【中古マンション】プロも絶対狙う再開発エリア8選

はじめに

「今後中古マンションの資産価値が高まるエリアってどこなの？」というのは気になりますよね…不動産ポリスの朝倉です。マンションの資産価値を決める要素として、「どのエリアか」は、大変重要なポイントです。不動産価格は今後は二極化していくという話を耳にしたことがある方も、多いのでないでしょうか？下落していくエリアで購入してしまうと、将来、資産価値がほとんど残っていなかった！なんてことになり、後悔してしまうかもしれません。そこで今回は、不動産業界歴24年となった私「不動産ポリス」が、これから資産価値が高まると期待されている「再開発エリア」について、どのエリアが特に注目されているのか、東京都23区編と郊外編に分けて解説していきます。再開発の新築マンションとなると価格がかなり高騰していますよね。検討するのであれば、その再開発エリアの中古マンション、狙い目です！
そこで本日は、次の5つのテーマで解説していきます。

・注目の再開発エリア　東京23区編
・注目の再開発エリア　郊外編
・再開発エリアでは中古マンションを狙うべき！
・今後再開発の可能性があるのはこんな場所！
・再開発エリアが注目される理由！　

このような内容で進めていきます。後半では、「再開発エリアで中古マンションを狙うべきメリット」や、「今後、再開発が行われる可能性のあるエリアの特徴」について解説していきますので、東京近郊ではないところに住まれている方でも、是非最後までご覧下さい。

本編

再開発エリア～東京23区編～

まずは東京23区内で注目の再開発エリアについてみていきましょう。

①中野区

一つ目は、「中野区」です。中野区は、中央線・総武線・東京メトロ東西線などが利用できる利便性の高い街です。そこで、中野駅前・中野区役所・中野サンプラザを中心とした大規模な再開発が実施されており、不動産投資家のなかでも注目のエリアとなっています。　中野のシンボルであった「中野サンプラザ」が解体され、周辺土地とあわせて大規模な開発がなされることになりました。2028年を目処に「中野サンプラザ」は「NAKANOサンプラザシティ」として文化の発信基地としての機能を継承しつつ、中野新駅舎や駅ビルの商業施設と一体となり、都市全体がより利便性の高い街へと生まれ変わる予定になっています。100年に一度とも言われる街の大再開発は、2030年ごろまで続く予定です。

②中央区

二つ目は、「中央区」です。東京の中心地である中央区では、数多くの再開発が行われてきました。特に東京駅周辺の再開発では、丸の内エリア・大手町エリアの大規模開発が進んでいます。今後、八重洲エリア・月島エリアを中心に再開発が進められていく予定となっています。八重洲エリアでは、北地区において、バスターミナルや歩行者のための屋内広場が整備され、さらに利便性の高いエリアになっています。2024年度には中地区の再開発も着工予定です。都内最大級となる約2haの敷地に超高層大規模ビルが建設され、オフィスや商業施設、劇場、地下ターミナルの整備が行われます。月島エリアでは、北地区・南地区で並行して再開発が進行中です。築年数の古い木造家屋が多くて、防災面、特に火災の課題を抱えていた北地区では、58階建てのタワーマンションを中心とした街区の整備が行われており、保育所とかデイサービス、障がい者グループホームの導入が予定されています。南地区では、720戸の共同住宅や子育て支援施設、約1,500㎡の広場などが開発中です。今後は、若い世代からも入居ニーズの高まりに期待できそうです。

