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＃中古マンション

2024.01.17

【中古マンション購入】後悔したくない人は絶対見てください

はじめに

「買うと後悔する中古マンションの特徴」を知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。新築・築浅物件や都心の物件価格が高騰していることから、割安で購入できる築古や郊外のマンションを検討している人も多いのではないでしょうか？しかし、物件価格にだけ気を取られて判断してしまうのは、大変危険です。購入してから「生活しにくい」「予想外のコストがかかった」と後悔してしまうかもしれません。そこで、今回は、中古マンション取引に関わった件数が2,500件以上の私不動産ポリスが、「【中古マンション購入】後悔したくない人は絶対見てください」というテーマで、見落とされがちで、買った後に後悔するマンションの特徴10選を解説していきます。

①機械式駐車場
②エレベーターなし
③スラブ下配管
④直床・フローリングNG
⑤バス便
⑥地下・半地下物件
⑦駅近
⑧ペット可
⑨部屋の階数
⑩投資用不動産混合型

特徴だけでなく、後悔しないために確認すべきポイントも合わせて解説するので、最後までお見逃しなく！

本編

①機械式駐車場

後悔する設備条件の1つ目は「機械式駐車場」です。機械式駐車場は敷地が小さくてもマンションの戸数分の駐車スペースを確保できるため、狭い敷地を有効活用する目的でよく設置されています。機械式駐車場は駐車スペースが多く取れるというメリットがあるものの、使い勝手が非常に悪い設備です。機械式駐車場に入庫する度に設備を起動させ、入庫まで時間がかかってしまいます。急いでいるときや、暑い・寒いときに入庫まで時間がかかるとストレスですよね。もちろん機械なので停電時には利用できず、車の大きさに制限がかかるのもマイナスポイントです。
そして、機械式駐車場は壊れやすく、修理費用のために修繕積立一時金を徴収される恐れがあるという大きなデメリットがあります。特に、郊外のマンションのように車がないと生活できないマンションを購入し、機械式駐車場を利用すると、購入を後悔するほど負担になるケースもあるため注意しましょう。

②エレベーターなし

後悔する設備条件の2つ目は「エレベーターなし」です。エレベーターの設置義務は6階以上の建物なので、築年数の古い低層のマンションにはエレベーターがついていないケースもあります。若いから大丈夫、低層階の部屋を購入するから大丈夫、なんて考えていると購入を後悔することもあります。若くても足を骨折したときなど、階段で室内まで上がらなければいけなくなります。女性の場合は買い出しした後の荷物が重くて苦労するケースもあることでしょう。また、居住するのは若い夫婦だとしても、親を引き取ることになった場合などはどうでしょうか。このように考えると、エレベーターがないというのは大きなデメリットです。
そのほかにも重量物を運ぶのに大きな手間や費用がかかるのもデメリットです。引っ越しや家電製品購入の際の運搬には、費用がかかります。そして、階段しかなくて3階以上の場合は、運搬に追加費用が発生するケースもあります。もし「住みたい！」と思ったマンションにエレベーターが無いという場合は、1階もしくは2階までの部屋にしておくとよいでしょう。

③スラブ下配管

後悔する設備条件の3つ目は「スラブ下配管」です。ちょっと聞きなれない言葉かもしれませんが、スラブ下配管とは、上の階の排水を流すために下の階の天井に排水管を設置する方法です。スラブ下配管された排水管は、建物の構造に穴を空けて配管しており、スラブと床の間に空間がありません。このような構造をしている場合、排水管の移動が難しく、思い描いたリフォーム・リノベーションがおこなえません。特に水回りを移動させたい、と思ってマンションを購入する人は要注意です。
また、スラブ下配管にはもう1つデメリットがあり、そのデメリットとは水漏れのリスクがあがることです。スラブ下配管は構造部分に配管されており、配管の状況を確認しにくいうえに、水漏れを起こすと直接下の階に漏れてしまいます。確認しにくく水漏れを起こしやすいという特性があるため、スラブ下配管による水漏れ事故が後を絶たないんですね。スラブ下配管は古いマンションに多いため、築年数が経過しているマンションを購入するときには排水がどうなっているのか、不動産会社の担当者に確認したほうがよいでしょう。

④直床・フローリングNG

後悔する設備条件の4つ目は「直床・フローリングNG」です。マンションによっては構造部分と床の間に隙間がなく、構造部分に床を張るケースがあります。構造部分に床を張ると下の階へ音が響きやすくなるため、フローリングが禁止され、クッションフロアしか張れない場合があります。直床はフローリングにできないため、リフォームやリノベーションを検討している人にはむいていません。直床の場合は配管を床下に通せないため、水回りの移動が困難です。床も配管も自由にできない可能性が高いため、直床のマンションを購入する場合はリフォーム・リノベーションの計画は難しいと考えておきましょう。
また、クッションフロアを張れるのであればまだよいのですが、カーペット張りしか許可してくれないマンションもあります。カーペットは防音効果に優れているものの、雑菌が増えやすく掃除もしにくい床材です。もし家族にアレルギーを持っている人がいるのであれば、カーペットしか張れないマンションは敬遠したほうがよいでしょう。

