同時に、強制執行日までに退去しなければならなくなります。

このように、管理費・修繕積立金の滞納は
住居を失うリスクにつながる重大な問題です。
支払いが困難な状況に陥った場合は、
すぐに管理会社に相談し、分割払いなどの対応を検討することが賢明です。

管理費・修繕積立金5万円は高い？

管理費と修繕積立金の合計が月額5万円という金額は、
一概に「高い」「安い」とは判断できません。
この金額の妥当性は、
マンションの規模や設備、築年数、立地
などの要因によって大きく異なるためです。

例えば、都心の高級タワーマンションであれば、
24時間常駐のコンシェルジュサービスや
充実したセキュリティシステム、ジム、プール、
パーティールームなどの共用施設の維持管理に
多額のコストがかかります。
このような物件では、月額5万円という金額は一般的な水準といえるでしょう。

一方、一般的な中規模マンションで
管理費と修繕積立金の合計が5万円というのは、
やや高めの設定かもしれません。

ただし過去の積立不足を補うために
修繕積立金が引き上げられている可能性や、
機械式駐車場の維持費用が高額になっているケース、
または小規模マンションで
一戸あたりの負担が大きくなっているケースが
考えられるため一概には断言できません。

重要なのは、金額の高低ではなく、
その金額が適切な根拠に基づいているかどうかです。
長期修繕計画がしっかりと立てられており、
その計画に基づいて修繕積立金が設定されていれば、
一見高額に思える金額でも妥当といえます。
逆に、安易に低く抑えられた管理費・修繕積立金は、
将来的な値上げや修繕不足による
資産価値の低下につながる可能性があります。

そのため、管理費・修繕積立金の金額を評価する際は、
長期修繕計画の内容や過去の修繕履歴、
マンションの規模や設備の状況などを総合的に判断することが大切です。

マンション管理費・修繕積立金が上がることはあるのか

マンション管理費・修繕積立金の値上げは、
様々な要因で発生する可能性があります。
主な理由として、以下のようなケースが考えられます。

まず、建物の新築時に想定していた修繕費用が、
実際の工事時期になって値上がりするケースです。
新築マンションでは、
将来必要となる大規模修繕の費用を予測し、
それを基に毎月の修繕積立金を設定します。

しかし、実際の修繕時期までに人件費や資材費が高騰し、
当初の想定以上の費用が必要となることがあります。
このような物価上昇の影響で、
修繕積立金の値上げが必要になることがあります。

また、予期せぬ修繕工事が発生することも値上げの要因となります。
例えば、共用部分の設備の突発的な故障や、
台風・地震などの自然災害による
補修工事の必要性が生じた場合、
追加の費用が必要となり、
修繕積立金の値上げにつながる可能性があります。

このような値上げへの対処法としては、
まず管理会社への相談が重要です。

支払いが困難になることが予想される場合、
早めに管理会社に状況を報告し、相談することをお勧めします。
管理会社を通じて値上げ幅の調整や
支払い時期の調整が可能になるケースもあります。

また、今後も継続的な支払いが困難と判断される場合は、
マンションの売却を検討することも選択肢の一つです。
ただし、滞納が続いて競売になると、
一般的な売却価格よりもかなり安い金額での売却を強いられる可能性があります。

そのため、支払いが困難だと判断した段階で、
早めに不動産会社に相談することが賢明です。