③港区

三つ目は、「港区」です。港区は、虎ノ門・六本木・赤坂などビジネスと商業の中心地をいくつも発展させてきた一方で、三田・麻布・赤坂・青山などの高級住宅地がある言わずと知れた人気エリアです。最近では地上36階建ての大規模オフィスとショッピング施設を併設した「虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」が開業しました。現在、再開発の総仕上げともいえるプロジェクトが進行中です。あの辺は虎ノ門エリアにおいては、2014年の「虎ノ門ヒルズ 森タワー」開業後、2020年6月には、56年ぶりとなる東京メトロ日比谷線の新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が開通し、交通インフラの整備が開始されました。虎ノ門エリアに建設される住居は総戸数1,400戸以上、居住者数約3,500人、オフィス総貸室面積213,900㎡においては、就業者数約20,000人、想定年間来街者数2,500〜3,000万人と、超大規模なビルが建設される予定です。2019年8月5日に着工、2023年竣工予定で、今後多くの住民が住むことが予想できます。
また、三田エリアにおいては、地域全体の利便性向上を目的として、バリアフリーを取り入れた歩行者デッキの新設や、田町駅側から快適にオフィスタワーにアクセスできるデッキの建設を予定しています。今回の開発では、住宅棟やオフィスタワー、教育施設が配置され、広場や公園もあわせて整備されます。再開発の大きな注目ポイントとして、3棟から構成される約1,400戸の共同住宅で、その周辺にはオフィスや店舗、保育園、公園が一体で開発される予定です。

④新宿区

四つ目は、「新宿区」です。新宿駅周辺では、大型のバスターミナル「バスタ新宿」が開業するなど今までの再開発の中心は南口周辺エリアでしたが、現在は東口と西口の大開発が進行中です。新宿東口エリアは、歌舞伎町やゴジラロードで有名ですが、2023年4月14日に新宿ミラノ座の跡地に「東急歌舞伎町タワー」がオープンしました。劇場や映画館、ライブホールを中心とした娯楽・文化施設として多くの方々に楽しまれています。また、新宿西口エリアにおいては、新宿駅のJR線上空に大きな歩行者デッキを建設し、東西を自由に行き来できる通路を開設することによって新しい人の流れを作る「新宿グランドターミナル」が建設予定です。加えて、長らく新宿のランドマークとして愛され続けた小田急百貨店ですが、建て替え後は東京都庁よりも高い地上48階の超高層ビルとして生まれ変わります。新宿西口では最も高い建物となる予定です。2024年度に着工が予定されている西新宿三丁目西地区では、総戸数3,200戸のツインタワーマンションや複合施設の建設が行われます。道路や歩行者通路、広場、一時滞在施設なども整備され、西口・東口へのアクセス性も高くなり、より多くの方が東西新宿を楽しむことができるようになります。

⑤品川区

五つ目は、「品川区」です。厳密には港区ですが、品川駅の周辺のエリアですね。品川区で今最も注目すべきなのは、泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅から品川駅をつなぐライン上のエリアで行われている大規模な再開発です。2020年3月に開業した高輪ゲートウェイ駅前の再開発でも話題になりましたが、駅に沿う形に設けられる160m以上の超高層ビルを、4棟も建設予定になっています。建築中に出土した高輪築堤ですね。昔の線路の跡みたいですけれども、こちらも重要な遺産として保存し、展示や文化創造棟におけるプログラムに取り込むなど、柔軟性のある開発が進められています。高輪ゲートウェイ駅は山手線・京浜東北線も利用できるため、非常に利便性も高く、駅から歩くと、人気の高級住宅街にも繋がってきます。リニアもありますので、そのため、品川エリアは今後も資産価値が高まることが予想できるでしょう。

再開発エリア～郊外編～

続いて、郊外における再開発エリアも紹介していきます。

①青梅市

一つ目は、「青梅市」です。近年人口減少が進む青梅市の中心市街地において、駅前の利便性を活かした都市機能の更新を図ることを目的とした再開発事業が進んでいます。この事業は「街なか居住の促進」と「商業活力の向上」という、青梅市中心市街地活性化基本計画の目標達成のための中核事業として位置付けられています。青梅駅前地区第一種市街地再開発事業は、総事業費約57億円で、地上13階・地下1階、延べ面積13,270㎡の商業・住宅（110戸）・公共施設が入る複合施設が令和5年2月着工、令和7年完成予定となっています。マンションを主体に、低層には商業施設や公益施設が入る予定になっています。青梅駅からも非常に近いため、利便性の向上に繋がることが期待されます。

