【中古マンション購入】これだけ見れば完璧です【完成版】

はじめに

「中古マンションを購入する際に、これを間違えると失敗する」というよくあるケースがあるのを知っていますか？不動産ポリスの朝倉です。せっかく、時間もお金もかけたマイホーム購入で失敗してしまった、なんてことになったら後悔してしまいますよね。しかし、不動産業界歴25年となった私不動産ポリスは、抑えるべきポイントを間違えた結果、失敗してしまったり、後悔してしまったり、無駄な時間を使ってしまったり、という事例をたくさん見てきました。物件選びや資金計画などももちろん大事ですが、不動産購入においてまず何よりも大事なポイントというのは、購入ステップの順番なんですね。そこで今回は、改めて正しい購入ステップについて、

①ポリスがオススメする購入の流れはコレ！
②知らないと危険！途中でつまづかないように特に注意すべきポイント

以上の2つのテーマに分けて、解説していきます。後半では、これだけ押さえれば最後までスムーズに進む！というポイントを解説しますので、最後までお見逃しなく。

本編

中古マンションを購入する時の流れ

まずは中古マンションを購入するときの流れを、再度一から確認していきましょう。まず、一般的に言われている購入の流れは、次の9つのステップになります。　

1.資金計画
2.物件選び
3.内覧
4.購入申込
5.住宅ローン審査
6.売買契約
7.住宅ローンの契約
8.決済・引渡し
9.入居 　

となります。もちろん、この流れは何の問題もありません。一般的に説明されている流れになります。しかし、実はこの流れ、人気物件を逃してしまう可能性が高いんですね。良い条件の物件は、他の方からも人気であることが多いので、その分競争も激しくなります。せっかく時間を使って見つけた良い物件を逃したくはないですよね？ そこでよりポリスがオススメする購入の流れというのは、次のステップになります。　

1.資金計画
2.物件選び
3.住宅ローン事前審査
4.内覧
5.購入申込
6.住宅ローン審査
7.売買契約
8.住宅ローンの契約
9.決済・引渡し
10.入居

以上となります。一般的な流れと異なる点としては、「住宅ローン事前審査」が内覧の前に加わったところです。住宅ローン事前審査は、申し込む方の年収や希望する借入額の情報などから、ローンを安定して最後まで返済出来るのか、その方の年収で無理なく購入できる物件なのかを金融機関が簡易的に確認し、申し込む方の返済能力を中心に審査するものになります。なぜ、この住宅ローン事前審査を内覧前に行うことが大事かというと、

・自分が借りられる額を事前に把握できる
・人気物件を逃さない

からなんですね。それでは、それぞれ順番に解説していきます。

まず一つ目の「自分が借りられる額を事前に把握する」ことで、明確な予算を立てることができます。よくある失敗ケースとしては、現時点で支払っている家賃から毎月の返済可能額を計算して購入予算を設定してしまうことですね。この場合、返済可能額を基にした予算で条件に合う物件を見つけたものの、いざ住宅ローン審査を行ってみると、想定していた額の住宅ローンが借りられない！ということになり、せっかく見つけた物件を諦めざるを得ないということにもなりかねません。このような失敗を避けるためにも、ここで重要になるのは、「毎月の返済可能額」ではなく「借入可能額」なんですね。あなたが「いくら返済出来るか」ではなく、「銀行がいくら貸してくれるか」を先に考えていく必要があります。
住宅ローン審査では、物件の購入金額のほかにも、申し込む方の年齢や職業、年収、返済不能になった場合を考えて物件の担保価値など様々な項目がチェックされますので、同じ年収の方同士を比べてみても、申し込む方のそれぞれの状況に応じて、審査結果は変わってきます。一般的な住宅ローンの借入可能額は、年収の7～9倍くらいと言われているため、サラリーマンの方であれば、この数字を参考にして頂いても問題ないかと思います。しかし、個人事業主の方や他に借入をされている方ですと、一般的に言われている借入可能額と実際の借りられる額がずれる可能性がありますので、事前に審査することをオススメします。もちろん、サラリーマンの方でも事前に審査をする方が確実ではあるので、確認してみると良いかなと思います。　

