# 不動産投資
2021.09.272021.09.27

注目の不動産投資法を大公開 オーナーチェンジ応用法【視聴者のリクエストに回答】

はじめに

不動産購入にあたって割安なオーナーチェンジ物件を自宅用に購入してもいい?というご質問に回答をしながら、オーナーチェンジ物件を活用した不動産投資の考え方についてパトロールしてまいります。またご質問にあった、オーナーチェンジ物件を自己居住に転用する際の注意点もあわせてお伝えします。

本編

オーナーチェンジ基礎編のおさらい

オーナーチェンジ基礎編のおさらい

まずはオーナーチェンジ物件のおさらいです。
オーナーチェンジとは、賃貸中物件の売買の事、賃貸中ですから買っても住めません。賃貸収入を得る事を目的とした投資用物件という事になります。また、賃料によって売買価格が変動する。という事になります。詳しくはオーナーチェンジ(基礎編)という動画がありますので、そちらをご覧頂ければと思います。 

OC退去後売却スキームとは

それではオーナーチェンジの応用編という事で、今弊社ではかなりお客様にオススメさせて頂いてる「オーナーチェンジ退去後売却スキーム」をご紹介させて頂きます。簡単に言いますと、このようなスキームになります。

まずオーナーチェンジ物件を購入し、賃貸中ですのでそのまま賃貸運営を行います。
その後、賃借人が退去された後に、リフォームを行い、
実需物件つまりマイホーム用・住む用の物件として売りに出す。

つまり、オーナーチェンジ物件の特徴を生かした転売スキームになります。オーナーチェンジ物件は実需・空室でマイホーム用に販売されている物件に比べて2~3割ほど安い物件があるんですね。

事例:自由が丘のマンション

事例:自由が丘のマンション

具体的にこちらの物件を見て下さい。
この自由が丘のマンションは実際の物件なのですが、面積が30.26㎡、2580万円です。これは空室で販売です。この物件が30.26㎡で自由が丘ですので、賃貸に出したとすると、恐らく10万円前後だと思います。年間賃料が120万円位ですね。もし仮にこの物件が賃料10万円で賃貸中だった場合に、この2580万円の価格だと絶対売れないと思います。

年間賃料120万円で売買価格が2580万円だと利回りが4.6%になります。投資物件オーナーチェンジ物件の場合はこの築年数でこの場所の場合は利回り7%は無いと売れないという相場になりますので、賃料120万円だとすると、1700万円位がオーナーチェンジとしての相場となります。実需の場合が2580万円、オーナーチェンジの場合が1700万円ですから35%位安いですよね。この位オーナーチェンジと実需の物件は価格差が出てくることがあるということです。つまり、オーナーチェンジ物件は実需物件と比べて場合によっては3割程度安くなる可能性があるということです 

実需物件と投資物件では価格差あり

また、オーナーチェンジ物件の2つ目の特徴は賃料によって価格が変動するという事でした。オーナーチェンジの場合は、この築年数でこのエリアだと利回りの相場が7%だと売れるだろうと、利回りを基準とした査定になるので、同じお部屋でも賃料が低いと売買価格は低くなりますし、賃料が高いと売買価格は高くなります。この物件の場合、賃料が14万円であれば、利回り7%で計算して2400万円位で売れるだろうとなりますが、同じお部屋でも賃料が10万円しか取れていないと、利回り7%で計算すると、1700万円くらいでしか売れないという事になります。

普通は投資物件を購入する場合に、賃料が高い方が収益が増えそうなんですが、このオーナーチェンジ転売スキームは、賃料が安い方が買うときに安く買えるので、空室になって実需で売却する時には、それまでの賃料は関係なくなりますので、賃料が安ければ安い方が転売するにあたりいい物件と言う事になります。

割安なOC物件を自宅用に購入してもいい?

オーナーチェンジ物件をなるべく安く購入し、空室になってから実需で販売するスキームをご紹介させて頂きましたが、元々視聴者の方から頂いたコメントは、今東京都心の不動産価格が高騰しているので、実需物件よりも安く買えるオーナーチェンジの物件を購入して、何年か後に退去したあとに、転売ではなくて自分で住むのはどうですか?というご相談でした。これもすごくアリだと思います。やはりオーナーチェンジの物件は安く買えるので、賃借人が出ていくまで待てるのであれば、すごく良いお買い物になると思います。

自宅用に購入する際の注意点

ただ、オーナーチェンジ物件を購入して、転売もしくは自己使用する際のデメリット、注意点もあります。1つ目はフルローンが組めない点です。住宅ローンの場合は物件価格の100%、場合によっては購入に係る諸費用も含めて110%とかの住宅ローンを組む事は可能ですが、オーナーチェンジ・投資用物件の場合は購入価格の8割程度しか借りられない場合が多いです。したがって、3000万円のオーナーチェンジ物件を購入したい場合は、物件の2割で600万円、購入時の諸費用で200万円位、合計800万円位は自己資金がないと成立しないスキームとなります。まぁ、お金がある人は更に儲ける事が出来るっていう典型みたいなスキームになってきますね・・・。 

デメリット注意点の2点目が、賃借人の退去有りきでスキームを組んでおりますので、万が一賃借人がずっと更新して10年、20年と住み続ける事もあり得ますので、その場合は当初考えていたスケジュール感が大幅に狂うという事です。まぁ、その間も賃料は入ってくるし、投資用ローンはどんどん他人資本・賃料で返済は出来るので、問題ないとも言えますが、今回の質問者の方のように、退去後は自己使用しようと考えている方ですと、退去しないのでいつまでたっても自分で使えないという事もあります。

不動産リテラシーを高めて豊かな生活を

弊社のお客様ですと、自己使用の方は賃借人が退去しないリスクが少し高いので、既に自宅は持っていて、完全に投資目線で資金を増やしたい方がこのスキームを実行している方のほとんどにはなってきますね。いずれにしても、老後2000万円問題もありますので、何か将来・老後に向けて不動産リテラシーを高めて、豊かな生活を送れるような準備をして頂きたいと思っております。 

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