②千葉市

二つ目は、「千葉市」です。千葉市では、首都圏最大級の大規模開発「幕張ベイパーク」が進行中です。およそ4500戸の住宅機能を整備し、約1万人が暮らせるまちづくりを目指して、再開発が行われています。アメリカのオレゴン州のポートランドをイメージして再開発を勧めているため、今まで東京にはなかった街並みが広がっていくことが考えられます。2023年3月には「幕張豊砂駅」の新駅が誕生しました。海浜幕張駅も近いため、「幕張メッセ」「ZOZOマリンスタジアム」で実施されるようなイベント・スポーツ観戦も楽しめるエリアになっています。また、教育分野では、海浜幕張駅には千葉県トップクラスの新学校「渋谷教育学園幕張」などもあり、子供の教育にも力を入れられる再開発エリアになっています。

③さいたま市

三つ目は、「さいたま市」です。さいたま市に位置している、さいたま新都心駅は京浜東北・根岸線、高崎線・東北本線が利用でき、東京まで30分で移動できる利便性も比較的高いエリアです。さらに、都心などと比較しても土地・建物価格もリーズナブルになっているため、狙い目のエリアになっています。さいたま新都心駅には、駅直結の商業施設・けやき広場・さいたまスーパーアリーナなどもあるため、イベントやショッピングなども楽しみやすいエリアです。

④横浜市

四つ目は、「横浜市」です。横浜市の中でも横浜駅からみなとみらいのすでに人気の高いエリアがやはり注目なのかなと思います。横浜都心部にあるみなとみらい21地区の再開発を行っています。もともと横浜の都心部は二分されていましたが、みなとみらい21地区として一体化することを目的とし、オフィス開発・文化施設・商業施設を一体化する予定です。また、横浜駅周辺地区では「エキサイトよこはま22」というプロジェクトも進んでいます。有力企業や成長企業が住宅地と共存するビジネスのまちや、商業・エンターテインメント施設の多い地域の特色を活かしたまちづくりを目指して計画が進行しています。

再開発エリアで中古マンションを狙うべき理由

ここまで、具体的な名前を出して、今注目されているエリアを解説してきました。このような、再開発エリアでは、新築物件を魅力的に感じる方も多いです。新品の外壁とおしゃれなエントランス、そしてなにより内装には新品の最新設備が搭載されているでしょう。しかし、このエリアの新築物件の価格は近年の物価高騰の影響も受けて、かなり高騰してきています。一方で、中古マンションであれば、比較的お手頃な価格で、在庫数も多く残っているという状況です。そのため、今注目されているエリアで物件を購入したい場合は、中古マンションを狙うのもアリと私不動産ポリスは考えています。そこで、ここからは、「再開発エリアでは中古マンションを狙うべきその理由」について、3つの項目に分けて詳しく解説していきます。

資産価値が落ちにくく、新築に比べてお手頃価格で購入できる

理由の一つ目としては、「資産価値が落ちにくく、新築に比べてお手頃価格で購入できる」ことが挙げられます。ポリスの他の動画でも解説していますが、物件価格は今後、二極化していくと推測されます。その中で、再開発エリアというのは、これから需要が高まっていくことから、価格がどんどん高騰していくと考えられているため、物件の資産価値は下がりにくいといえます。このような資産価値が下がりにくい再開発エリアの新築物件となると、価格がかなり高騰していて、なかなか手が出しにくい状況です。しかし、ある程度築年数が経過している中古マンションであれば、新築に比べると比較的お手頃価格で購入することができます。
また、2022年の税制改正で、住宅ローン控除の対象が、築25年以内から、新耐震基準である築42年以内まで広がりました。この控除を受けられる築年数の幅が広がったこともあり、中古マンションをよりお得に購入できる物件の選択肢が増えているという状況になっています。「でも、中古マンションの場合、結局築年数が経過すると、築古物件となって資産価値は落ちるんじゃないの？」と思われた方いませんか？たしかに、一般的に言われている、築年数と価格の相関関係だと資産価値は下がっていきます。
しかし、再開発エリアの場合は、中古マンションであっても、エリア価値の向上に伴って物件の資産価値も上がったり、後から周りに新しいマンションが建った時に、その新しいマンションの平米単価に釣られて、中古マンションの平米単価も上がったりするというケースがあります。このようなことから、再開発エリアの物件は時間が経過しても資産価値が落ちにくいため、その中でも、よりお手頃価格で購入できる中古マンションを狙うのがおすすめかなと思います。