二つ目のメリットとしては、「人気物件を逃しにくい」ということです。条件の良い物件というのは、あなただけでなく他にも沢山の方が狙っています。首都圏では基本的に事前審査が通っていないとそもそも購入申し込みができません。そのような中、内覧・申込をしてから、住宅ローン審査を受けて結果を待つ…という手順を踏んでいると、その間に他の方に取られてしまうかもしれません。内覧前に審査を受けて、良いなと思う物件に出会ったときにすぐに申し込みが受理されるよう備えておくようにしましょう。

つまずかないために注意するべきポイント

ここまで、ポリスがオススメする中古マンション購入の流れを解説してきましたが、流れとともに注意すべきポイントを理解していると購入をより一層スムーズに進めることができます。そこで、ここからは途中でつまずかないように特に注意すべきポイントとして、

・資金計画
・物件選び
・住宅ローン

以上の3テーマに分けて、それぞれの注意点を紹介していきます。

資金計画で注意するべきポイント

まずは、資金計画についてです。資金計画を立てるときには、かかる費用の内容を理解しておきましょう。内容としては、「購入に関わる費用」「その他の費用」「住宅ローン借り入れ費用」の大きく3つにきちんと分けておくとよいでしょう。

購入に関わる費用は、現金で購入する場合でも住宅ローンを借りて購入する場合でもかかるものです。次の5つが購入に関わる費用です。

・仲介手数料
・印紙代
・登記費用
・不動産取得税
・引っ越し費用

その他の費用は、購入する人によって必要になるかどうか変わってくるものです。 次の2つのようなものが、その他の費用の括りになってきます。

・リフォーム、リノベーション費用
・インテリア、家電の購入費用

これらは、物件の状態やマイホームの内容への拘り具合によって変わってくるものなので、ピンキリではありますが、理想の住まいを追及するほど、かかってくる費用かなと思います。

次に、住宅ローンの借り入れ費用というのは、住宅ローンを利用する人だけにかかるもので、次の3つがあります。

・住宅ローン保証料
・住宅ローン事務手数料
・印紙代（金銭消費貸借契約用）

このように、費用は人によって払う内容が変わってくるため、自分はどの費用を払う必要があるのかということをしっかり確認しておくことが大切です。また、購入予算の目安を決める際には、親からの贈与があるかどうか、ご自身が支払える額はいくらくらいなのかを事前に把握しておく必要があります。現場でも、親からの支援がない前提で予算を設定して物件を決めたのですが、後々親から贈与を受けられることが分かり、予算を再設定して再度探し直しすることになったというケースがあります。このようなことになると、購入に至るまで更に時間がかかってしまうので、マイホーム購入を検討し始める段階で、親からの贈与を受けられるのかどうかを確認するようにして下さいね。

また、自分が支払える額を考える時に注意して頂きたいのは、「借入可能額」と「返済可能額」の違いです。借入可能額というのは、先程も少し解説しましたが、住宅ローンで銀行が貸すことのできる最大の金額です。一方で、返済可能額というのは、毎月の返済の中で住宅ローンの返済にあてることのできる金額になります。一般的には、年収に対する割合が25％以内であれば、無理なく返済を続けられる返済額と言われています。先ほどローンの事前審査で借りられる額を確認しておくことが大事と話しましたが、購入ステップの１番目に資金計画があるのは、借入可能額よりも返済可能な額で資金計画を立てることが最初ということです。あくまで返済可能額を押さえたうえで、それが借りられる額なのか確認するという順番が重要です。どちらか一方の金額のみを基準に考えてしまうと、「住宅ローン審査の結果、想定よりも借りることが出来ず、予算を下げなければいけなくなった」であったり「借入可能額を基準に考えていたら、返済比率が25％を超えてしまっていた」といったことにもなりかねませんので、注意して下さいね。
また、資金計画を立てた結果、自己資金が足りないという場合は、諸費用ローンを借りるのも対策になります。ローンには様々な融資があるため、どのような内容のローンがあるのかを調べてみることをお勧めします。

