【中古マンション購入】よくある間違い・勘違いTOP5

はじめに

ライフスタイルに合わせた物件選びをしよう！資産形成に役立つマンション選びをしよう！と、頭でわかっていても、実際にマンションをたくさん探していくうちに、よくわからなくなって混乱してしまう方、非常に多いんです。これには、根本的にマンション購入に対して持たれている考え方が間違っているケースがあります。
そこで今回は、中古マンションを選ぶ際のよくある間違い・勘違いを、次の5つのポイントに分けて解説していきます。

①エリアを絞って探してしまう
②マイホーム購入は人生に一度だけ
③マンションはなるべく安く買う方がいい
④人口減少の日本では不動産の価格が下落しやすい
⑤居住中の物件は検討しづらい

それでは、順番に解説していきましょう。

本編

①エリアを絞って探した方が良い

まず最初にあげられる勘違いが「エリアを絞って探した方が良い」ということです。

もちろん、エリアを絞らずに、どこでもいいから中古マンションを探すのは、「不動産会社」にとっても「購入者」にとってもあまりいい考え方ではありません。物件がありすぎて比較しづらく、どれがいいかわからなくなってしまうからです。しかし、狭い1つのエリアに絞って探してしまうと、該当する物件数が少なすぎて、本当にこの物件が良い物件なのか、購入の決断ができないことが良くあります。

例えば、「職場」から10分圏内、この条件は絶対譲れない！として、マンションを探しているとして、条件にあったマンションをようやく1件見つけることができたとします。実際には、そのマンションは、職場から10分のエリアでかなり希少で「間取り」「住宅設備」などもほぼ希望通りの物件だったとします。しかし、いざ買おう！の決断をする際に、「他にもいい物件がでるのではないか？」「この物件が自分にとってぴったりな物件なのか？」といろんな迷いが出てしまうことも考えられます。見足りてない状態です。どうしようと迷っているうちに、マンションは他の方が先に契約してしまい、なかなか出てこない狭いエリアで探してやっと見つかったのに、物件探し、一からやり直しということはよくあることです。

そこで、中古マンションを検討する際には、自分にとってぴったりなマンションだと判断できるように、ある程度の件数が比較検討出来るように、複数のエリアの物件も視野にいれて、探していくことが重要です。複数のエリアの物件を探すことで、単純にマンションを選ぶ機会が増えて、自分にあったマンション選びの「目」や相場感が養われていきます。もちろん、最終的には自分が狙っているエリアのマンションに絞ってマンション選びをすることもできますし、マンション選びの「目」が養われていることで、いざ、希望のエリアの物件が出ても、自信を持って契約の判断ができるようになります。弊社のお客様ですと、少なくとも図面での比較は5から10件、実際に物件の内覧は少なくとも3,4件はされている方がほとんどだと思います。たまに1件しな見ていないのに決断してこられるすごい方いらっしゃいますが、普通はなかなか難しいとは思います。

②マイホーム購入は人生に一度

次に、中古マンション購入においてよくある間違いとしてあげられるのが、冒頭の例にもあげましたが「マイホーム購入」は人生に一度きりだ！と考えることです。

人生100年時代と言われているなかで、購入を検討しているマンションに一生住み続けることができるのか、住み続けたいと思うのかはわかりません。例えば、現在は4人家族で、2人の子供を育てながら生活していくのであれば、広々としたマンションが欲しいと考えるのが一般的でしょう。しかし、将来的には子供も自立して、一人暮らしを始めたり、自分自身も定年退職して現在の中古マンションでは広すぎる場合も考えられます。こうなると、もう少し小さなマイホームで、都心よりも少し離れた落ちついたエリアに引っ越したいと考える方もいるのではないでしょうか。

つまり、マイホーム購入は人生において一度限りと考えず、何度か住み替えるもの。そう考えて、売却する時も価値が落ちづらい点を重視したマンション選びが今後重要になってくると考えられます。そのためには、管理体制が良好とか、駅から近いとか、資産価値の高いマンションを購入して、購入価格よりも売却価格が高くなりやすいマンション選びをしていくことが重要です。「資産価値の高いマンション」を選ぶためにも、信頼できるパートナーになって頂ける不動産会社の方と一緒にマンション選びをすることが大切でしょう。

③なるべく安く買う

次によくある勘違いとしてあげられるのが、中古マンションを「なるべく安く買おうとする」ということです。

もちろん、「安く購入できる」のは、嬉しいことではありますが、実は住み替えを前提とすると、「安く買えるか」よりも、「高く売れるか」がポイントになります。不動産購入を投資として考える場合の鉄則は、マンションを「安く買って」、「それよりも高く売る」ことです。例えば、Aマンションは3000万円で購入でき、Bマンションは1500万円で購入できると考えましょう。購入時であれば、Bマンションの方が安く購入できるので、「お得」と考える方もいるでしょう。しかし、購入して5年後にA・Bのマンションの売却価格が、Aマンションでは値上がりして「3500万円」、Bマンションでは値下がりして「1000万円」になっていたとすると、Aマンションを購入していたほうが、買値は高いけど売値はもっと上がっているという事で、aの方が実質的にはお得に購入できていると考えられます。