 

希望に近い物件を見つけられる

二つ目の理由としては、「希望に近い物件を見つけられる」ということです。再開発エリアの新築マンションは特に人気が高いので、欲しい住戸が購入できるとは限りません。そうなると、購入できるマンションの間取りも限られてきてしまい、マンションを選ぶ自由度が下がってしまいます。せっかく購入した新築マンションでも、理想の間取りとは異なってしまい、理想通りの生活ができないという、マンション購入の失敗に繋がりかねません。しかし、中古マンションは単純に戸数も多いですし、ここ最近は在庫も増えています。そのため、中古マンションに目を向けることで、間取りの選択肢や住宅設備・エリアも自由度が大きくなるので、マンション購入の選択肢を広げることができます。

実物を見て決められるので失敗が少ない

中古マンションをおすすめする理由の三つ目は、「実物を見て決められるので失敗が少ない」ということです。中古マンションであれば、すでに出来上がっているマンションを確認してから購入できるので、自分の生活イメージをしっかり作って購入に踏み切ることができます。しかし、新築マンションはそういった現物を見ることができません。中古マンションであれば、実際の眺望・日当たり・騒音などを現場にいって確認できますが、新築マンションとなると、眺望も日当たりも騒音もあくまで予想することしかできないのです。もちろん、不動産会社からイメージの写真やCGを見せてもらうことができますが、あくまでイメージにすぎないので注意する必要があるかなと思います。

再開発の可能性があるのはこんな場所

再開発エリアでは、中古マンションが狙い目であることをご理解いただけたかなと思います。「では、実際に、これから中古マンションを検討していく中で、今後再開発が行われるような注目エリアを探すにはどうすればいいのか？」と思われた方も多いのではないでしょうか。そこで、ここからは、冒頭に解説した特に注目されているエリア以外にも、「今後、再開発の可能性があるエリアはこんな場所！」という内容で、その特徴を解説していきます。

今後再開発の可能性があるエリアは、主に次の二つになります。

・公園や緑地といった公共施設が十分にないなど、都市機能が低下していると考えられるエリア
・敷地の細分化・建物の老朽化が進む密集市街地

こういったエリアは、昔ながらの風情を残した商店街や街並みになっていることが多いです。しかし、今では活気があったイメージからは遠ざかり、治安面で不安を残していたり、「住みたくない」というような悪いイメージができあがってしまっています。こうしたエリアの都市機能やイメージを改善して、安心・安全、快適に生活ができるようにするために再開発が実施されます。東京都の場合、再開発事業の施行が正式決定すると、都や都市整備局のホームページで事業の詳細が公表されます。東京都のHPや区役所HPを定期的にチェックして、再開発に関する最新情報を常に確認しておくことをおすすめします。

再開発エリアが注目される理由

最後に再開発エリアが何故注目なのかについて、改めて確認します。それは、都市機能が向上して、利便性が高まったり、都市のブランド価値が向上することがあげられます。再開発によって大型の商業施設や生活利便施設ができることは、周辺の住民だけでなく、観光客も来てくれる可能性が高まるので、そこにある不動産の資産価値も高くなります。そのため、再開発エリアでは、新築マンションだけでなく、中古マンションにとっても資産価値を上昇させてくれます。つまり、再開発エリアで物件を検討される際は、新築だけにこだわらず、中古マンションにも目を向けることで、選択肢を増やして、資産価値の高いマンション購入ができるようになります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション】プロも絶対狙う再開発エリア8選」というテーマで解説してきました。中古マンションを購入する際に、資産価値の高い物件を選ぶことは、非常に重要です。その中でも特に重要な要素であるエリアについては、現状だけではなく、「これからどうなっていくのか」という長期的な視点で選択していくことが大事になってきます。今回解説した内容は、あくまで「再開発で特に注目されてるエリア」なので、ご自身でも更に情報収集すると共に、信頼できる不動産業者を上手く活用して、資産価値が下がりにくい、かつ、ご自身の要望に沿ったエリア選びをするようにして下さい。

 

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