物件選びで注意するべきポイント

次に、物件選びのポイントを解説していきます。物件には、様々な条件がありますが、これだけは自分たちにとって「絶対に外せない」という、マスト条件を洗い出しておくことが大切です。前半で、物件選びでは「予算・立地・間取り」を考えることが大事だとお伝えしましたが、それ以外にも希望する条件は沢山あると思いますので、一度、叶えたい条件を一通り上げてみてください。その上で、それぞれの条件が必要な理由というのを明確にしていき、マスト条件の認識を揃えた状態で探し始めるようにしましょう。そうすることで、ご自身で物件をスムーズに探すことが出来ますし、不動産業者に相談した際にも、営業トークなどに流されることなく、自分たちが求める物件に出会える確率が上がるかなと思います。

しかし、この時に注意して頂きたいのは、いくらマスト条件とはいえ、その数が多すぎると、正直、全てを叶えるのは非常に難しいということです。全て叶えようとすると、物件価格が跳ね上がってしまったり、そもそも物件自体が無いということも起きてしまいます。そうなると、物件探しが長くなってしまうため、マスト条件は多くても3つ程度に絞って頂き、それ以外の条件は、あったら良いなと思うくらいの条件として分けて考えておくと良いと思います。

また、物件選びの際には、長期修繕計画・管理規約の内容もしっかり確認しておくことが大切です。そうすることによって、適正な積立額が貯まっているのかや過去の修繕履歴、ご自身が生活する上でネックになりそうな管理規約が無いかなどを予め把握することが出来ます。これらの書類は、不動産業者を通して取り寄せるかたちになりますので、信頼できる業者さんに相談して、内容に問題がないかなども確認してもらうようにしましょう。時々、ポリスにご相談を頂く中で、「あれ？この物件大丈夫かな？」というような管理体制の物件も全然ありますので、内容の確認と判断はプロの視点からみてもらうと安心かなと思います。

住宅ローンで注意するべきポイント

最後は、住宅ローン審査に関するポイントを解説していきます。住宅ローンを借りる際に、自分が審査に通るかどうかは気になるポイントかと思います。住宅ローン審査落ちを防ぐためのポイントとしては、主に次の2つが考えられますので、抑えておくようにして下さい。

・仮審査と本審査の申込内容がずれないようにする
・団体信用生命保険に加入できるかどうかを確認する

住宅ローンの審査では、仮審査と本審査で見られるポイントが異なります。基本的に、仮審査では収入や借入金額などのお金の面が見られ、本審査では健康状態や勤続年数などお金以外の部分も見られます。仮審査と本審査はそれぞれ独立している部分もありますが、基本的な申込内容は仮審査から本審査へ引き継がれる部分もありますので、数字などにズレがないよう注意しましょう。また、団体信用生命保険に加入するためには、現在の健康状態や持病の有無などを提示する必要があり、条件を満たしていないと加入することができません。そのため、事前にご自身の健康状態や加入条件を把握しておくようにしましょう。

また、審査に通るための準備としては、次の3つがあげられます。

・他社からの借入を返済しておく
・消費者金融からお金を借りない
・頭金を増やす

住宅ローン以外の借入が多かったり、消費者金融からお金を借りていたりすると、住宅ローン審査がそもそも通らなかったり、借りられる金額が少なくなってしまったりすることがあります。そのため、特に現在、消費者金融から借りているという場合は、住宅ローン審査の前に返済しておくようにしましょう。また、属性や物件によっては、住宅購入額の20％程の頭金を用意しておくと審査に通りやすくなると言われていますので、可能であれば頭金を増やしておくと良いと思います。また、住宅ローン審査を受けるタイミングもかなり大事になってきます。冒頭でも解説した通り、物件を探し始める前に事前審査を通しておくと、明確な予算を立てられたり、人気物件を逃してしまうことを防げたりするので、事前審査を受けることをおすすめします。ただし、ネット銀行の審査は信憑性が低いことが考えられるので、窓口で審査を受けることをオススメします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、「【中古マンション購入】これだけ見れば完璧です」というテーマで解説してきました。正しい購入ステップや抑えるべきポイントを知らなかったことで、マイホーム購入を検討し始めてから、1年以上経過してしまったというケースも少なくありません。しかし、みなさん、無駄な時間を使うことなく、スムーズに希望のマイホームを購入したいですよね。そのため、これからマイホーム購入を検討する方はもちろん、今なかなかスムーズにマイホーム探しを進められていないという方は、今回の動画で解説したポイントを振り返って頂き、どのポイントでつまづいているのかを確認して、正しいステップで納得のいくマイホーム購入を行っていきましょう。

 

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