＃ 不動産のルール
2022.01.172022.01.17

土地を買う前にチェック！　「容積率」に算入されない床面積を簡単解説

はじめに

マイホームに新築一戸建てを建てるには土地を購入しますが、容積率というものがあって、土地ごとに建てられる建物の広さが違います。しかし東京では容積率200％なのに実は150％分しか面積がとれない！ということもよくあります。なるべく広く家の面積をとるためにはどうしたらいいのか、今回は延床面積に参入されない「容積率の緩和」についてお届けします。ぜひ、家造りの参考にしてください。

本編

容積率の緩和とは

今回は容積率の緩和とは床面積から除外される面積のことっです。いくつかあるので、そちらをパトロールしていきます。容積率に入らずに作れる床についてということになります。

いろいろ制限があって、複雑な容積率の計算方法については別の動画でも詳しくパトロールしていますので是非そちらもご確認ください。

地下室の定義

地下室の定義

地下の概念

１つ目は地下です。地下室は容積率に入らないんですね。
地上で容積率めいいっぱい建てて、更に地下室をつくる事は可能です。法律的には、地下を含めた総床面積の3分の1までは容積率に入らないという事になります。地上の面積の半分までは地下OKと言う事になります。
地下とはこの図のように、設計上の地盤面から地下室の天井までが１ｍ以下ですと地下になります。なので、この図のようにいわゆる半地下のような形でも地下扱いで容積率に算入されない事もあります。地下でも窓が取れたりするんですね。

けれど、地下を掘る事は建築コストがとっても高いんです。地上は木造で建てる事が出来ますが、地下は木造では難しいので、鉄筋コンクリートになります。地下を掘ると地上の倍近くの単価がかかるので、わざわざ地下を掘る位なら、地上で充分な建物が建てられる一回り大きな土地を購入した方が予算的にも使い勝手的にも良い事が多いので、地下を掘る時には注意が必要です。どうしてもこの土地が良いっていう時は地下室有りだとは思います。

天井高1.4メートルの部屋

天井高1.4メートルの部屋

天井高1.4mのスペース

２つ目は、この図ように、天井の高さが１．４ｍ以下の部屋、スペースは階とみなされないので、容積率には含まれないというルールがあります。多いケースはこのようなロフトとか、床下収納とか、ミ●ワホームさんの蔵とかがそれにあたりますね。これも容積率には算入されずに建築が可能です。とはいえロフトの面積は直下階の2分の1までとなっているので、容積率に算入されかいからといっても、限界があります。

ちなみに、ロフトに上がる階段が固定階段でもOKな区もあれば、移動式の階段でないとダメな区がありますので、詳しくは設計士の先生に聞いて調べてみましょう。

車庫の条件

車庫にも容積率の緩和措置があります。車庫も含めた全体の床面積の5分の1以内であれば、車庫の面積は容積率から除外されます。　ただし、この車庫は建ぺい率には入ってしまいますので、1階にめちゃめちゃ大きな車庫を設けてしまうと、建ぺい率に収まらなくなってしまうので、こちらも建築基準法全体の枠組みの中で考えていく必要があります。

容積率の緩和はプロに確認しよう

このように容積率はかなり緩和措置や抜け道がありますし、不動産屋さんでもあまり詳しくない方だと理解されていない事もありますので、設計士の方やハウスメーカーにしっかりと確認する事をポリスとしてはおすすめしております。

まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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