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2021.12.092021.12.09

土地を買う前にチェック！　家の広さを決める「容積率」を簡単解説

はじめに

マイホームに新築一戸建てを建てるには土地を購入しますが、容積率というものがあって、土地ごとに建てられる建物の広さが違います。容積率とは土地に対して延床面積で建築可能な面積を表し「％」で表示します。しかし、容積率200％なのに実は150％分しか面積がとれない！ということもよくあります。今回は容積率の基本的な考え方と、容積率をさらに制限する「前面道路の幅」「高さ制限」についてお届けします。ぜひ、土地購入の参考にしてください。

本編

容積率は曲者

容積率とは、「土地に対して延床面積で建築可能な面積を表した数値」の事です。これも建ぺい率と同じように土地の面積に対して％で表示されます。例えば、同じ土地の面積でも、容積率が高い方が1階、2階、3階の合計で大きい建物が建てられるという事になりますね。この図のように容積率が200％で面積が100㎡の土地だと、1階2階3階合わせて200㎡まで床が取れるという事になります。　ただしこの容積率ちょっと曲者でして、容積率が200％のエリアでも様々な理由で200㎡取れない事の方が多いです。

容積率は曲者

図１

容積率を制限する前面道路の幅

容積率が取り切れない理由として、1点目が前面道路の幅です。容積率は前面道路の幅員で制限されてしまいます。この図のように、前面道路の幅が４ｍ、用途地域が住居系の地域の場合、４ｍ×40％の160％が容積率の上限となります。この土地のエリアが200％のエリアでも用途地域が住居系かどうかと、前面道路の幅によっては200％取り切れないという事になります。

ちなみに、前面道路が１ｍとか極端に狭い場合ありますよね。その場合は容積率が1m×40％の40％に制限されてしまうとたまらないですよね。この容積率を計算する時の前面道路幅員は4ｍ以下は全て4mとみなして4で計算をするので、4m×40％の160％が計算上のミニマムと言う事になります。

容積率を制限する前面道路の幅

図２

用途地域によって制限も変わる

用途地域は不動産の広告に書いてあります。第一種低層住居専用地域とか、準住居地域とか、「住」という字が入っている用途地域は、前面道路幅員×40％になります。対して、商業地域とか、準工業地域とかですが、用途地域に「住」という字が入っていなければ、非住居系地域なので前面道路幅員×60％になります。

この容積率はエリアで指定されている数値と、前面道路と用途地域で計算した数値の低い方が適用されるというルールがありますので、前面道路が30mとか極端に広い場合ありますよね、その場合は30m×40％で1200％になってしまいますが、1200％はダメで、エリアで指定された容積率100％、200％という数値の方が低ければそちらを適用される。という事になります。

容積率は建ぺい率にも制限される

また、こういうケースもあります。エリア指定率が200％で前面道路も広くて容積率が制限されない場合でも、建ぺい率が60％のエリアの場合、1階60％、2階60％、3階60％の合計180％が現実的には最大値となります。4階以上建てられれば容積率200％取り切れるのですが、木造住宅は基本的には3階建てまでになります。

容積率は建ぺい率にも制限される

図３

容積率は高さ制限にも制限される

さらに、いろいろな点をクリアしていたとしても、今度は高さ制限が３階部分に係るので、１，２階の面積に比べて３階が半分位しか取れないって事もあります。なかなか東京の土地の場合は容積率200％あったとしても、200％取り切れる事の方が少ないですね。

皆さんが気になる土地が見つかった場合には、設計士さんや不動産屋さんに建物ボリュームが分かる参考プランを入れて頂く事をオススメ致します！

容積率は高さ制限にも制限される

図４

まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。

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