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＃不動産購入

2021.11.19

マイホームをお得に買う　再建築不可物件のメリット・デメリット【お宝物件研究】

はじめに

「再建築不可」の物件、マイホームや土地を探すとき、検討からはずしていませんか？　いくら割安な物件でも、建替えできないのはちょっと・・・と思われるかもしれません。でもそれは思い込みからくるもので、もしかしたら損しているかも。デメリットが多いような「再建築不可物件」も、考え方次第ではお宝物件かもしれません。「再建築不可」について理解してマイホーム購入の候補にしてみてはいかがでしょうか。

本編

再建築不可ってどういうこと？

この再この再建築不可というのは、ずばり建て替えが出来ない物件。という事です。建物を建て替える際に建築基準法で、建て替えが認められる条件が決まっているんですね。その中の一つに、４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないといけない。というものがあります。この再建築不可の物件というのは、建築基準法に定める建て替え条件を満たしていないので、建て替えが出来ない物件という事になります。再建築不可とか、未接道物件とも言いますね。

デメリット①　基本、建て替えができない

この再建築不可物件のデメリットとしては、1つ目が、ずばり、建て替えが出来ないっていう事です。建て替えについて役所の許可が下りないので、建て替えが出来ないと。これ何故建て替えが出来ないかと言うと、家に接している道路幅が４メートル以上ないと、緊急車両が入れなかったり、火事になった時に通路が狭くて避難できなかったり、そういう所に住むと万が一の時に生命を守れないよね。と言う事で建築許可がおりないんですね。まぁ、以前のお宝物件研究動画で、借地権とか旗型地の説明をしましたが、再建築不可物件は、建て替え出来ないので、結構致命的なデメリットかもしれません。

デメリット②　住宅ローンが使えない

デメリットの２つ目が、こちらも致命的なんですが、住宅ローンが使えないという事です。銀行が物件の審査をするときに、再建築不可物件ですと基本的にはローンがおりません。建て替えが出来ないと担保として価値を認めてないって事ですね。なので、仮に周辺相場で普通は5000万円はするよね。という物件が2500万円位、半分くらいの価格で売りにでていたとしても、どれだけ安くても住宅ローンは下りないので、基本的には「キャッシュ！」現金一括払いでしか買えないという事になります。これもハードルがかなり高いですね。

メリット①　相場の半値で購入できるかも

対してメリットですが、とにかく安いって事になります。おそらく再建築不可だと普通の物件に比べて半値位で買えるんじゃないでしょうか？お宝と言う意味ではすごく安いので、現金で物件を探されている方にとってはとても良い物件だと思います。

メリット②　フルリフォーム可能

また、メリットの2つ目がデメリットとも関連するのですが、基本的には建て替えが出来ませんが、リフォームなら可能と言う事です。よくあるのが住友不動産の新築そっくりさんとか、フルリフォームをして新築同様の設備や耐震性にする事は可能です。建て替えが出来ないから朽ち果てるのを待つ。という訳でもないんですね。大規模リフォームをし続ける事で、現実的にずっと使い続ける事は可能だと思います。

メリット③　利用可能なローンもある

メリットの3点目は、デメリットと矛盾しているかもしれませんが、住宅ローンが使える事もある。と言う事です。あれあれ、ポリス、さっきデメリットで住宅ローン使えないと言ってましたよね。と思われるかもしれませんね。基本的には住宅ローンを使えないんですが、金利が高いノンバンクであればローンが組める事があります。

有名なのが三井住友トラストローン＆ファイナンスというノンバンクです。通常の住宅ローンの金利が今だと0.5％前後ですが、ローンアンドファイナンスだと3.5～4％位だと思います。金利で言うと0.5％と4％ですから、8倍くらいですよね。ビックリしますよね。けど、実際の支払いで計算すると、2500万円を金利0.5%、35年返済の場合、毎月6万4896円の支払いですが、これを金利4パーセントで借りた場合、返済額が8倍になる訳ではなくて、11万693円なので倍まで行かない位です。

先ほど再建築不可の物件って周辺相場と比べて半額位に安い時があると言いましたが、周辺相場で5000万円位の物件が、再建築不可だと2500万円で買えたりしますので、5000万円の物件をフルローンで買った場合、金利0.5％で毎月の支払が12万9792円なんです。再建築不可で2500万円で買える場合、返済額は11万693円になりますので、割り切ってしまえば、同じような物件が安い支払いで買える事もあって意外とアリなんです。

メリット④　実は再建築できるかも？

メリットの４つ目が、再建築可能になる場合がある。という事です。これはまた奥が深い話になりますので、別の動画で詳しくお伝えしますが、弊社でも再建築不可で2000万円弱だった物件が、実は再建築が可能で、建て替えて7500万円で売れた事がありますので、めちゃめちゃお宝物件の可能性があるんです。

この続きはまた別の動画でパトロールしてまいります！　再建築不可、ちょっと難易度が高いんですが、それだけお宝物件の可能性がありますので、是非チェックするようにして下さいね。

まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。