つまり、中古マンションを「お得」に購入するためには、現在売られている価格が安いという事だけで判断するのではなく、将来売却する際の価格についても考えることが重要です。マイホームの購入は先ほども解説したとおり、人生に一度きりとは限りません。家族が増えたり、子供が自立したりすることで、環境が変わり、今のマイホームを売却して、新しい環境へ移ることも考えられます。そういったときに、マイホームを購入価格よりも高く売却できると、経済的にも非常にありがたいです。信頼できる不動産会社の方と協力して、表面上の「価格」の安さだけでなく、将来の売却価格も期待できる中古マンション選びを心がけましょう。

④人口減少の日本で不動産の価格は下がる

また、よくある勘違いとしてあげられるのが、「人口減少の日本では、不動産価格は下がる」という考えです。

たしかに、日本国内の不動産価格を考えていく上で、日本の少子高齢化による人口減少は避けては通れない問題です。つまり、人口減少が進んでいくと、当然、不動産を買いたい人は減り、需要は薄まるので、不動産の価格は下がっていくと考えるのが一般的でしょう。実際に、総務省によると、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されていると公表されており、日本の人口減少はますます進んでいくと考えられます。

しかし、単に人口減少だけで日本の不動産価格は下がるとは言い切れません。現在の日本では人口は確かに減る一方ですが、未婚の単身世帯が増えていたり、結婚していても子供がいない世帯が増えていたりするので、全体の人口は減っていても、世帯数はまだ増えていく統計になっております。つまり、単身者や2人家族は増えていく事が予想されているので、1LDKの住まいであれば、統計上は人口が減る世の中になっていったとしても、需要はさほど減らないと考えられるので、将来も売ったり貸したりしやすいと想像出来ます。こういった状況からも、人口減少していくからすべての不動産の資産が目減りしていくー、日本の不動産価格が下落するという考え方はよくある勘違いなのかなと思います。

⑤居住中の物件は検討しにくい

最後によくある間違いとしてあげられるのが、「居住中の物件は検討しにくい」という勘違いです。

中古マンション購入の初心者の方であれば、誰しもが、「リフォーム済みの綺麗なマンションが良い」「居住中のマンションは買いづらい」と考えるでしょう。実際に、居住中のマンションであれば、内覧した際も「家具」「家電」が設置されているため、生活感があり、水回りも綺麗ではない可能性は高いです。また、居住者がいるため気になる収納スペースなどは隅々まで確認することができなかったり、内覧時には居住者に気を遣ってしまったり、思うように見学できないことが考えられます。中には居住中の物件を見に行くのは気が引けてしまうので、候補から外すという方もいらっしゃいます。このように考えてしまうと、「居住中」の中古マンションはなかなか手が出しにくいと考えてしまいがちですが、むしろ逆に「居住中の中古マンション」にこそメリットが隠されている思います。

1つ目のメリットとしてあげられるのが、「売主と交渉がしやすい」ということです。売主は「居住中」にもかかわらず、マンションの売却を考えているのです。つまり、「買主」になるかもしれない方に、生活しているところを見られてでも、売却をしたいと考えている方なので、「マンションの買い替え」を検討している場合や、「売却期限」がある場合も考えられます。このような売却しなければならない理由を持っている売主であれば、売却までゆっくり時間をかけられる「売主」と比べても、購入時の条件交渉のしやすさは段違いです。

また、2つ目のメリットとして、売主と直接会うことができるので、物件に対して、「直接質問ができる」のもメリットです。例えば、「なぜ売却をするのか？」「いつまでに売却したいのか？」また、実際に住んでみての感想や、近隣住民などの情報なども聞けるのは居住中のマンションならではのメリットです。住んでみてわかるメリット・デメリットを生の声で聞けるので、購入の決定に役立つ情報を手に入れられます。しかし、居住中のマンションであれば、隅々までゆっくりとマンションの状態を確認できない事も多いので、いざ購入した後に、マンション設備に不具合が発見されるなどの心配も多いでしょう。こういった場合には、信頼できる不動産会社の方とともに、契約時に「契約不適合責任」の取り決めをしっかり交わしておくことが重要です。「契約不適合責任」とは、売主が契約内容と適合しないマンションを引き渡した際に、買主に負わなければならない責任のことです。こういった契約を交わしておくことで、買主のリスクを抑えて物件を購入できるようになるので、信頼できる不動産会社の方とともに物件探しすることをおすすめします。

いかがでしたでしょうか。「【中古マンション】よくある間違い・勘違いTOP5」というテーマで解説してきました。マイホームを購入する上で大切なのは、リセールバリューもしっかり考えて購入することです。リセールバリューが高ければ、もし購入で失敗してしまっても、売却資金によって、再度自分にあったマンション選びをすることも可能ですので、是非参考にしていただければ幸いです。

 

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