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＃中古マンション

2023.04.25

【中古マンション】マイホーム購入は中古マンションがおすすめ！

はじめに

マイホーム購入を検討していると、新築マンションを買うべきか、中古マンションを買うべきか悩みませんか？不動産価格も右肩上がりで上昇し、特に新築マンションはかなり高くなり、それに連動して中古マンションも人気が上がり価格が高騰しています。そこで今回は、中古マンションと新築マンションをさまざまな観点から比較し、今買うなら「中古マンション」がおすすめな理由を、

①価格
②諸費用
③住宅ローン控除
④立地
⑤物件情報量

この５つに分けて解説していきます。

本編

①価格

まずは、価格面から解説していきましょう。当然ですが「中古マンション」の方が「新築マンション」よりも価格が安いです。築年数にもよりますが、データ上は、中古マンションは新築価格よりも20％程度は安くなっていることが多いです。不動産経済研究所のデータでは、首都圏新築マンションの平均価格は2022年9月時点で「6653万円」、東日本不動産流通機構の中古マンション価格「4421万円」となっています。上記のデータでは、中古マンションは新築マンション価格よりも30％程度安くなっており、中古マンションであれば、新築マンションの7割程度の値段で購入できます。もちろん築年数が浅いと新築に近いくらい高くなってきますし、築年数が40年50年経過しているマンションは新築の半分位で買えたりと、うんと安いです。

価格面からみれば、圧倒的に中古マンションは有利ですが、人によっては「誰かが住んだ後が嫌だ」と感じる方も多いのではないでしょうか？しかし、現在であれば「リノベーション」によって、中古マンションでも新築マンションのような内装に仕上げて中古マンションに住む人も多いです。こういった「リノベーション」への価値観の変化からも、中古マンションの需要は高まっていくことが予想されます。

②諸費用　

次に、購入時にかかる「諸費用」についても確認していきましょう。マンション購入時にかかってくる「諸費用」は、

・仲介手数料
・修繕積立基金
・登記費用
・不動産取得税
・住宅ローンの諸費用

などが挙げられます。まず、「仲介手数料」は物件の案内や、契約や引き渡しの事務手続きをしてくれる、不動産仲介業者に支払う報酬です。中古マンションの場合基本的には仲介会社が必要になります。売主と直接売買するような商慣習は今のところ無いですし、売買をする際には、売買契約書や重要事項説明書とった重要書類をプロが作らないと後々のトラブルに発展しますので、金額が大きいのでメルカリさんみたいに個人直接売買はなかなか難しいのが現状です。したがって、仲介会社さんに売買の仲介を依頼し、その報酬として物件価格の3％+ 6万円に消費税10％を掛けた金額が仲介手数料としてかかってきます。
一方で新築マンションは、三井不動産さんとか住友不動産さんとかのデベロッパーが売主になりますので、仲介業者に依頼しなくても売主が重要書類を作成し買主に説明できますので、売買の取引に仲介会社が入らないんですね。売主さんと買主さんが直接売買する事になります。仲介会社が入っていないため、仲介手数料はかかりません。一見新築の方がお得に見えますが、販売スタッフの人件費はどちらにしてもかかりますし、広告費やモデルルーム設置費などの経費は新築マンションの方が余計にかかるので、仲介手数料はゼロですが、元々の物件価格に人件費や広告費分の経費がのっているとお考え下さい。

次に「修繕積立基金」ですが、新築マンション購入時のみに請求される修繕費用です。こちらは、新築マンションが建って1年目で突発的なことでいきなり補修費用が発生した場合、修繕積立金はまだ溜まっていないので直せない事態に陥ってしまいます。それを避けるために、修繕積立基金としてある程度まとまった額を新築時に徴収するルールになっています。これは「新築マンション」購入時のみに支払いされ、中古マンションの購入では、この修繕積立基金、必要ありません。

また、諸費用の中で「登記費用」「不動産取得税」「住宅ローン諸費用」についてはそこまで差がありません。あまりに築年数が古い中古マンションの場合は登記費用や不動産取得税が多くかかるケースがありますので、築年数が昭和40年代などの古い物件を購入する場合は、注意してくださいね。

③住宅ローン控除　

次に、新築マンションと中古マンションの比較、3点目は住宅ローン控除についてです。住宅ローン控除については、「新築」と「中古」で大きな違いが出てきます。そもそも住宅ローン控除は、住宅ローンの返済期間が10年以上の方が、適用条件を満たした場合に、ローン残高の0.7％を所得税・住民税から控除する強力な節税対策です。「新築マンション」と「中古マンション」では、適用条件と控除額に違いがあります。

新築マンションであれば、住宅の品質によって異なりますが、住宅ローン残高の5000万円から2000万円の年末残高の0.7％が13年間還付されます。一方で中古マンションは、こちらも住宅の品質によって異なりますが、対象となる住宅ローン残高が最大でも3000万円になってしまうので、新築に軍配があがります。

