【中古マンション】買うべき築年数は○○年です。

本編

中古マンションの在庫件数が増えている

まずは、中古マンションの在庫物件数の増加について解説していきたいと思います。近年のコロナ禍の影響によって、多くの方がおうち時間を有意義に過ごしたいということで、マイホームを購入する方が増えました。みなさんの周りでも、コロナ禍のなかで物件を購入している方を見かけることが多かったのではないでしょうか。しかし、一方で、この時期には「物件を売りたい」という方の人数は減少していたことから、「中古マンション」の在庫件数が減少していて、また、需要と供給の関係から、価格が上昇傾向にありました。その結果、今度は、価格が高いため、買いたいけど様子を見ようということで買う人数は減少し、逆に売り時かも！と売りたい方が増加したことで、現在の、物件在庫数が増加していくという状況に変わってきたんですね。（図1）

したがって、コロナ禍に中古マンションを探していて、なかなか欲しいエリアに物件がなかったという方でも、今改めて探してみると、丁度欲しかったエリアに物件が結構あるなと、在庫が残っているということも多いです。買いたい物件がなくて諦めていた方は、いま探してみると条件にあう物件がでてきているかも知れませんね。

図1

中古マンションの築年数と価格下落率

次に、「築年数と価格下落率について」解説していきます。中古マンションの購入を検討するのであれば、築年数と価格の下落率についても押さえておくことが大切です。中古マンションは新築マンションよりも築年数が経過しているため、こちらの東日本不動産流通機構が公表している「中古マンションの築年数別平均㎡単価」のグラフ（図2）のように、築年数が経過するにつれて物件価格が下がり、お得に購入できるのが一般的に言われているメリットになります。

図2

中古マンション買い時な築年数

それでは、その中でも、特に中古マンションをお得に購入できる築年数がいつなのか解説していきましょう。あまりに築年数が経過している物件だと、将来住めなくなってしまう不安もありますし、築浅物件すぎると、手が出にくい価格帯になってしまうということも考えられます。そこで、中古マンションの買い時な築年数を考えるのであれば、

①「耐震性」
②「住宅ローン控除が使えるのか」

という２つのポイントを押さえておくといいと思います。

①耐震性

まず、一つ目の「耐震性」について解説します。中古マンションを購入するのであれば、マンションの「耐震性」はかなり重要な要素です。そもそも地震が多いこの日本で「マンション」や「戸建住宅」を購入する際には、必ず災害のリスクの大きさについて調査して購入を検討しなければなりません。近年日本では、地震だけでなく、「台風」「大雨」などのさまざまな自然災害が起こっています。こういった自然災害に対して、自分が購入しようとしている物件がどれくらいリスクを背負っているのかを調査しておく必要があります。中でも特にマンションそのものの「耐震性」はこれから何十年と住んでいく家となるので、信頼できる不動産営業マンと一緒にしっかり調査しましょう。

中古マンションを購入する際にチェックすべき「耐震性」のポイントとしてあげられるのが、「耐震基準」です。新築マンションであれば、基本的に「新耐震基準」に基づいて設計されているはずですが、中古マンションになると、1981年以前に建築されたマンションは、旧耐震基準で設計されている可能性があります。この「旧耐震基準」というのは、1980年までに建築されたマンションに適用されていた法律で、そのころは、「震度6以上」の大地震はそんなに起きないでしょう？と、あまり想定されておらず、震度5程度の地震で倒壊しなければ、十分じゃない？という基準で建てられてました。しかし、実際には阪神淡路大震災では、震度6を観測していますし、東日本大震災では震度7の場所もありました。こういった大地震が起こった際に、今住んでいるマンションに安心して住んでいられるのかどうかはかなり不安になるでしょう。こういった、地震への不安を解消するためにも、「新耐震基準で設計されているマンション」を探していくのがおすすめです。築年数で考えるのなら、築40年以内の中古マンションであれば、基本的に「新耐震基準」によって施工されたマンションになると思います。

②住宅ローン控除は使えるのか

次に二つ目のポイントである「住宅ローン控除は使えるのか」について、解説していきます。住宅ローン控除はマイホーム購入において、最強の「節税対策」と考えられます。住宅ローン控除とは、簡単にいうと、住宅ローンを利用して住宅を購入する人に対して、その借り入れ金額によって、かかっている金利分位は所得税とか住民税を軽減してあげますよ。という制度になっています。ザクっというと、まぁかなりお得な制度なんですね。国としても、多くの方にマイホーム購入を促し、経済の活性化に寄与するのでいいよね。という事になります。住宅ローン控除を利用すると、マイホーム購入した年から、一定期間に渡って、住宅ローン残高に対して控除率をかけた金額が毎年の所得税から控除されます。源泉徴収によって所得税を支払っている会社員の方であっても、一定期間に渡って、200〜400万円程度の税金の還付が受けられるので、住宅ローン控除が使える中古マンションなのかどうかは大きな要素となっています。

この住宅ローン控除は2022年に税制改正がされ、対象となる中古マンションの範囲が変わりました。改正前は築25年以内の中古マンションでなければ、住宅ローン控除を利用することができませんでした。しかし、2022年の改正後の住宅ローン控除制度では、1982年以降に建築されたマンションであれば、住宅ローン控除を利用できるようになり、築25年を超える中古マンションであっても、住宅ローン控除が適用されるようになりました。こういった税制改正が入ったこともあり、築25〜40年の中古マンションは価格も割安な上にローン控除も受けられるように変わったので、築25～40年のマンションが今一番お買い得なのかな？選択肢として検討するといいのではないかな、と思っています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。「買うべき築年数」というテーマで解説してきました。また、現在コロナ禍による影響もおさまりつつあり、「中古マンション市場」においても物件の在庫数が元に戻りつつあり、価格高騰の幅も少し落ち着いてきました。こういった状況や、お得な住宅ローンの税制改正が入ったこともあり、中古マンションの購入を検討するのであれば、築25～40年の物件は狙い目と考えることができます。しかし、割安に購入出来る物件であれば、何でも良いというわけではありません。築年数が経過している物件ほど、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが非常に大事になってきます。今後、中古マンションの資産価値は、エリアによって二極化していくと予想されるので、こちらの過去動画を参考にして、購入を検討してみて下さい。どういった物件が資産価値が高くて、将来も長く住める物件なのだろうと悩んでいる方や、自分たちにぴったりの中古マンションはどういったマンションなのかと考えている方は、信頼できる不動産営業マンと一緒に探してみるのがおすすめです。

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