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2021.09.272021.09.27

新耐震に次ぐ基準?品確法の前と後では違いはある?【リクエストにお答え】

はじめに

中古マンションを購入する際に、新耐震を基準にされる方は多いですよね。もう一つ、不動産の品質をはかるうえで「品確法」という基準もあります。品確法の前と後で不動産の質の違いは何? 注意点はある?という視聴者さまからのご質問を元に、今回も解説動画をお届けします。

本編

結論:品確法の前と後で違いはある

まず結論から先に申し上げますと、品確法の前と後でマンションの質の違いは「あります!」  建築の仕事をしている方何人かにもヒアリングをしてみましたが、品格法の前と後で建物の質自体は違います。

詳しく説明をさせて頂きますが、その前に品確法について少し触れたいと思います。品確法というのは2000年4月に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律の事です。具体的にはそれ以降の建物は新築住宅を建築や販売した会社が買われた方に対して10年保証をしなければならなくなったという事です。それまでは適当な建物を建てていても10年も保証しなくて良かったんですが、品確法以降は10年保証をしなければならないので、ちゃんとした物を建てないといけないという事で住宅の質が上がったという事ですね。分かりやすいです。

新耐震の前後では質に差があり、価格にも差あり

また、質問者さんも認識されていましたが、中古マンションと建築時期には大きく2つの指標があって、一つは1981年6月に耐震基準が変わった時、そして2つ目が品確法の施行です。1981年6月に耐震基準が変わった事は中古マンションを探されている方だと恐らくかなり早い段階で情報として持たれる方が多いと思いますが、1981年6月に耐震基準が変わって、それ以前の物件を旧耐震、それ以降の物件を新耐震と言います。具体的に物件の質としては耐震性能が全く異なり、当然ながら価格についても旧耐震は安く、新耐震は高いと質に応じて価格も旧耐震か新耐震かで変わってきます。

新耐震の前後では質に差があり、価格にも差あり

品確法の前と後では質に差があり、価格には差なし

それに対して、品確法の前と後の図がこちらになります。質に関しては品確法の前と後では、建物の質は変わってきます。具体的には10年保証になった為、建築会社の意識がちゃんとしなければいけないという事で、施工精度が良くなっている事や、建材や設備も最低10年は持つような耐久性のある部材を使っています。つまり住宅の質については品確法の前と後で差があるのですが、不動産の価格としては品格法の前と後で差がない状態です。

質問者様は不動産リテラシーがとても高いので品確法について意識されていますが、ほとんどのお客様は意識していないですし、実際お客様からも聞かれた事はあまりないので、大半の方が意識していないという事は価格差が出ないという事になります。つまり、価格差は無いけど、質は異なるという事でしたら、1999年の物件と2001年の物件では絶対2001年の物件の方がお得と言う事ですよね。価格差はないけど質が2001年の方が良いという事ですからね。 

品確法の前と後では質に差があり、価格には差なし

品確法以前でもスケルトンリフォーム物件なら問題なし

ただし、こういうケースもあります。2000年4月よりも前に建てられたマンションなので、確かに新築当初の質は良くないのですが、去年駆体からスケルトンにしてフルリノベーションしています。と言う物件があります。この場合は、質の部分は構造が新耐震であれば、室内はフルリノベーションされているので、品確法前でもさほど悪い影響はないと思います。

例えば、品確法以前の建物であれば、床とか壁にガタが来ているので、スケルトンからリノベーションしなければいけませんが、品確法後の建物であれば、壁や床はしっかりしているので、スケルトンまで壊さなくても表層リフォーム、例えば、フローリングを貼り替えるだけとか、キッチンやお風呂の設備を入れ替えるだけでOKという事はあると思います。

よって、結論としては「2000年4月よりも古い物件でリフォームされていない物件が要注意!」と言う事になります。質が良くない上に、価格は品確法後と変わらず、リフォームする時もお金がかかりそうだから、ということですね。

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