④立地　

次に立地についてです。立地の面で、中古マンションと新築マンションを比較すると、「中古マンション」の方が駅から近い、いわゆる好立地にあることが多いです。新築マンションを建てるにはそれ相応の広い土地が必要になりますので、都内一等地でのそれなりの空き地ってかなり少ないので新築マンションが販売されるエリアは駅から遠いエリアだったり、湾岸の埋め立てエリアだったり、ちょっと郊外のもともと畑だったところになってきます。都心一等地でも森ビルさんがやられているような再開発でマンションが売りに出される事はまれにありますが、目玉が飛び出る位高いですからなかなか手が届かないのが現実です。買われるのは投資家や富裕層になってきます。このような点からも、好立地でマンションを購入したい方は必然的に中古マンションになってくると思います。

⑤物件情報量

新築マンションと中古マンション、最後の比較ポイントとして、「物件情報量」について解説していきます。「新築マンション」の多くは未完成物件の状態で販売されています。そのため、実際に購入するマンションと同じような間取りの「モデルルーム」などを参考にして購入するしかありません。未完成新築マンションの購入を検討する場合には「眺望」「採光」については十分注意しなければなりません。モデルルームの見学では、多くの場合は角部屋で「採光」や「眺望」も優れている物件を見学することが多いです。また、住居内の家具・設備はインテリアコーディネーターなどの専門家の方によってデザインされていたり、オプションは最も高いスペックで準備されていることも多いです。このような観点からも、モデルルームと実際に購入するマンションとの差が大きくなり、実際に竣工したマンションを見学した際に、あれ・・・こんなんだっけ？ちょっとがっかり・・・と、大きなギャップを感じることは少なくないと思います。

一方で、中古マンションであれば、実際に現物を見学できるため、建物にとって重要な「採光」「眺望」はもちろん、隣人がどのような人なのかまで確認できるのも魅力です。また、マンションの寿命を左右する、「管理状況」についてもチェックできるので、資産価値の高いマンションかどうかをチェックして購入できるメリットもあります。

中古マンションのチェックポイント

いかがでしょうか？以上のことから今マンションを購入するなら、断然「中古マンション」をおすすめします！では、実際に「中古マンション」を購入するのであれば、どのようなポイントを確認していけばいいのか、現地見学ではどのようなポイントを確認すればいいのかと感じる方も多いでしょう。そこで、中古マンションのチェックポイントについても確認していきましょう。

一つ目が外観のチェックです。外壁は実際に見学しなければ確認できないポイントです。外壁のヒビ割れ、外壁のチョーキング、バルコニー部分の錆びなどを確認することが重要です。外壁のヒビ割れは、次に売却する際にも、購入者にあまりいい印象を与えないだけでなく、放置しておけば、雨水などが侵入して、中の鉄筋が錆びてしまうことにつながり、資産価値を大きく下げてしまいます。また、外壁のチョーキングは、実際に外壁を手で触った時に、紫外線で塗装が劣化していて手に粉が着く事ありますよね。あれがチョーキングですが、劣化しているかどうかを確認する事ができます。チョーキングが発生している場合には、外壁の防水性能・紫外線防止能力が低下している証拠になります。こういった劣化状況から、適正な管理ができていないということが透けて見えますので、管理不全マンションを購入しないためにも、信頼できる不動産業者と協力してマンションを探していくことが重要だと思います。

最後に検討するべき中古マンションのポイントとしてあげられるのが、マンションの管理状態についてです。マンションは「管理を買え」という格言を聞いたことがある方も多いでしょう。実際に、マンションの管理状態によっては、65〜100年と住み続けられるマンションなのかどうかが変わってくる可能性もあります。その理由として考えられるのが、マンションの構造体となっている「鉄筋コンクリート」やライフラインの「配管」が適正に管理されているかどうかになります。「鉄筋コンクリート」はマンションを支える重要な構造体であり、適正な修繕工事が実施されていない場合には、建物の寿命が短くなってしまう可能性があります。

ライフラインである「配管」においても同様に、適正な維持・管理が行われていないと、水道から赤錆が出てきてしまい、住める状態のマンションではなくなってしまうことも考えられます。適切な管理状態のマンションを購入するために、重要なチェックポイントとして、「長期修繕計画書」と「修繕積立金」があります。「長期修繕計画書」は「鉄筋コンクリート」や「配管」などの大規模修繕工事の計画書になり、適正に管理の計画ができているのか、確認する重要な資料になります。また、「修繕積立金」は大規模修繕工事のために、住民の方々によって毎月コツコツ積み立てられている資金です。「修繕積立金」が新築当時から積み立てられていれば、大規模修繕工事も計画通りに実施できることが予想されます。

今回は、中古マンションと新築マンションを様々なポイントで比較してきました。中古マンションは購入検討時に得られる「物件情報」が多い分、どうやって比較していけばいいのだろうかと悩んでしまう方も多いと思います。そのような方は、今回の説明を是非参考にしていただければ幸いです。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。