⑤バス便

後悔する設備条件の5つ目は「バス便」です。バス便のマンションは郊外に建築されることが多く、広い敷地を利用した4LDKなど大きな間取りが魅力的です。子供がたくさんいるファミリー層にとってはよい条件に感じますが、バス便のマンションは資産価値が下がりやすいため気を付けなければいけません。マンションは基本的に便利さを求める人が多く購入するため、バス便の需要は低くなりがちです。買い手の需要が低ければ資産価値は下がります。マンションが新しいうちはファミリー層が購入してくれるのでよいですが、古くなってきてファミリー層からの需要が低下すると資産価値が一気に下がる恐れもあるため注意しましょう。
また、車やバスでの移動は渋滞を気にしなければいけないため、利用する道によっては時間通りに目的地に到着できないことも多くあります。バスがあるからといって大丈夫だと考えていると、電車と違い通勤や通学に大きなストレスを感じてしまうかもしれません。バス便のマンションを購入するときには、資産価値の下落を理解したうえで、バスの本数の多さ、渋滞の発生箇所などを調査し購入しましょう。

⑥地下・半地下物件

後悔する設備条件の6つ目は「地下・半地下物件」です。地下・半地下になっているマンションは、メリットとデメリットが混在するため、デメリットを大きく感じる人にはむいていないマンションです。地下・半地下になっていると地震に強いことと、比較的安価に物件が購入できます。しかし、水が地下部分に流入しやすくなったり、半地下の部屋には日が入らず湿気も溜まりやすかったりするデメリットがあります。地震の被害が大きいと想定されている地域の地下・半地下のマンションはよいのですが、低地にある物件や浸水被害が大きいと予測されている地域の物件は注意したほうがよいかもしれません。

⑦駅近

後悔する設備条件の7つ目は「駅近」です。駅近のマンションは地下・半地下物件と同じく、メリットとデメリットが極端に現れる可能性があります。築年数の古いマンションは立地の良い場所に土地がまだ残っていたため、繁華街のど真ん中に建築されていることがあります。繁華街の中心にあるマンションは、駅まですぐ着く、買い物に便利などのメリットがあります。しかし、繁華街にあると深夜まで騒音が発生したり、治安が悪かったりします。駅近マンションを購入するときには、メリットだけでなくデメリットにも目を向け、デメリットが大きい地域かどうかを確認してから購入しましょう。

⑧ペット可

後悔する設備条件の8つ目は「ペット可」です。ペット可の物件は自分がペットを飼うかどうかによらず、問題になるケースがあります。自分がペットを飼わない場合、ペットのニオイや虫の発生、鳴き声などが気になってしまう人がいます。ペットを飼っている人すべてがマナーを守っているわけではなく、共用部分が汚れてしまっているなども目につくかもしれません。また、自分がペットを飼う場合でも、自分の飼っているペットが他人に噛みついてしまう、鳴き声で隣人との騒音トラブルに発展するというケースもあります。ペット可のマンションだからといって、周りの人がすべてペットを飼っていることはありません。ペット可のマンションを購入するときには、管理規約でペットの制限を確認し、実際に入居者のマナーが守られているのか確認して進めていくことが大切です。

⑨部屋の階数

後悔する設備条件の9つ目は「部屋の階数」です。部屋の階数は日当たりや風通し、室温、防犯面などに影響を与えます。マンションを購入する前はあまり階数について気にしない人もいますが、いざ住み始めると大きな影響を受けます。たとえば、階数が低く日当たりのある時間が少なかった、階数が低くてエントランスから自宅に侵入しやすい経路があったなど、住み始めて気付くことが多くあるので気を付けましょう。マンションには階数に応じた特徴があるため、特徴を理解して入居することが大切です。一般的に階数が上がると日当たりがよくなり、防犯性が上がっていきます。反面、上階だと災害発生時に避難しにくい、西日が強すぎるなどのマイナス面が出てきます。自分の生活スタイルにあった階数は何階くらいなのか考慮してから、マンションを購入するようにしましょう。

⑩投資用不動産混合型

後悔する設備条件の10つ目は「投資用不動産混合型」です。投資対象になるマンションの所有者は、管理に関する意識が希薄になりやすいことが多いので注意しましょう。マンションを投資用として購入した人は、部屋を貸しているため、マンションに住んでいません。そのため、マンションの管理状況を知る機会がなく、自分が住むわけではないのでマンションの管理を他人事と捉えている人が多くいます。マンションの管理状態を気にしない人が多いマンションは、雰囲気が悪くなり入居者の質も落ちていきます。管理の状態が悪くなると資産価値も目減りするので、マンションを購入するときには投資用のマンションになっていないか確認しましょう。入居したあとに管理規約を賃貸禁止にすることはまず不可能であるため、購入する前に確認しておくことが大切です。

まとめ

今回は「購入してから後悔する中古マンションの特徴10選」を紹介してきましたが、いかがでしたか。物件価格やエリアを優先して考えてしまい、実際の生活に直結する物件の設備や条件で注意すべきポイントを見落としてしまうこともありますよね。しかし、見落とした結果、購入を後悔してしまう人もいます。一旦不動産を購入してしまうと気軽に引っ越ししたり、売却したりするのは困難です。検討している物件が、今回解説した後悔ポイントに当てはまっていないかなどをしっかり確認し、「住んでみたら生活しにくかった！」ということが起こらないようにしていきましょう。

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